Zasiedzenie własności nieruchomości tylko na rzecz osoby wskazanej w postępowaniu (III CZP 112/14)

To może jeszcze kilka słów o kolejnym niedawnym orzeczeniu Sądu Najwyższego, które może komuś kiedyś się przydać — tym razem przedmiotem amatorskiej analizy będzie uchwała 7 sędziów SN z 11 czerwca 2015 r. (III CZP 112/14), w której wyrażono pogląd, iż:

​Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania.

zasiedzenie własności nieruchomości

Zasiedzenie własności nieruchomości jest dopuszczalne wyłącznie na rzecz osoby wskazanej w postępowaniu (III CZP 112/14), (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)

Uchwałę podjęto na wniosek Pierwszej Prezeski SN, która uznała za stosowne poprosić skład o odpowiedź na następujące pytanie:

Czy sąd może z urzędu stwierdzić nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz osoby, która o to nie wnosiła?

Sygnalizowane rozbieżności w orzecznictwie wzięły się z tego, że stosowny przepis procedury cywilnej (art. 610 par. 1 kpc) nakazuje posiłkowanie się normami dotyczącymi stwierdzenia nabycia spadku — które znów wyraźnie mówią, że sąd „pamięta” o każdej osobie, której należy się spadek:

art. 677 § 1 kpc:
Sąd stwierdzi nabycie spadku przez spadkobierców, choćby były nimi inne osoby niż te, które wskazali uczestnicy. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wymienia spadkodawcę oraz wszystkich spadkobierców, którym spadek przypadł, jak również wysokość ich udziałów.

Problem natomiast polega na tym, że jak w przepisie jest powiedziane o odpowiednim stosowaniu, to nigdy nie wiadomo — czy wprost, czy jednak nie-wprost (jeśli ktoś nie wierzy, zachęcam do przeczytania pkt 2 wniosku).

Zasiedzenie własności nieruchomości z urzędu w orzecznictwie przeważa. Jak podaje prof. Małgorzata Gersdorf nawet SN we wcześniejszej linii orzeczniczej przyjmował, że odesłanie do przepisu z nakazem stosowania go wprost oznacza konieczność ustalenia wszystkich posiadaczy samoistnych nieruchomości — i w tym zakresie sąd nie jest związany treścią wniosku.
Ale także pogląd przeciwstawny doczekał się bogatego orzecznictwa Sądu Najwyższego; uzasadnia się go tym, że przecież każdy zainteresowany ma legitymację do wniesienia stosownego wniosku lub wzięcia udziału w postępowaniu (słowem: każdy powinien pilnować swoich interesów). Stąd też sąd nie musi badać z urzędu czy każda z osób potencjalnie uprawnionych do zasiedzenia nieruchomości bierze udział w postępowaniu.

art. 172 kc:
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Różnica ma wynikać m.in. z odmiennego charakteru zasiedzenia i dziedziczenia: prawo dziedziczenia własności jest chronione konstytucyjnie (art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP), no i spadek nabywa się ze śmiercią spadkodawcy (postanowienie sądu właściwie tylko je potwierdza), podczas gdy zasiedzenie to taki „ekstras” (pamiętajmy, że zasiedzenie sprowadza się do nabycia własności czegoś, co nie jest nasze — można w ten sposób nawet zostać właścicielem cudzej nieruchomości (zasiedzenie w złej wierze, art. 172 par. 2 kc).

No i rzeczy tak się mają, że w uchwale III CZP 112/14 Sąd Najwyższy podzielił stanowisko nr 2, czyli przyjął, że można stwierdzić zasiedzenie nieruchomości wyłącznie na rzecz osób bezpośrednio wskazanych w postępowaniu. Oznacza to, że sąd zwolniony jest z konieczności poszukiwania z urzędu osób potencjalnie zainteresowanych zasiedzeniem.

  • Adam314

    Cała instytucja zasiedzenia wydaje się trochę dziwna. Mogę wynająć mieszkanie, przestać płacić czynsz a po 30 latach stać się jego właścicielem przez zasiedzenie (o ile uda się uniknąć eksmisji)? Po co ludzie w takim razie brali kredyty na 30 lat skoro można mieć mieszkanie za darmo? ;)

  • Wydaje mi się że jak wynajmiesz to wtedy nie możesz zasiedzieć. Co innego jakbyś się tam włamał i przez 30 lat nikomu by nie wpadło do głowy żeby Cię wywalić.

    I tak coś mi się wydaje że 30 letnie siedzenie na nieswoim jest trudniejszym sposobem zdobycia mieszkania niż 30 letnie spłacanie kredytu.

  • Żeby zasiedzieć nieruchomość musisz władać nią jak właściciel — ukradnij, jeśli nikt nie zauważy, ot się uda. Najemcy się nie uda :)

  • Adam314

    Więc rozważając teoretycznie – mieszkam sobie w bloku, sąsiad pijak ma piwnicę, której nie używa a jego mieszkanie jest komunalne. Jeśli zajmę sobie piwnicę i będę jej używał to po 30 latach mogę ją przejąć przez zasiedzenie.

  • Nie sądzę by udało się komunalne. Tudzież gdyby on (będąc właścicielem) Ci na to po prostu pozwolił — bo to już jak najem.

    Natomiast zadziała coś takiego:
    – jest mieszkanie, puste, wprowadzasz się — już za 20/30 lat jest Twoje (jeśli wiesz, że „niczyje”, to za 20);

    – masz działkę, jest źle wytyczony płot rozgraniczający z sąsiadem — jeśli on nie interweniuje, już za 30 lat jest Twoje.

  • b52t

    Dlaczego, nie takie przypadki się zdarzały; jeśli się opłaca, albo na przesyłanych drukach przekreśla dane lokatora i wpisuje swoje, to da się. Nie pamiętam jaka instancja, ale w podobnym stanie faktycznym zasądziła zasiedzenie lokalu, tylko jest ten szczegół w postaci tego a [i]czyji on był ten lokal?[/i]

  • Adam314

    Z płotem dobry przykład. Ludzie mają czasem problemy bo dawniej metody wytyczania działek przez geodetów nie były tak dokładne. Teraz zamiast przesuwać i poprawiać można użyć zasiedzenia.

  • A płot to nie za 20?

  • Raczej nie, ponieważ skoro wiesz, że nie Twoje, to mala fide jest.

  • aha, założyłem że tego że płot źle stoi, obie strony są nieświadome.

  • Racja: istotny jest stan wiedzy osób. Można zakładać, że nikt nic nie wie, wówczas 20 lat.