O odpowiedzialności za zalanie sąsiadów z dołu

A jeśli komuś wyporność karpi przekroczyła objętość wanny i doszło do zalania mieszkania sąsiadów z dołu, to warto poświęcić pół kwadransa na rozważania: czy odpowiedzialność za zalanie mieszkania sąsiadów z dołu określona jest zasadą ryzyka (art. 433 kc) czy też jednak poszkodowany będzie musiał wykazać winę nieostrożnego lokatora mieszkającego nad nim?


odpowiedzialność zalanie mieszkania sąsiadów dołu

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania sąsiadów z dołu nie jest objęta art. 433 kc (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 lutego 2013 r. (III CZP 63/12)
Przepis art. 433 kc nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji. 

Uchwałę podjęto (jakiś czas temu) na wniosek Rzecznika Ubezpieczonych, zaś zadane pytanie brzmiało:

Czy przepis art. 433 kc ma zastosowanie do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji?

Rzecz oczywiście dotyczy odpowiedzialności za czyn niedozwolony (delikt) określony w art. 433 kc, zgodnie z którym osoba zajmująca mieszkanie ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za szkodę wyrządzoną wskutek wyrzucenia, wylania lub wypadnięcia każdej rzeczy z tego lokalu — zaś zwolnienie z odpowiedzialności może nastąpić wyłącznie w przypadku działania vis maior lub wyłącznej winy poszkodowanego lub lub osoby trzeciej.

W ten właśnie sposób będzie odpowiadała osoba wyrzucająca przez okno choinkę po świętach — albo wspólnota, jeśli odpadnie rynna i uszkodzi samochód zaparkowany pod blokiem oczywiście oderwanie się części budynku to art. 434 kc, konstrukcja podobna, ale przepis inny (sprawdzić czy rynny nie urwał nieoczekiwany huragan).

art. 433 kc
Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że odpowiedzialność na zasadzie ryzyka jest wyjątkiem, zaś wyjątki nie podlegają wykładni rozszerzającej — zarazem skoro przepis o odpowiedzialności za wylanie cieczy przez okno ma źródło w czasach kiedy nie istniała jeszcze kanalizacja i niektórzy wylewali nieczystości do rynsztoka nie bacząc czy ktoś idzie pod domem, to nie można go stosować w sytuacji kiedy nie ma problemu z ustaleniem winy sprawcy zalania.

Oceniono też, że nie istnieją szczególne rozbieżności w orzecznictwie odnoszące się do odpowiedzialności za przelanie się wody między pomieszczeniami w tym samym budynku — „wylanie” w art. 433 kc musi obejmować wydostanie się cieczy na zewnątrz budynku, podczas gdy „zalanie” lub „przelanie” w obrębie budynku nie polega na leksykalnie rozumianym wylaniu się płynu (nawet jeśli komuś wylało się z wanny).

W każdym też przypadku należy pamiętać, że podstawową formą odpowiedzialności za delikt jest odpowiedzialność na zasadzie winy (art. 415 kc) — i ten przepis będzie miał też zastosowanie w przypadku zalania mieszkania sąsiadów z dołu.

  • Lukas

    „odpowiedzialność na zasadzie ryzyka jest wyjątkiem, zaś wyjątki nie podlegają wykładni rozszerzającej” – jak do tego ma się rynna, która nie jest w pomieszczeniu?

  • Rynna jako odpadająca od budynku, moim zdaniem, nie będzie wyjątkiem — więc będzie się kwalifikowała do zastosowania art. 433 kc.

  • Simple Or Easy

    Rynna raczej podchodzi pod art. 434 kc

  • cj

    No dobrze, to kto jest winien pęknięciu rury? Czy jest to zdarzenie losowe? Czy jest w tym wina jej właściciela?

  • Mike

    To zależy znów od sądu jak mniemam.
    W zasadzie właściciel nie wymienił zużytej, ani nie konserwował jej należycie, więc pękła ze względu na zupełnie normalne i przewidywalne zużycie materiału pod ciśnieniem, które zależy od spuszczającego wodę ;-)

  • Ups, 100% racji :) zaćma chwilowa, pamiętałem, że dzwonią, ale przy świętach wyparłem całą resztę :)

  • Nie ma zdarzeń losowych :) albo właściwie inaczej: są, ale co do zasady obciążają osobę zajmującą mieszkanie. Chyba że wykaże, że rurę urwała osoba obca albo była to siła wyższa (gdzie samo w sobie pęknięcie rury nie jest siłą wyższą).

  • Lukas

    No właśnie. Chodzi mi np. o jednostkę zewnętrzną klimatyzatora na balkonie. Zawsze może coś się stać np. odpadnie jakiś element. Czy to jest pomieszczenie, budowla czy jeszcze coś innego?

  • Uważam, że element (nawet później dołączony, np. klima) jest częścią składową (np. wyrok SA w Poznaniu, I ACa 879/10) — a czy można się uwolnić wskazując na czyściciela klimy? (Posiadacza budowli nie uwalnia od odpowiedzialności powierzenie jednostce wyspecjalizowanej okresowego czyszczenia przewodów kominowych, wyrok SN IV CR 231/88)

    https://www.rf.gov.pl/art-434-posiadacz-budowli/wyrok_SN_z_dnia__1988_09_13___________________IV_CR_231_88_OSNC_1990_12_155__854

  • Lukas

    Dzięki. Zatem to argument za tym, że lepiej mieszkanie wynająć niż kupić . . .

  • Simple Or Easy

    Zdarza się, mnie ciekawi przypadek odpadającego od budynku/budowli lodu. Słyszałem o zabawnej interpretacji w stylu: jako, że lód spaja się z budynkiem/budowlą w sposób nierozerwalny bez użycia narzędzi to jest jego częścią ;) Ile w tym prawdy – nie wiem. Możliwe, że to tylko miejska legenda.

  • Simple Or Easy

    No chyba, że damy radę dowieść, że czyściciel klimy widział nieprawidłowość i o niej nie poinformował. Wtedy jest nadzieja. Jeżeli nie czyściciela a klima była stosunkowo niedawno montowana to za odpowiedzialnością montażysty możnaby się schować. A jeżeli mieszkań mamy kilka i zatrudniamy zarządcę nieruchomości…

  • Takie prawo to tylko na biegunie :) i to raczej tym południowym, bo na północnym ocieplenie klimatu i Golfstrom robią swoje.

  • cj

    Nie bardzo to rozumiem. Nawet bardzo nie bardzo. Jeśli odpowiedzialność nie bazuje na ryzyku posiadania rury, lecz wynikać ma z winy właściciela rury, to w jaki sposób może sąsiad z dołu wykazać moją winę, gdy rura w ścianie pękła? Przecież jak w tę rurę gwoździa nie wbiłem, wiertła nie wkręciłem, ba nawet je pies nie pogryzł. Na czym polegać miałby tu wina?

  • Simple Or Easy

    :D

  • Simple Or Easy

    Jest to problem, szczególnie gdy instalacja nie jest stara, nic nie ciekło, i zdarzenie faktycznie było nagłe. Trzeba pamiętać, że trwałość elementów instalacji wodnych jest przewidywana na około 30 lat, a nawet 30+. Właśnie dlatego gros ubezpieczycieli na naszym rynku od kilku lat ciekawym zapisem obejmuje ochroną (w OC w życiu prywatnym, bo w działalności chyba nie widziałem, ale też nie szukałem) osoby trzecie (np. tych nieszczęsnych sąsiadów) pod warunkiem, że pierwotna przyczyna zalania została ujawniona w instalacji należącej do ubezpieczonego. Ze względu na konstrukcję zapisu nie można mówić o domniemaniu winy, tylko objęciu ochroną ponad odpowiedzialność ustawową. Mówi się obecnie, że to wymóg rynku, „sprawcy” chcieli by ubezpieczyciele wypłacali odszkodowania i poszkodowani dali im („sprawcom”) święty spokój.

    Pod kątem postępowania sądowego – słuszna uwaga, że wszystko zależy od sądu, no i zeznań świadków.

  • Właściwie to w taki sam sposób jak w każdym innym przypadku :) np. powołać biegłego licząc na to, że ten wykaże jakieś zaniedbania.

    Poza tym — sam tego nie wiem :)

  • Simple Or Easy

    Niekoniecznie obciąża osobę zajmującą mieszkanie. Inna jest odpowiedzialność właściciela, a inna najemcy. O ile w umowie najmu nie zapisano inaczej niż art. 681 kc utarło się, że „drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody” to najemca odpowiada za końcówki, w przypadku instalacji wodnej np. uszczelki, baterie, elastyczne wężyki od ściany do urządzeń. Za instalację w ścianach odpowiada raczej właściciel. Oczywiście sąd może inaczej patrzeć gdy najem trwa już np. 20 lat, a inaczej przy najmie okazjonalnym. Oddzielny temat to kwestia informowania właściciela przez najemcę o zauważonych nieprawidłowościach – tu można dopatrywać się ewentualnych źródeł zaniedbania po stronie najemcy.

    Piękne to nasze prawo. Tyle możliwości i jak zawsze wiele zależy od treści pozwu jak i podejścia do sprawy przez konkretnego sędziego (zbadamy przelotnie, czy dogłębnie). Nie zapomnijmy też o jakości reprezentantów stron.

  • I to jest kolejny ciekawy trop — kc w odniesieniu do deliktu swoje, w odniesieniu do najmu swoje, a ustawa o własności lokali (być może) jeszcze coś innego…

    Dzięki za dobre komentarze! Liczymy na więcej! :)

  • Simple Or Easy

    Jak będzie temat, który liznąłem to chętnie coś od siebie dorzucę.

    PS. Przeglądam blog regularnie, ostatnio sporo casusów widzę – przyjemnie i z jajem. Zgaduję, że więcej zimą wolnego czasu na skrobanie się udaje się zorganizować, bo wzrost ilości tekstów nie tylko tutaj widać.

  • No więcej, więcej, mniej i krócej z psinką po lasach się włóczę :)