Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej — czy wymagany jest akt notarialny

Chociaż mamy już kwiecień, minął więc tradycyjny czas zebrań wspólnot mieszkaniowych, warto chyba rzucić okiem na wyrok Sądu Najwyższego, w którym mówi się o braku konieczności zachowania formy aktu notarialnego dla udzielenia pełnomocnictwa do udziału w zebraniu i podejmowania uchwał, nawet jeśli sama uchwała protokołowana jest przez notariusza.


pełnomocnictwo zebranie wspólnoty mieszkaniowej


wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r. (I CSK 1047/14), teza
Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 kc w związku z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali).

Orzeczenie wydano w następującym stanie faktycznym: spółka będąca właścicielem lokali wniosła powództwo o uchylenie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie zmiany zarządu nieruchomością wspólną. Właścicieli 30 lokali reprezentował pełnomocnik mający pełnomocnictwa wyrażone w formie pisemnej, zaś przebieg zebrania był protokołowany przez notariusza.

Poglądy sądów obu instancji były podobne: pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej udzielone zostało w sposób nieprawidłowy, albowiem zgodnie z art. 99 kc jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponadto skoro pełnomocnictwo dotyczyło czynności przekraczającej zwykły zarząd, to powinno być ono pełnomocnictwem rodzajowym — czyli musi opisywać rodzaj czynności, do których upoważniony jest pełnomocnik (nie można udzielić pełnomocnictwa „do podejmowania wszelkich uchwał”).

Zdaniem SN takie stanowisko było błędne: odróżnić należy bowiem oddanie głosu przez pełnomocnika od podjęcia uchwały przez właścicieli, która jest efektem głosowania. Przeto skoro to nie pełnomocnik podejmuje uchwałę, lecz głosuje za jej podjęciem — czynność w postaci podjęcia uchwały jest wynikiem rezultatu głosowania. Szczególna forma (notarialna) jest zastrzeżona wyłącznie dla podjęcia samej uchwały — pełnomocnictwo może być udzielone w formie pisemnej.

Niestety, w aktach sprawy nie było kopii pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli, zatem Sąd Najwyższy nie mógł ocenić czy skład orzekający w II instancji ocenił je prawidłowo — stąd zwrot sprawy do Sądu Apelacyjnego.

  • Adam314

    Coś mi się tu nie zgadza. W opisanej sytuacji nie trzeba notarialnego pełnomocnictwa do oddania głosu ale notarialnie podejmuje się uchwałę. A jeśli pełnomocnictwo obejmuje ponad 50% udziałów we wspólnocie wtedy de facto dzięki temu pełnomocnictwu podejmuje się uchwałę.

  • Nottenick

    „Podejmuje się uchwałę” czy tylko „głosuje za jej podjęciem”? Nie wiem czy dobrze rozumuję ale właśnie ten niuans był powodem odmiennego stanowiska SN.

  • Adam314

    Ok, al jeśli tylko „głosuję za jej podjęciem” ale mając większość głosów, mogąc rządzić samodzielnie bez koalicji to de facto jednocześnie podejmuję uchwałę. )

  • Niemniej jest to inna czynność, zaś trudno stosować inną miarę tylko ze względu na „ciężar” takiego pełnomocnictwa („skoro 1 głos, to nie ma sprawy, ale skoro 50%, to sprawa jest”).

  • Adam314

    Mimo to forma czynności to nie to samo co jej istota. Podobnie jak ustalenie stosunku pracy gdy jest się na umowie zlecenie, tak i tutaj logiczne byłoby wystąpienie do sądu o ustalenie, że pełnomocnik podejmuje uchwałę a nie tylko głosuje.