Spółka jawna a wkład w postaci nieruchomości

Stary dylemat: czy powołanie spółki jawnej oraz wniesienie wkładu w postaci nieruchomości wymaga zawarcia umowy tej sp.j. przed notariuszem? Na to pytanie (po raz n-ty zapewne) odpowiedział kilkanaście miesięcy temu Sąd Najwyższy.


spółka jawna wkład nieruchomość

Wnosząc nieruchomość jako wkład do spółki jawnej nie musimy zawierać umowy tej sp.j. przed notariuszem (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2015 r. (II CSK 85/14
W razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie — po zarejestrowaniu spółki — odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.

Spółka jawna wniosła o wpisanie siebie do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości. Do wniosku dołączono umowę zawiązania spółki zawartą w formie zwykłej pisemnej, w której postanowiono, że wspólnik tytułem wkładu wnosi własność nieruchomości — a także dodatkową, zawartą przed notariuszem, umowę o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz spółki.

Sąd prawomocnie oddalił wniosek, a to dlatego, że wynikające z umowy sp.j. zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 73 par. 2 kc). Nieważność umowy zobowiązującej przełożyła się na nieważność umowy notarialnej o przeniesieniu własności.

art. 158 kc
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Rozpatrując skargę kasacyjną Sąd Najwyższy przypomniał, że zgodnie z art. 23 ksh umowa spółki jawnej powinna być zawarta z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Istotnym elementem takiej umowy jest określenie wkładów wnoszonych przez wspólników (art. 25 pkt 2 ksh). Nie ma problemu w przypadku zawarcia umów spółek, które wymagają formy aktu notarialnego — w takim przypadku samo zobowiązanie się w umowie do przeniesienia własności wiąże się z przeniesieniem tej własności (art. 155 par. 1 kc).

Z faktu, że ustawodawca przewidział wymóg zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej wynika, że dla przeniesienia własności nieruchomości jako wkładu nie ma potrzeby zawarcia umowy spółki przed rejentem. Wspólnicy mogą zastosować formę pisemną wskazaną w art. 23 ksh — i w następnej dopiero kolejności udać się do notariusza (por. uchwała SN z 5 grudnia 1991 r., III CZP 128/91).

art. 23 ksh
Umowa spółki [jawnej] powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Oznacza to, że skoro wspólnik przeniósł własność nieruchomości będącej jego wkładem do sp.j. z zachowaniem obowiązkowej formy aktu notarialnego, to orzeczenia sądu II instancji jest nieprawidłowe.

  • Lukas

    I tak już chyba będzie do końca świata. Możesz sprzedać wartą milion wierzytelność na gębę, ale zbycie garażu wymaga wszystkich ceregieli.

  • …sprawdzić czy garaż nie we współwłasności oraz czy nie stoi na gruncie w zarządzie…