Deweloperski rachunek powierniczy a ochrona nabywców mieszkań

A teraz coś z nieco innej beczki: przekonałem się niedawno (osobiście), że niektórzy deweloperzy nadal kręcą jeśli chodzi o obowiązywanie niektórych postanowień tzw. ustawy deweloperskiej — a ściśle: obowiązek stosowania deweloperskiego rachunku powierniczego.

reklama dewelopera na budynku

Przypomnieć warto, że zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloperzy powinni zapewnić swoim klientom środek ochrony wpłaconych środków w postaci: rachunku powierniczego (zamkniętego lub otwartego), który dodatkowo może być wzbogacony o gwarancję bankową lub ubezpieczeniową (art. 4 ustawy). Deweloperski rachunek powierniczy w ogólności polega na tym, że bank wypłaca pieniądze wpłacone przez nabywców mieszkań dopiero po spełnieniu pewnych warunków — w przypadku rachunku otwartego po zakończeniu każdego z harmonogramów budowy, natomiast w przypadku rachunku zamkniętego dopiero po sprzedaży lokalu.
Ma to służyć oczywiście lepszemu zabezpieczeniu interesów klienta, który płacąc za przysłowiową dziurę w ziemi powinien mieć jakąś pewność, że mu się nieuczciwy deweloper nie zwinie z kasą albo po prostu zbankrutuje (vide perypetie Ganta). Przy czym rzecz jasna lepszy dla zainteresowanych kupnem mieszkania od dewelopera jest rachunek zamknięty, bo deweloper nie dostanie pieniędzy wpłacanych dopóki nie zbuduje domu i nie podpisze aktu notarialnego. (Niedoskonałości „gołego” rachunku otwartego skłoniły niedawno UOKiK do postulatu likwidacji tej formy zabezpieczenia — przeciwko czemu oczywiści protestują deweloperzy.)

Ustawa, która weszła w życie niecałe trzy lata temu przewiduje (a raczej przewidywała) formę przejściową: zgodnie z jej art. 37:

Przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Chodzi o to, żeby deweloper, który rozpoczął już pewną inwestycję, a zwłaszcza zaczął już ją oferować, nie musiał raptem cofać się w kalkulacjach, zmieniać rachunku prowadzonego dla budowy, etc. Rzecz jasna przepis nie zakazywał prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji podjętych przed wejściem w życie nowych przepisów — deweloper mógł go stosować, choćby jako dodatkowy element marketingowy (zachęcając klientów zwiększonym bezpieczeństwem wpłaconych środków).

Natomiast ku mojemu niemałemu zdumieniu nadal uchowali się — mówmy wprost: nieuczciwi — deweloperzy, którzy oszukują swoich klientów jeśli chodzi o brak obowiązku prowadzenia rachunku deweloperskiego. Na przykład niedawno widziałem projekt umowy, w której zostało zastrzeżone, że brak tej powinności wynika z faktu, że „inwestycja została ogłoszona” w kwietniu 2012 r. Ciekawe: deweloper kupił ziemię i dostał pozwolenie dopiero w połowie 2014 r., zatem w kwietniu 2012 r. mógł co najwyżej opowiadać coś o ściernisku i sanfrancisku, ale na pewno nie dało się rozpocząć sprzedaży mieszkań.

Jeśli ktoś ma wątpliwość czy wystarczą rysuneczki na stronie internetowej dewelopera by przyjąć, że rozpoczęto sprzedaż mieszkań, to zachęcam jeszcze raz do zapoznania się z art. 37 ustawy. Pada tam sformułowanie przedsięwzięcie deweloperskie, które jest definiowane w przepisach ustawy (art. 3 pkt 6) następująco:

proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę (…) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych (…)

Słowem: jeśli deweloper chce powołać się na przepis zezwalający na pominięcie obowiązku stosowania deweloperskiego rachunku powierniczego musi wykazać, że rozpoczął sprzedaż przedsięwzięcia deweloperskiego — rozumianego właśnie jako budowa oraz kupiona ziemia, projekt budowlany — nie zaś na sprzedaż marzeń.

O odpowiedzialności zaniemanie przez dewelopera rachunku powierniczego pisać nie będę — moim zdaniem wystarczyć powinna ostrożność klientów, którzy nie powinni zgadzać się na takie warunki umów deweloperskich.

  • Lech Malinowski

    „zaniemanie” to celowy zabieg?

    Jak to nie będziesz pisał o odpowiedzialności? Jest zbrodnia, musi być kara! Ja chcę rozmawiać z prawnikiem!

  • Tak, zaniemanie to licencia blogerica :)