Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Dziś czas na kolejny tekst w cyklu dotyczącym wchodzących za miesiąc z haczykiem przepisów ustawy o prawach konsumenta. Po dywagacjach o legalności sprzedaży alkoholu przez internet dziś czas zmiany w zakresie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Wchodząca w życie 25 grudnia 2014 r. ustawa o prawach konsumenta zmienia szereg przepisów kodeksu cywilnego regulujących zasady sprzedaży, w tym gruntownej przebudowie podlegają art. 556-576 kc (rękojmia za wady). Dziś moją uwagę zwróciła zmiana treści art. 568 par. 1 zd. 1 kodeksu cywilnego, czyli tego, który reguluje okresy odpowiedzialności z tytułu wad sprzedanych rzeczy. Otóż obecnie rękojmia za wady nieruchomości chroni przez 3 lata, natomiast po zmianach okres ochrony kupującego budynek wydłuża się do lat 5. (W przypadku rzeczy ruchomych będą to 2 lata, w miejsce dzisiejszego 1 roku.)

rękojmia za wady nieruchomości

Tu art. 568 kc nic nie pomoże… ruiny pałacu w Gałowie (fot. O. Rudak, CC-BY-SA-3.0)

Znowelizowany art. 568 par. 1 zd. 1 kc będzie brzmiał następująco:

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Zmiana całkiem sympatyczna, oczywiście dla kupujących mieszkania, natomiast niekoniecznie tak bardzo radosna dla sprzedających nieruchomości.
Jednak nawet nie w tym rzecz. Wróżę troszkę problemów wynikających z pewnego rozdźwięku norm — który może skutkować rozdźwiękiem interpretacji pomiędzy deweloperami a ich klientami jeśli chodzi o okres, przez który sprzdawcę wiąże rękojmia za wady nieruchomości.

Otóż zgodnie z art. 51 ustawy o prawach konsumenta do umów zawartych przed dniem jej wejścia w życie stosuje się przepisy dotychczasowe. Dotąd wszystko jasne: kupione prezenty podlegać będą jeszcze przepisom obowiązującym obecnie (tak w zakresie zwrotów, jak i rękojmi za wady), natomiast jeśli 25 grudnia najdzie nas na zakupy w sieci — sprzedający muszą uwzględniać nowe reguły.
Można mieć jednak wątpliwości co do okresu odpowiedzialności sprzedawcy-dewelopera, który sprzedaje nieruchomość na warunkach określonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”).

Jak wiadomo sprzedaż mieszkania przez dewelopera następuje obecnie na podstawie dwóch umów: umowy deweloperskiej (art. 22-28 ustawy) pełniącej rolę wcześniejszej umowy przedwstępnej oraz właściwej umowy sprzedaży (kiedyś nazwalibyśmy ją umową przyrzeczoną). Ustawa deweloperska reguluje (częściowo) odpowiedzialność dewelopera z tytułu wad fizycznych i prawnych lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (art. 27) — częściowo, bo ust. 6 przepisu odsyłają, w zakresie nieuregulowanym do przepisów kodeksu cywilnego.

No i tu właśnie widzę potencjalne źródło sporów między deweloperami i nabywcami mieszkań, proszę przeanalizować samemu:

  • załóżmy, że dokładnie dziś zawieram umowę deweloperską, zatem art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej „przekierowuje” na obowiązujące obecnie przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi;
  • załóżmy, że w tej umowie deweloper zobowiązał się do przeniesienia własności mieszkania za rok;
  • co oznacza, że sama umowa sprzedaży mieszkania — ze skutkiem w postaci przeniesienia własności nieruchomości — zostanie zawarta już pod reżimem ustawy o prawach konsumentów;
  • dzisiejsze „przekierowane” oznacza, że nabywca lokalu mieszkalnego jest chroniony przez 3 lata od wydania rzeczy, jednak wydanie nieruchomości i jej sprzedaż będzie podlegała (?) 5-letniemu okresowi odpowiedzialności za wady;
  • jak jednak w tym przypadku interpretować pojęcie „umowy zawartej przed dniem w życie ustawy”? Czy tą umową z art. 51 ustawy o prawach konsumenta jest umowa deweloperska, a zatem jej zawarcie przed 25 grudnia 2014 r. oznacza, że klient zostaje z 3-letnim okresem ochrony? Czy jednak należy brać pod uwagę umowę faktycznie przenoszącą własność nieruchomości, ta zaś nastąpi pod rządami ustawy o prawach konsumenta, co będzie dawało pięć lat rękojmi za wady mieszkania?
  • dodatkowo sytuację zaciemnia praktyka przepisywania przez deweloperów postanowień o rękojmi za wady budynków do umów: (właśnie mam przed oczyma coś takiego „Nabywcy przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne Lokalu przez okres trzech lat liczonych od dnia Odbioru Lokalu”, przy czym ten odbiór ma wypaść pod koniec 2015 r.; ba bywa nawet lepiej „okres trzech lat od dnia wydania Nieruchomości Wspólnej zarządcy” — to jest klauzula niedozwolona sama w sobie);
  • idiotyczna odpowiedź brzmi: roszczenia z tytułu rękojmi wynikające z umowy deweloperskiej to trzy lata, ale jeśli już deweloper mieszkanie sprzeda — to kupujący lokal będzie chroniony przez 5 lat (bo tamta umowa będzie zawarta po dniu wejścia w życie ustawy w rozumieniu art. 51 ustawy o prawach konsumenta). Odpowiedź niedorzeczna i niepraktyczna, zwłaszcza dlatego, że to są te same wady, takie same roszczenia — nie ma sensu;
  • dla utrudnienia: w każdym przypadku art. 568 par. 1 kodeksu cywilnego każe liczyć okres ochrony z tytułu wad sprzedanej rzeczy od dnia jej wydania  kupującemu, ta zaś przecież nastąpi przed zawarciem umowy przenoszącej własność mieszkania (to normalna i niebudząca wątpliwości praktyka). Zatem w chwili przekazania kluczy deweloper i klient związani są wyłącznie umową deweloperską, która została zawarta w czasach, kiedy ustawy o prawach konsumenta jeszcze nie było…
  • no i żeby jeszcze nieco utrudnić: art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej odnosi się wyłącznie do lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego, natomiast części wspólne oraz lokale niemieszkalne we współwłasności mieszkańców bloku (podziemny garaż wielostanowiskowy) nie są objęte jego regulacją, co nie oznacza, że przepisy o odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu wad tych nieruchomości nie dotyczą…

To co wydaje się być tylko rozważaniem teoretyczno-akademickim może z czasem — właściwie już dla wszystkich klientów deweloperów odbierających klucze po Świętach (a może przystępujących do aktów przed Sylwestrem?) — stać się poważnym punktem zapalnym w relacjach na nowych osiedlach mieszkaniowych.
Czy to oznacza, że ustawodawca się nie popisał, ponieważ mógł i powinien był pamiętać o takich niuansach jak umowa deweloperska oraz na przykład umowa przedwstępna — no właśnie, jeśli sprzedaż rzeczy, dowolnej rzeczy, następuje w wariancie przedwstępna-przyrzeczona: która z tych umów będzie kluczowa z punktu daty wejścia w życie ustawy o prawach konsumentów? — a więc odpowiada za brak regulacji?

Trochę tak, a trochę nie, ale to oznacza, że sporo dodatkowej roboty będą miały sądy, zatem przyjdzie nam poczekać na jakieś ustabilizowane orzecznictwo (a sprawy tego ciężaru na pewno będą także przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego).

  • plesser

    Bardzo ciekawy tekst. Jedna tylko uwaga: kwestia na początku
    funkcjonowania umowy deweloperskiej budziła pewne wątpliwości, ale praktyka
    notarialna poszła w kierunku postrzegania tej umowy jako umowy zobowiązującej
    do przeniesienia własności, a nie umowy przedwstępnej. Zawierana jest więc
    umowa deweloperska, a potem nie umowa sprzedaży, ale umowa przeniesienia własności,
    która wraz z deweloperską skłąda się w całość zobowiązaniowo-prawnorzeczową.
    Przy umowie przedwstępnej problem intertemporalny jest w gruncie rzeczy mniej
    złożony. Przy umowie deweloperskiej zmiana może wejść w sumie w trakcie
    zawierania kontraktu, na który składają się dwie umowy. Podobnie przy umowie
    warunkowej zawartej przed nowelizacją i umowie przeniesienia własności
    zawieranej na gruncie już nowych przepisów.

  • Dzięki za konstruktywne uwagi; prawdę mówiąc nawet nie miałem pojęcia, że były jakieś dylematy związane z charakterem umowy deweloperskiej.

    Problemów pewnie nie unikniemy, gorzej, że można się spodziewać różnej praktyki w różnych okręgach.

  • Interesujący artykuł, w którym niestety nie znajduje oczekiwanej przeze mnie odpowiedzi. Ja mam sytuacje następującą: umowa deweloperska zawarta została w lipcu 2014, odbiór mieszkania i umowa przyrzeczona (tak jest nazwana) nastąpi w połowie 2015 r. Zatem należę do grupy „spornej” 3 lata czy 5 lat rękojmi. Gdyby, ktoś potrafiłby odpowiedzieć jednoznacznie w tej kwestii – byłbym wdzięczny.

  • Myślę, że dopóki nie będzie tematu — tj. pojawienia się wady po 3 latach od wydania nieruchomości — nie dowiemy się niczego. Dopiero nierozwiązany spór między klientem a deweloperem pójdzie do sądu, a sądy zaczną coś orzekać.

  • pa

    Witam. Mam pytanie. 27stycznia stałam sie właścicielka

  • Rafal

    Ciekawy artykul – ale mnie ciekawi jeszcze kwestią rękojmi w okresie od podpisania do odbioru mieszkania (np.dostaje informację od dewelopera o istnieniu wady jeszcze przed odbiorem). Czy w tym czasie można powoływać się na przepisy o rękojmi?

  • Nie widzę przeszkód, aczkolwiek na pewno lepiej powtórzyć zgłoszenie wady już po tym jak objęliśmy własność — rękojmia za wady przysługuje kupującemu, nie *być może* kupującemu.

  • Monika

    sytuacja nastepujaca: umowa notarialna przedwstepna spisana w sierpniu 2014, akt przeniesienia wlasnosci w styczniu 2015 a tam informacja o 2 latach rekojmi… czy deweloper mogl tak zrobic? czy w tedy ta ustawa nie obejmuje tego?

  • Uważam, że deweloper popełnił błąd — niemniej niezależnie od tego co jest napisane w umowie, obowiązuje kodeks cywilny.