Wybór zarządcy nieruchomości — nie przez dewelopera

A teraz coś z nieco innej beczki: o tym, że wybór zarządcy nieruchomości nie leży w gestii dewelopera, więc deweloperom nie wolno narzucać wspólnotom tego, kto będzie zarządzał ich nieruchomością.

Wybór zarządcy nieruchomości nie leży w kompetencji dewelopera lecz właścicieli (wspólnoty)

Wybór zarządcy nieruchomości nie leży w kompetencji dewelopera lecz właścicieli (wspólnoty)

Tak się składa, że miałem ostatnio możliwość przeczytać kilka umów deweloperskich — stąd na przykład wiem jak kręci się ludzi jeśli chodzi o rachunki powiernicze i jak kombinuje z odpowiedzialnością za wady nieruchomości — i zauważyłem jeszcze jedną powszechną praktykę, co do której nie mam większych wątpliwości, że mamy do czynienia z jeszcze jedną klauzulą niedozwoloną.

Mam na myśli wpisywane do umów zawieranych z nabywcami mieszkań uprawnienia do wyboru zarządcy. Czasem przybiera to postać przyjęcia przez dewelopera „zobowiązania”, który w ten sposób uprzejmie wyręcza mieszkańców:

Deweloper zobowiązuje się do czasu wyboru przez Wspólnotę Mieszkaniową zarządu w trybie ustawy o własności lokali — jednak nie dłużej niż 24 (dwadzieścia cztery) miesiące od daty wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, — we własnym zakresie zapewnić odrębną umową zlecenia, odpłatną na koszt Nabywcy i z jego upoważnienia, udzielonego niniejszą umową, administrację budynku. Po upływie tego okresu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli lokali, w trybie wynikającym z powołanej wyżej ustawy o własności lokali.

Zwykle jednak deweloperzy nie grają takich milusińskich — zarządca będzie wybrany i kropka, z tym, że kupujący udziela swoistego pełnomocnictwa do wyboru zarządcy i zawarcia z nim umowy:

Kupujący upoważnia Sprzedającego do wybrania firmy zarządzającej i powierzenia jej na podstawie odrębnej umowy, do czasu podpisania przez nowopowstałą Wspólnotę Mieszkańców cesji umów, porozumień na dostawę mediów do budynku oraz własnej umowy o zarządzanie Nieruchomością Wspólną, obowiązku administrowania budynkiem i przedmiotową nieruchomością za wynagrodzeniem, na koszt Kupującego (łącznie z innymi nabywcami lokali w tym budynku).

W każdym oczywiście przypadku postanowienia powierzające deweloperowi wybór zarządcy nieruchomości są sprzeczne z ustawą o własności lokali, która wyraźnie postanawia, że o sposobie zarządu nieruchomością wspólną mogą postanowić wyłącznie właściciele lokali, bądź w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo też w późniejszej umowie o zarządzanie (art. 18 ust. 1 ustawy). Oznacza to, że wybór zarządcy powinien nastąpić dopiero przy zawieraniu umów, na podstawie których powstaje odrębna własność lokali, albo jeszcze później — jeśli już funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa.

Natomiast gdyby się okazało, że deweloper ma ochotę wybrać zarządcę wybudowanej przez siebie inwestycji, to osobiście nie widzę przeszkód — byle jednak uczynił do jako właściciel lokali. (Może poprawią mnie bieglejsi w prawie rzeczowym, mnie jednak wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie by deweloper wyodrębnił lokale jeszcze przed ich sprzedażą — art. 7 ust. 1. A nie robi się tego głównie ze względu na koszty, które obciążałyby dewelopera.)

Pal licho jeśli deweloper decyduje się na zawarcie umowy z profesjonalnym zarządcą, który umie zająć się tym, do czego został powołany. Gorzej jeśli poprzez takie ograniczenie praw właścicieli mieszkań deweloper gwarantuje sobie dodatkowe przychody — a to w ten sposób, że jest jakaś powiązana z nim firma, dzięki czemu z jednej strony kasa za zarządzanie zostaje w rodzinie, a dwa, że można sobie ułatwić życie z załatwianiem reklamacji dotyczących wad (czytaj: wybrany przez dewelopera zarządca nie będzie miał śmiałości w dociskaniu dobrodzieja jeśli chodzi o brakoróbki, przez co cierpią oczywiście mieszkańcy osiedla).

Dlatego też lepiej uważać nawet na takie „błahe” postanowienia umów deweloperskich — lepiej dmuchać na zimne.

  • Robert

    Zgadza się ten problem jest powszechny i poważny. Według mnie występuje ewidentny konflikt interesów, kiedy wspólnotami zarządza osoba czy firma wprost powiązana albo w ogóle na umowie o pracę u dewelopera. Przecież ta osoba nigdy w życiu nie zgłosi deweloperowi żadnej poważnej usterki. Zrobi wszystko na przeczekanie żeby minęły te 3 lata z rękojmi czy gwarancji i do widzenia. A mieszkańcy zanim się zorganizują, poznają i przegłosują zmianę zarządcy, to dawno mijają terminy rękojmi czy gwarancji i koniec. Jest to niestety powszechna praktyka polskich deweloperów. Najgorsze, że to nawet nie sam deweloper narzuca wspólnotom swój zarząd, tylko po prostu robi to zanim sprzeda mieszkania. Wtedy przecież większościowym członkiem wspólnoty jest sam deweloper więc może spokojnie przegłosować co mu przyjdzie do głowy…

  • Z tym, że jeśli zrobi to zanim sprzeda mieszkania, to przynajmniej jest czysty z punktu widzenia ustawy.

    Oczywiście deweloper tłumaczy, że robi to zawsze z uprzejmości, bo zanim się ludzie zorganizują — jeden się remontuje kwartał a inny 3 kwartały — też trzeba jakoś załatwiać sprawy wspólnoty, ale ja raczej tego nie kupuję.

  • Aspagio

    Równie ciekawie jest, gdy deweloper zagwarantuje sobie w umowach prawo do wieczystej i bezpłatnej reklamy na elewacji lub dachu.

    I straszy potem taki potworek.

  • A, o tym będzie następny tekst :)

  • robert

    Są wyroki SOKiK, które mówią że narusza to prawa wspólnot mieszkaniowych i jest niedozwolone. Ciekawe więc co z tymi tysiącami wpisów w księgach wieczystych, które na to pozwalają. Zastanawiałem się nad namawianiem wspólnot żeby iść do sądu o wykreślenie tych zapisów – potencjalnych klientów są tysiące jeżeli nie miliony. Z tym że obsługa wspólnot jest na tyle kłopotliwa, że dałem sobie spokój. Przekonać zarząd do procesu to droga przez mękę, zawsze ktoś będzie niezadowolony. Poza tym pieniądze z tego też pewnie by były marne.

  • b52t

    To samo dotyczy tematu balkonów do których mają dostęp tylko pojedynczy właściciel lokali, a które to w umowach są nazywane częściami wspólnymi pomimo tego, że SN wypowiedział się na ten temat jednoznacznie w uchwale.

  • A, to uchwały SN nie znam, natomiast często widywałem „część wspólna do wyłącznego korzystania” (ale to chyba w odniesieniu do tarasów naziemnych, co do balkonów nie kojarzę)…

    … aczkolwiek właśnie sprawdziłem we własnej umowie i tam jest powiedziane, że „do opisanego lokalu przylega balkon — przeznaczony do wyłącznego użytku przez właścicieli tego lokalu”. Nie wyłapałem tego czytając umowę — nawet nie wpadłbym na to, że to może oznaczać, że balkon, który tylko „przylega” właściwie jest czymś odrębnym od mieszkania.