Co z własnością mieszkań po wygaśnięciu wieczystego użytkowania ziemi, na której wybudowano blok?!

A skoro wczoraj było o uchwale SN z 10 lutego 2017 r., w której stwierdzono, że zarząd jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych z mocy prawa, to warto zwrócić uwagę na jeszcze jedno ciekawe — być może nieco prowokacyjne — pytanie, które trafiło do Sądu Najwyższego także 10 lutego 2017 r.

Oto Rzecznik Praw Obywatelskich pyta o skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (po upływie terminu ustanowienia tego prawa) z punktu widzenia prawa własności mieszkań w budynku, który stoi na — cudzej, jakby nie patrzeć — ziemi (III CZP 11/17).


wygaśnięcie wieczystego użytkowania własność mieszkań

Czy wygaśnięcie wieczystego użytkowania ma wpływ na własność mieszkań wybudowanych na cudzej ziemi? Takie pytanie trafiło do Sądu Najwyższego (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 kc w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali)?

Problem oczywiście wiąże się z konstrukcją wieczystego użytkowania — tej naszej prawie własności (nie mylić z prawem własności) — właściciel (Skarb Państwa lub gmina) może udzielić wyłącznego prawa do korzystania z gruntu na 40-99 lat. Wieczysty użytkownik może korzystać z oddanej mu ziemi jak właściciel — może się na niej wybudować (a czasem nawet musi), może nią obracać, może obciążać hipoteką, etc.
Można wreszcie na ziemi oddanej w wieczyste użytkowanie wybudować budynek wielolokalowy — czyli blok, w którym są wyodrębnione lokale (każdy z odrębnym właścicielem) i wspólnota mieszkaniowa (art. 4 ust. 3 uwl).

Wieczyste użytkowanie ma jednak pewną szczególną cechę: jak sama nazwa wskazuje wcale nie jest wieczyste (bo jest wszakże tylko użytkowaniem). Ograniczone prawo rzeczowe wygasa — albo po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione, albo z innych przyczyn (np. naruszenia określonych zasad korzystania przez użytkownika wieczystego, art. 240 kc, art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147).

Natomiast kodeks cywilny — poprawcie mnie jeśli zaczyna się Radio Erewań — wiąże własność wybudowanych przez wieczystego użytkownika budynków z użytkowaniem wieczystym. Wieczysty użytkownik jest właścicielem swoich budynków (art. 235 par. 1 kc) — ale tak długo jak długo jest wieczystym użytkownikiem (art. 235 par. 2 kc).

art. 235 par. 2 kodeksu cywilnego
Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Wydaje mi się, że pewnej podpowiedzi można szukać w przepisach o gospodarce nieruchomościami — wieczysty użytkownik ma prawo do wynagrodzenia za wniesione lub nabyte przez niego budynki i inne urządzenia, według wartości z dnia wygaśnięcia wieczystego użytkowania (art. 33 ust. 3 ugn). Czyli Skarb Państwa lub samorząd ma alternatywę: albo płaci, albo przedłuża wieczyste użytkowanie.

Czy te rozważania to sztuka dla sztuki? Wydaje mi się, że nie — jeśli pierwsze prawa zostały ustanowione w 1961 r. (ustawa z 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, t.j. Dz.U. z 1969 r. nr 22 poz. 159), to 99-letnie okresy upływają w roku 2060 — to już lada moment, zwłaszcza jeśli porównać do najdłuższych kredytów hipotecznych.
Więc zapewne przynajmniej banki będą na to zwracały uwagę.

  • b52t

    proste rozwiązanie: skończmy z własnością, niech wszystko będzie należało do Państwa-Narodu. Zróbmy Narodowy Fundusz Zasobu Nieruchomościowego. Postawmy jako jego kierownika jakąś wysoko wyspecjalizowaną osobą, np. niespełna technika farmacji lub inną osobę, o której wiadomo, że będzie dbać o interes narodowy.

  • proste rozwiązanie, Państwo właśnie zajmuje się (zajęło się) automatycznym przekształceniem wieczystego we własność.

  • To już kilka lat temu, ale OIDP jest istotna kwestia — dotyczy to wieczystych użytkowników będących osobami fizycznymi, które nie mają danej ziemi w celach gospodarczych.

    Natomiast deweloper, owszem, odkupuje prawo wieczystego użytkowania (często od osoby fizycznej), ale nie przenosi tego prawa na wspólnotę (tak jest przynajmniej w znanych mi przypadkach).

  • b52t

    Wie, że tak ma się stać, ale po co ludziom własność? Potem się targa po sądach, i tylko te prawniki zarabiajo.

  • mall

    Jeszcze się masy dorobią kapitału przez parę pokoleń i oligarchia zacznie mieć problem z realizacją władzy w kraju dzięki kapitałowi :P

  • b52t

    Tak, teraz jest z tym problem.

  • Myślałem, że lewica uważa, że całe zło leży we własności ;-)

  • mall

    Filozoficznie rzecz ujmując: całe zło leży w człowieku.

  • Filozoficznie może tak, ale to jest taki sam błędny truizm jak „don’t ask what your country can do for you, ask what you can do for your country”.

  • Nottenick

    Parę filmów o dzikiej przyrodzie ostatnio
    obejrzałem i ileż tam jest brutalności, zła i wszelkiej maści okropieństw to nawet nie przypuszczałem. Nie, zło nie leży w człowieku. Zło jest integralną częścią tego świata czy tego chcemy czy nie, a człowiek je tylko sprytnie zaadoptował na własne potrzeby.

  • Brutalności i okropieństw, ale dlaczego zła? Zwierzęta nie mogą być złe — kierują się instynktem, może z naszej „zsocjalizowanej” perspektywy wygląda to na zachowania niemoralne, ale w ich świecie nie ma etyki, zła, moralności.

  • b52t

    Dołączę się do tematu: a co z takimi słoniami, które znane są ceremonii pogrzebowych, przychodzenia na miejsca śmierci słoni z ich stada (i to nawet następne pokolenia, które nie znały tego słonia)? słoniami, które atakują kłusowników lub miejsca gdzie przebywają? waleniami, które bronią inne ssaki morskie przed atakami innych zwierząt? Gorylami, które mają poczucie straty i potrafią to wyrazić (przykłady Goryli nauczonych języka migowego)? Delfiny, które pomagają bezinteresownie ludziom. Nawet pijaństwo niektórych gatunków też pokazuje, że instynkt to nie wszystko czym potrafią się kierować zwierzęta. To może nie wszystko jest dobrze źle, ale też nie jest tak, że wszystkie zwierzęta stawiają na węch.
    Natomiast zgadzam się z ogólną myślą, dobro i zło są abstraktami (kulturowymi) ludzi.

  • Olgierd przewrotnie kontestuje nie brak „zachowań wyższych” u zwierząt, ale brak zachowań złych.

  • b52t

    Kulturowo złych to tak.
    Choć wspomniane słonie, w przypadku kilku osobników mają też na koncie epizod bezinteresownego mordowania nosorożców (a przynajmniej nie poznano inne przyczyni niż „bo tak”).

  • Tervueren

    Z tym kierowaniem się instynktem, to się nie zgodzę. Jest cała gama zachowań stadnych, które mają swoje odpowiedniki w społeczności ludzi. Zwierzę odczuwa strach, smutek, radość, żal, złość itd. – to również wykracza poza kierowanie się „programem”. Jedyne, czego zwierzę nie robi, to planowanie – żyje z dnia na dzień, podejmuje decyzje krótkoterminowo. Tu jest zasadnicza różnica, gdyż perfidia gatunku ludzkiego (ZUUUOOOO!!!!) opiera się na długoterminowym planowaniu (knowaniach), podżeganiu do konfliktu, zastraszaniu itp.

  • Uważam, że zwierzęta nie kierują się żadnego rodzaju etyką — ani dobrem, ani złem. Jakieś funeralne, ratownicze, pomocnicze historie mają zapewne źródło wyłącznie w instynkcie — bo w czym jeszcze?

    Oczywiście pomogłoby rozstrzygnięcie: skąd bierze się moralność? Z nauczania (przekaz pokoleń, tradycja) — czy raczej jest nam wpojona? Ja stawiam raczej na to pierwsze (raczej, bo oczywiście „nie zabijaj” tkwi w człowieku — choćby w tym, że ten drugi będzie się bronił przed śmiercią).

  • Cóż, a pies, który zagryza sarnę — a później sobie postoi, popatrzy, pójdzie w swoją stronę nawet krwi nie chłepcąc?

  • b52t

    Jakim to instynktem jest grzebanie pobratymców i inne wskazane zachowania? Jeśli instynkt, to tylko: przetrwać, zachować gatunek (przekazać geny) i nic więcej. A kto umarł ten nie żyje

  • b52t

    A pies co zajął się zwierzątkiem dla sportu?
    Więc właśnie, gdzie tu instynkt? Włączył się na chwile, żeby zapolować, zabić, a później przypomniał sobie, że jednak w domu czeka dobre gotowane mięso z ryżem i warzywami, przysmaki – to jednak nie, nie potrzebuję?
    To raczej jest dowód na to, że zwierzę działa chwilą.

  • Nie wiem jakim — nie jestem słoniem, nie umiem tego wyjaśnić. Niemniej koty zakopują kupy, a psy chętnie załatwiają się w największych chaszczach — na pewno nie dlatego, że uważają, że czynność załatwiania się jest „fe!”.

  • b52t

    Wstydzą się. ;-)
    Nie twierdzę, że słoń okantuje Singera, ale nie jestem w stanie przyjąć opcji, że zwierzę nie może działać z innych pobudek niż tylko szeroko rozumiany instynkt.
    Pies nie przyjdzie i nie będzie próbował pocieszyć swojego ludzkie towarzysza, bo instynkt mu mówi, że jak tego nie zrobi, to straci dostarczyciela pokarmu. Raczej ludzka ignorancja i arogancja pozwala myśleć, że zwierzę mądre jedynie jak robi, to co człowiek.

  • A ja myślę, że pies — zwierzę domowe — ma w instynkcie zadowalanie (rozweselanie, podlizywanie się) przewodnika.

    W dodatku nie każdy pies, więc tym bardziej uważam, że tak robi niekoniecznie ten, który się nasłuchał, że tak wypada :)

  • mall

    Może emocje a nie instynkty? Był taki wpis na blogu prof. Vetulaniego, w którym profesor wspomniał przy okazji o tym, że układ odpowiedzialny za emocjonalność jest dość stary ewolucyjnie.

  • Nie jestem ekspertem od psychologii (ani nawet psy-chologii), więc się wypowiem, że jeśli emocje to „strach”, „radość”, „chęć”, „niechęć” — to na pewno tak. Aczkolwiek (podświadomie?) czuję, że i tak są one — także u ludzi — uwarunkowane instynktem, nie etyką, moralnością, etc.

    Oczywiście nie zaprzeczam, że nie lubię gazowych kuchenek oraz nie przeszedłbym przez ruchliwą jezdnię gdzie popadnie wyłącznie dlatego, że wiem czym to grozi — chociaż pewnie emocję (strach) wywołałby we mnie nawet widok rozpędzonego pojazdu, z którym mógłbym się zderzyć.

  • b52t

    Ano, nie każdy pies tak ma.
    Będziemy się rozdrabniać i dochodzić do szczegółów.
    Na lucką logikę przyjmuję: skoro ludzie im nie wykazali/udowodnili, że działają na innych oparach niż instynkt, to nic innego nie ma. Choć pewnie osoby, które się zajmują zwierzętami mogą powiedzieć już coś innego.

  • A działanie chwilą nie może być podyktowane instynktem? Instynkt to tylko nażreć się — a już ścigać, dopaść, zabić — nie?

  • b52t

    Z punktu widzenia instynktu – potrzeby przetrwania, czyli nażarcia się – zbędny wydatek energii jest zbędny, a do tego może przyczynić się do upadku (stosując logikę instynktu).

  • Można też wyjść od nurtu franciszkańskiego — aczkolwiek nie wiem czy jako absolutnie agnostycznie areligijna jednostka jestem w stanie rzucić coś więcej niż zgrabne bąmą.

  • Trening, utrzymanie formy mogą instynktownie warunkować takie zachowanie — żeby nie wyjść z wprawy (może się przydać do polowania, dziś nie jestem głodny ale kto wie co będzie jutro).

    Nie wiem czy rozważania o zbędności nie doprowadziłyby nas do wniosku, że oto ryby powinny ubiegać się o prędką kontynuację założeń ewolucji — w końcu życie w wodzie jest bardziej niebezpieczne, a przecież po wyjściu na ląd i przekształceniu się w ssaki miałyby troszkę łatwiej.

  • b52t

    Ewolucja dzieje się ciągle. To ludzie dopiero od niedawna na poważnie obserwują naturę i jej stworzenia.

  • Niemniej od jakiegoś czasu żadna małpa z drzewa nie zeszła i nie zasiadła do komputera ;-)