Zwrot bonifikaty otrzymanej przy zakupie mieszkania komunalnego

Zmieniając nieco tematykę czas na powrót do tematu mieszkalnictwa — a dokładnie sprzedażą mieszkania komunalnego z bonifikatą (art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz obowiązku zwrotu tej bonifikaty, do czego może być zobowiązany nawet nabywca mieszkania — o ile roszczenia gminy zostały zabezpieczone hipoteką. Na bazie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 października 2015 r., (I ACa 176/15).

Sprawy miały się następująco: w 2006 r. gmina sprzedała jakiemuś małżeństwu mieszkanie za cenę ok. 21 tys. złotych (z bonifikatą ok. 80%). Kupujący zobowiązali się do zwrotu zrewaloryzowanej bonifikaty jeśli sprzedadzą lokal w ciągu 5 lat, a jako zabezpieczenie ustanowili hipotekę kaucyjną (do 109 tys. złotych). Pół roku później małżeństwo zawarło przedwstępną umowę sprzedaży tego mieszkania za cenę 200 tys. złotych, przy czym umowa przyrzeczona miała być zawarta najpóźniej do 31 grudnia 2012 r. W tym samym dniu mieszkanie zostało wydane nabywcy wraz z prawem pobierania pożytków oraz obowiązkiem ponoszenia ciężarów.

To nie koniec historii: po dwóch latach kupujący zwrócił się do gminy z wnioskiem o przeniesienie hipoteki z mieszkania na inny dom, którego też był on właścicielem, a po kolejnych 3 latach (w 2011 r.) małżeństwo dostało wezwanie do zwrotu uzyskanej bonifikaty. W maju 2012 r. została zawarta umowa przyrzeczona (doszło zatem do przeniesienia własności nieruchomości), zatem kolejne wezwanie do zwrotu bonifikaty skierowano już do nowego właściciela mieszkania (pozwanego w tej sprawie).
A że pozwany nie oddał bonifikaty otrzymanej przez małżeństwo, które odkupiło mieszkanie od gminy — gmina wniosła przeciwko nowemu właścicielowi lokalu powództwo o zapłatę 100 tys. złotych. (Co ciekawe w sprzeciwie od wyroku zaocznego pozwany nie negował obowiązku zapłaty — polemizował tylko z częścią odsetkową orzeczenia, natomiast co do zasady powództwo uznał.)

art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami
1. Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:
1) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych; (…)
2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Zdaniem sądu I instancji należało uwzględnić roszczenie powoda oparte na wynikającym z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia. Ale skoro dla zabezpieczenia tych roszczeń ustanowiono hipotekę, to za ów dług odpowiada nabywca mieszkania — w całości, także co do odsetek od nieterminowego zwrotu.

Takie orzeczenie zostało utrzymane przez sąd II instancji, który wskazał równocześnie, że dla przyjęcia skutecznego uznania powództwa przez pozwanego — czynność ta jest istotna ze względu na koszty procesu — nie wystarczy złożenie samego oświadczenia procesowego, lecz jest niezbędne także wypłacenie pieniędzy, o które toczy się spór.

Co do istoty należy także pamiętać, że obowiązek zwrotu bonifikaty powoduje nie tylko sprzedaż mieszkania komunalnego, ale i wykorzystanie jej na cel inny, niż uzasadniający udzielenie bonifikaty (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych).
I tu jest pies pogrzebany…

  • b52t

    Słabo to wykombinowali. Słabo. Pokazuje to też cwaniactwo niektórych ludzi, którzy wykorzystują przepisy, który mają jakiś sens.
    I tego psa nie ma, choć rozumiem o co chodzi – gmina może zażądać zwrotu bonifikaty, jeśli w mieszkaniu wykupionym z tą bonifikatą założy się jednoosobowe przedsiębiorstwo.
    Zawsze można spróbować postarać się o jakiś dupochron.

  • Ale co to znaczy „założy”? Bo przecież wolno zarejestrować działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu, ba, wolno nawet prowadzić np. biuro rachunkowe kątem między kuchnią a łazienką.

    Co innego gdyby ktoś wziął takie mieszkanie a później tam przeniósł działalność i otworzył całą manufakturę. Wówczas się zgadzam.

  • b52t

    No tak, użyłem kolokwializmu, chodziło mi oczywiście o zarejestrowanie działalności w mieszkaniu wykupionym z bonifikatą (kolejny skrót myślowy- kolokwializm).

    Oczywiście nie ma zakazu, ale jak to się ma do tego, że jeśli „wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, to jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.” Jeśli był mieszkalny, a ma tam „jest adres” jego przedsiębiorstwa, to oczywiście można się spierać, ale na początku może być nie miło.

  • Tu chyba jest więcej możliwości niż mogłoby się wydawać: (A) można sobie mieszkać, (B) kupić to mieszkanie, a później (C) założyć tam działalność. Możliwy jest też akord A-C-B.
    Moim zdaniem nic tu nikomu do tego.

  • b52t

    Sobie założyć można, ale po upływie terminu z ustawy. Tak, czytając ściśle. Oczywiście moim zdaniem.

  • Niźły

    A jak ma się to w poniższej sytuacji ?
    Sprawa wygalała mniej więcej tak:
    W dniu 15.01.2012r. babcia wykupiła (akt notarialny) od urzędu miasta mieszkanie komunalne z bonifikatą w wysokości 90%.

    Mieszkanie to babcia przepisała akcie darowizny na mamę z zastrzeżeniem ze babcia może w nim mieszkać aż do śmierci (zabezpieczanie hipoteką na rzecz miasta)

    Babcia zmarła w kwietniu 2013r. I mama przepisała na mnie (czerwiec 2015 zabezpieczanie hipoteką na rzecz miasta)) wcześniej wykupione mieszkanie.

    Czy miasto/gmina może żądać zwrotu bonifikaty udzielnej babci którą ma zapłacić moja mama? Jak to wygląda w przypadku darowizny na rzecz osoby bliskiej ?

  • Dopóki nie doszło do sprzedaży mieszkania przez każdego kolejnego nabywcę (obdarowanego), nie ma żadnego obowiązku zwrotu bonifikaty — art. 68 ust. 2a pkt 1 oraz ust. 2b ustawy:

    2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
    1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b; (…)
    2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

    Słowem: każdy następny nabywca „wstępuje” w zakaz sprzedaży mieszkania (5 lat od daty pierwszego nabycia, tj. odkupienia z bonifikatą od gminy).