Wspólnota mieszkaniowa: spór z deweloperem o wady budynku

A skoro ostatnio było tutaj o tym i o tamtym, to dziś będą dwa słowa o tym jak może wyglądać proces wspólnoty mieszkaniowej z deweloperem (który mógłby na przykład dotyczyć reklamy zawieszonej na budynku, albo nieuprawnionego wyboru zarządcy nieruchomości — albo rękojmi za wady budynku).
Krótko i treściwie, a na postawie wyroku zaocznego Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 14 lipca 2014 r., sygn. akt I C 566/14).


wspólnota mieszkaniowa spór deweloper

Wspólnota mieszkaniowa może wejść w spór z deweloperem w imieniu właścicieli (o wady nieruchomości) tylko na podstawie umowy przelewu wierzytelności. Sama w sobie wspólnota nie może być stroną w procesie (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


W bardzo dużym skrócie: wspólnota mieszkaniowa pozwała do sądu dewelopera o usunięcie wad budynku lub (alternatywnie) o zasądzenie od dewelopera odszkodowania — kwoty, o którą wartość nieruchomości zmalała wskutek nieusuniętych wad.

Sąd zasądził od dewelopera 135 tys. złotych odszkodowania tytułem niewłaściwego wykonania umów, na podstawie których deweloper zobowiązał się do wybudowania budynków i sprzedaży mieszkań (a z racji tego, że korespondencja doręczana na adres z KRS pozostawała bez odpowiedzi — czyli deweloper nie wdał się w spór — jest to wyrok zaoczny; dla objaśnienia: jest to całkowicie inna sytuacja niż fikcja doręczenia).
Ale nie o tym jest ten tekst ;-) Zaciekawić może inna sprawa: czy wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do pozwania dewelopera za wady budynków? Wszakże to nie wspólnota jest właścicielem nieruchomości — właścicielami są mieszkańcy, to oni cierpią z racji występowania wad budynków.

Okazuje się, że owszem: wspólnota mieszkaniowa, chociaż pozbawiona jest osobowości prawnej (ale posiada zdolność sądową) może pozwać do sądu dewelopera, który nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z odpowiedzialności za wady wybudowanej nieruchomości, jednak nie sama przez się — lecz na podstawie umów przelewu wierzytelności (z właścicieli mieszkań na wspólnotę). 

W uzasadnieniu wyroku będącym kanwą dzisiejszego tekstu przyjęło to postać następującą:

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od właścicieli lokali podmiot, samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich łączy z deweloperem stosunek prawny. W orzecznictwie ugruntowany jest jednak pogląd, zgodnie z którym, właściciele lokali mogą scedować powyższe roszczenia na wspólnotę mieszkaniową i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., III CZP 48/04).

W niniejszej sprawie, przedkładając zawarte pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali umowy przelewu wierzytelności, strona powodowa wykazała, iż posiada należyte umocowanie do dochodzenia w imieniu wymienionych wyżej właścicieli lokali przysługujących im w stosunku do dewelopera roszczeń cywilnoprawnych związanych z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej. Dodać przy tym należy, iż w treści wspomnianych umów jednoznacznie wskazano, że ich przedmiotem są także roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży wraz z odsetkami i zasądzonymi kosztami postępowania sądowego.

Warto w tym miejscu chyba zacytować także tezę przywołanej w uzasadnieniu uchwały.

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r. (III CZP 48/04):
Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Niby takie niuanse i kruczki prawne, ale zawsze warto pamiętać, że wystąpienie na drogę sądową przez właściwy podmiot jest równie ważne jak prawidłowe oznaczenie pozwanego.

  • b52t

    Temat znany tym, którzy mieli coś wspólnego z tematem (naprawy) wad w nowo wybudowanych nieruchomościach. Przelew jest zdecydowanie najprostszą formą. Alternatywą jest wybranie jednego prawnika i udzielenie mu pełnomocnictwa przez wszystkich mieszkańców. Jest to oczywiście łatwiejsze, gdy idzie o wady w częściach wspólnych nieruchomości (elewacja, dach, korytarze/klatki schodowe, garaże podziemne).

  • Mnogość stron to pewne utrudnienie procesowe (doręczenia, etc.), więc chyba przelew wierzytelności jest nieco wygodniejszy (tak mi się wydaje).

  • b52t

    Jeśli byłby ustanowiony jeden pełnomocnik, to kwestia doręczeń odpada. Inne czynności już może tak, jeśli np. sąd zechce słuchać wszystkich.

  • TheStig

    OK. Cenna uwaga w artykule ale ile czasu od momentu oddania budynku ma wspólnota na wytoczenie takiego procesu?

  • To zależy od tego jakie jest to roszczenie — na przykład budynki sprzedane przed grudniem 2014 r. mają 3-letnią ochronę z tytułu wad fizycznych, no a później, po zgłoszeniu wady (i braku realizacji) jest okres przedawnienia roszczenia.

  • ABB

    A jaką długą gwarancję ma budynek, który był sprzedawany od grudnia 2005 r.? Teraz właściwie okazało się, że mamy cały dach do wymiany a kominy między dachem a sufitem nigdzie nie są ocieplone i ludziom zaczyna glazura od ścian odpadać.

  • Gwarancję ma taką jakiej udzielił ten, kto go wykonał (dach lub cały dom). Czyli pewnie nie ma gwarancji.