Przymusowa sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego zgodna z konstytucją (SK 11/13)

W ostatnim czasie wydano dwa ciekawe orzeczenia dotyczące szeroko pojętej tematyki nieruchomości. Na pierwszy rzut idzie oczywiście głośny wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, iż spółdzielnia mieszkaniowa może żądać przymusowej sprzedaży zadłużonego mieszkania (wyrok TK z 8 października 2015 r., SK 11/13).


przymusowa sprzedaż zadłużonego mieszkania

Przymusowa sprzedaż zadłużonego mieszkania może dotyczyć oczywiście także wydatków związanych z przeprowadzanymi przez spółdzielnię remontami budynków (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Sprawa dotyczyła skargi obywatela, którego mieszkanie spółdzielcze zostało zlicytowane na podstawie przepisu pozwalającego na przymusową sprzedaż lokalu m.in. w przypadku zalegania z opłatami albo rażącego lub uporczywego występowania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (art. 17(10) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Zdaniem skarżącego przepis naruszał konstytucyjną gwarancję ochrony własności.

art. 17(10) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1(1) i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Zdaniem Trybunału obowiązek pokrywania opłat eksploatacyjnych jest jedną z podstawowych powinności spółdzielców — a to dlatego, iż zaległości po stronie jednego z lokatorów muszą być pokrywane przez pozostałych mieszkańców spółdzielni. Po dłuższym czasie robią się z tego niezłe sumki, to zaś stanowi zagrożenie „także dla praw majątkowych pozostałych osób korzystających z lokali spółdzielczych”.

Stąd też w ocenie TK ustawodawca jest uprawniony do ustanowienia regulacji pozwalającej na uwolnienie się od spółdzielcy, który nie zamierza ponosić kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. (Równocześnie Trybunał przypominał, że w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych podobna regulacja została zakwalifikowana jako zgodna z konstytucją — wyrok z 29 lipca 2013 r., SK 12/12). Uszczuplenie ochrony praw majątkowych członka spółdzielni, który nie płaci za mieszkanie, nie stanowi nieproporcjonalnego ograniczenia prawa własności (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP), zwłaszcza, że przymusowa sprzedaż zadłużonego mieszkania jest stosowana w ostateczności.

To oczywiście rozsądny i niekontrowersyjny wyrok — sytuacja, w której lokator bimba sobie na obowiązki w zakresie zapłaty za wspólne koszty nieruchomości jest zawsze niedopuszczalna, zatem zawsze warto przypominać, że zasada „wolnoć Tomku w swoim domku” ma zastosowanie właśnie do owych domków wyłącznie. A jak chcesz żyć w kamienicy — co ma swoje plusy (i minusy) — to pamiętaj, że nie jesteś sam.

PS Fota to oczywiście zmyłka… albo déjà vu: kiedy w niedzielę wybierałem zdjęcie do zilustrowania tekstu nie przypuszczałem, że część Polaków obudzi się w śnieżnej rzeczywistości…

  • b52t

    Czysto informacyjnie.

  • Tak jakby… całkowicie na marginesie…

  • b52t

    Tak swoją drogą, to TK rozszalał się, ciekawe czy to ze zmianą wachty, czy końcem roku?

  • No właśnie też się zastanawiam — zaczynają orzekać prawie jak wydział w rejonowym… Ale coś mi podpowiada, że to oznacza przerzucenie ciężaru orzecznictwa na asystentów i opiniodawców zewnętrznych :(

  • b52t

    No tak, ale wcześniej nie było wiele posiedzeń, a teraz to wygląda jak gonienie czasu. Nigdy nie czytałem i nie interesowałem jak wygląda wyrokowanie w TK, ale ostatnio padło takie zdanie, że ustala się wyrok (czyli wyrokuje), potem treść, a potem rozsyła sędziom, jeśli są obiekcje, to nie podpisują i swio. Znaczy, że to i tak asystenci robią obróbkę pod dyktando Pierwszego Prezesa.
    Inna sprawa, że nie sądzę, żeby w TK asystentem był dowolny Ziutek po studiach.
    W takich US of A asystent w SCOTUS jak już skończy karierę to drzwi najlepszych kancelarii stoją przed nim otworem. A nawet ci ze stanowych sądów najwyższych po pracy tam idą i robią kokosy (jak dobrze pamiętam to w okolicach 150 k $/rok).