Reprezentacja przed sądem wspólnoty mieszkaniowej przez jej zarząd (uchwała SN III CZP 106/16)

Czysto informacyjnie: w podjętej w piątek uchwale Sąd Najwyższy przyjął, że reprezentacja przed sądem wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd nie wymaga odrębnego pełnomocnictwa — albowiem zarząd jest upoważniony do reprezentacji z mocy prawa.


reprezentacja przed sądem wspólnoty mieszkaniowej


​uchwała Sądu Najwyższego z 10 lutego 2017 r. (III CZP 106/16)
W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy 1994 r. o własności lokali) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

Uchwałę wydano w odpowiedzi na następujące zagadnienie przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie:

Czy osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali jest z mocy art. 21 ust. 1 w związku z art. 33 tejże ustawy poprzez sam fakt powierzenia zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych?
ewentualnie, w przypadku negatywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:
Czy uchwała właścicieli lokali udzielająca pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych osobie, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną w trybie określonym w art. 18 ust. 1 lub art. 18 ust. 2a o własności lokali, wymaga zaprotokołowania przez notariusza?

Problem dotyczył zakresu wynikającego z przepisów ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej — czy jej art. 18 wymaga udzielenia odrębnego pełnomocnictwa przez wspólnotę, czy też zarząd może występować w sądzie z mocy samego prawa. W praktyce oznacza to m.in. brak konieczności udzielania pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu lub adwokatowi przez członków wspólnoty — wystarczy, że pełnomocnictwa takiego udzieli zarządca.

W uchwale wskazano, że uprawnienie do reprezentacji przed sądem wynika wprost z ustawy — natomiast wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć to uprawnienie w umowie zawartej z zarządcą (lub w uchwale podjętej w trybie art. 18 ust. 2a uwl). Regulacje te stosuje się tak do zarządu, jak do zarządcy (art. 33 uwl).

z ustawy o własności lokali
art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. (…)
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
art. 33. W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.

Na marginesie warto przypomnieć, że podobny pogląd wyrażono w postanowieniu Sądu Najwyższego z 14 września 2005 r. (III CZP 62/05) — kiedy to jednak SN odmówił podjęcia uchwały.