Kara umowna jako sankcja za niedotrzymanie terminów zabudowy nieruchomości (art. 62 UoGN)

Zmieniając nieco ton — czas na dwa akapity o skutkach niedotrzymania terminów zabudowy nieruchomości gruntowej, a dokładnie: nieważności postanowień umownych zastrzegających na tę okoliczność wydumaną karę umowną (na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7 października 2015 r. sygn. akt VI ACa 1479/14).

Sprawy miały się następująco: miasto wystąpiło o wydanie nakazu zapłaty przeciwko spółce z o.o. o zapłatę przeszło 500 tys. złotych kary umownej — za to, że spółka nie wywiązała się z przyjętego zobowiązania wybudowania na nieruchomości gruntowej (którą miała w użytkowaniu wieczystym) budynku mieszkalnego. Zgodnie z zawartą umową pozwana miała rozpocząć budowę w ciągu 24 miesięcy (fundamenty) oraz zakończenia po 48 miesiącach (stan surowy zamknięty) — pod rygorem kary umownej w wysokości 10% wartości gruntu, nie mniej niż właśnie te przeszło pół miliona.

Ta nieruchomość gruntowa przechodziła z rąk do rąk, krążyły też różnego rodzaju podania i decyzje urzędowe, summa summarum skończyło się tym, że spółka nie wywiązała się z terminu rozpoczęcia budowy (ale budynek powstał we właścywym czasie), przeto miasto zażądało zapłaty kary umownej — równocześnie występując o zapłatę dodatkowych przeszło 550 tys. złotych tytułem dodatkowej opłaty rocznej z art. 62 ust. 2 UoGN.

z ustawy o gospodarce nieruchomościami:
art. 62. 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. (…)
art. 63. 1. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy.
2. W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego (…)
3. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.
4. Opłaty, o których mowa w ust. 2, ustala właściwy organ w drodze decyzji.

Sąd I instancji (badający sprzeciw od nakazu zapłaty) uwzględnił roszczenie urzędu, jednak na podstawie art. 484 par. 2 kc zmiarkował wysokość kary umownej do kwoty 56 tys. złotych. Zdaniem sądu skoro pozwana nie dopełniła terminu na rozpoczęcie budowy, to gmina mogła dochodzić roszczenia z tytułu zastrzeżonej kary umownej — jednak kara umowna nie mogła być zasądzona w zastrzeżonej wysokości ze względu na to, że opóźnienie po stronie pozwanego nastąpiło ze względu na brak należytej współpracy ze strony powoda (problemy w uzyskaniu pozwolenia budowlanego).

Stąd też kara umowna została zmiarkowana do 10% zastrzeżonej wartości.

art. 484 kc
§ 1. W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
§ 2. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Od wyroku apelowały obie strony — sąd uwzględnił apelację pozwanej spółki, z innych jednak przyczyn niż wskazane w odwołaniu od orzeczenia.

Otóż zdaniem sądu II instancji nie były istotne ani przesłanki miarkowania kary umownej, ani też stopień przyczynienia się strony powodowej do opóźnienia w realizacji budowy — otóż zdaniem sądu zastrzeżenie kar umownych w ogóle nie było dopuszczalne, albowiem zgodnie z art. 63 ust. 3 UoGN jedyną sankcją za niedotrzymanie terminów zabudowy nieruchomości mogą być nakładane w drodze decyzji administracyjnej dodatkowe opłaty roczne.

Skoro zatem urzędowi przysługuje wyłącznie uprawnienie dochodzenia — w toku postępowania administracyjnego — dodatkowych opłat rocznych, to nie można stosować równolegle instytucji prawa cywilnego. A zastrzeżenie kary umownej jest w tej sytuacji nieważne (art. 58 par. 1 kc). Stąd też roszczenie w ogóle nie mogło być uwzględnione.