Czy wynajem — jednego, wspólnego z małżonkiem — mieszkania to działalność gospodarcza?

Kwestie prawne i podatkowe związane z najmem okazjonalnym to nie nowość — nie od dziś organy mają poważne wątpliwości czy najem okazjonalny może być przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeśli nie jest to jedyne zajęcie przedsiębiorcy.
Dziś podejmujemy kolejne wyzwanie: czy osoba wynajmująca jedno — w dodatku będące przedmiotem małżeńskiej wspólności majątkowej — mieszkanie może zarejestrować w tym celu działalność gospodarczą? I czy przy niskich przychodach z czynszu można zadeklarować wyższą podstawę składek na ZUS — licząc, że w przypadku ciąży będzie większa wypłata?


najem okazjonalny działalność gospodarcza

Najem okazjonalny jednego mieszkania to może być za mało dla przyjęcia, że wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


wyrok Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2017 r. (II UK 621/15)
Okazjonalny najem lokalu mieszkalnego nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej w związku z art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych.

Zakład Ubezpieczeń Społecznych wydał decyzję, w której stwierdził, że kobieta prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi nie podlega, jako  osoba prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą, obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu, rentowym, wypadkowemu i dobrowolnemu ubezpieczeniu chorobowemu — przez co odmówił jej zasiłku chorobowego z tytułu ciąży.

Przedmiotem prowadzonej działalności było wyłącznie jedno, prywatne mieszkanie, z czego kobieta osiągała przychód ok. 1 tys. złotych miesięcznie — od czego odprowadzała składki w kwocie wyższej niż ustawowe minimum. Kilka miesięcy po podjęciu działalności (i zawarciu jedynej umowy najmu) kobieta zawnioskowała o zasiłek chorobowy.

Sąd nie podzielił stanowiska ZUS i prawomocnie zmienił zaskarżoną decyzję, uznając, że kobieta podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym, zatem należy się jej sporny zasiłek. Obowiązek ubezpieczenia powstaje z chwilą rzeczywistego prowadzenie działalności w sposób zorganizowany i ciągły (powtarzalny) — wprawdzie nie wystarczy sam fakt zarejestrowania działalności w CEIDG — ale wystarczy, że działalność jest nastawiona na zarobek (osiągnięcie zysku czyli nadwyżki przychodów nad kosztami).
Nie można zatem postawić przedsiębiorcy zarzutu, iż przychody uzyskiwane z prowadzonej działalności gospodarczej są bardzo niskie, albowiem nawet początkowa strata nie wyklucza nastawienia na (późniejszy) zysk. A jeśli ZUS uważa, że została zawyżona wysokość składek, to powinien skupić się wydaniu „decyzji wymiarowej” (przy czym polemizować ze składkami zadeklarowanymi przez przedsiębiorcę nie może).

Sąd Najwyższy, badając skargę kasacyjną wniesioną przez ZUS, zauważył, że spór dotyczy przełożenia pojęcia „działalność gospodarcza”, którego rzeczywiście nie można utożsamiać z samym wpisem do ewidencji (wpis do CEIDG ma charakter deklaratoryjny) — na specyficzny stan faktyczny. Istotą prowadzenia działalności gospodarczej jest jej zarobkowy charakter (osiąganie zysków). Generowanie strat nie wyklucza przyjęcia, że przedsiębiorca rzeczywiście prowadzi działalność gospodarczą — ale już założenie, że przedsiębiorca decyduje się na aktywność, która nie pozwala nawet na pokrycie składek ZUS podpowiada, że wynik finansowy prowadzonej działalności gospodarczej jest nieistotny, co pośrednio wskazuje na intencję, iż działalność nie jest prowadzona w celu osiągnięcia zysku lecz włączenia do systemu ubezpieczeń społecznych i uzyskania świadczeń.

Co więcej zdaniem SN osoba wynajmująca jedno, własne — nabyte za kredyt (ale nie na firmę), w ramach wspólności małżeńskiej, w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych — mieszkania nie prowadzi działalności w sposób ciągły (powtarzalny). Mieszkanie takie stanowi majątek własny, zaś zarządzanie własnym majątkiem, nawet jeśli jest podejmowane w celu osiągnięcia zysku, nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zważywszy jednak, iż sąd niższej instancji nie ustalił m.in. na ile czynności podejmowane w ramach prowadzonej działalności różniły się od wcześniejszych, kiedy to kobieta wynajmowała mieszkanie w ramach najmu okazjonalnego. Nie zbadano w szczególności czy lokal został przekazany w całości na cele działalności gospodarczej, co stało się ze współwłasnością małżeńską mieszkania, czy właścicielka zgłosiła zmianę w podatku od nieruchomości.

Stąd też zaskarżony wyrok został uchylony, a sprawa wraca do rozpoznania w II instancji.

  • keiran

    „zarządzanie własnym majątkiem, nawet jeśli jest podejmowane w celu osiągnięcia zysku, nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej”
    bardzo mi się podoba takie stwierdzenie. Zatem kierowca ubera (zarządzający własnym oplem) czy blabli nie prowadzi działalności gospodarczej :)

  • b52t

    Szmatko boska, cóż to za ciekawy wyrok. Czyli, jeśli ktoś będzie miał mieszkanie w centrum, czy innego modne, drogiej dzielnicy (np. „Krzyki” we Wrocławiu), to nie będzie prowadził działalności jeśli wynajmie to mieszkanie, a sam zamieszka gdzieś indziej, gdzie taniej, bo to na Krzykach jest jego/jej, zatem nie działalność, bo to jego/jej. Beze-du-ra.
    Ale fiskus może się dopatrzyć tego, że to jednak jest działalność, go wynajmowała i szukała najemców samodzielnie, a nie przez pośrednika, czyli jednak działalność, a zatem płać PIT, a jak będzie trzeba, to i VAT.

  • Znam decyzje (fiskusa), w których odmawiano instytucji najmu *okazjonalnego* możliwości rozliczania się w ramach DG (czyli także zaliczania w koszty działalności) właśnie ze względu na ową okazjonalność — czyli brak trwałego zamiaru.

  • b52t

    ostatnio było w prasie orzeczenie gdzie w stanie faktycznym: mieszkanie wynajmowane studentom, w okienku letnim najem krótkoterminowy (dla turystów), trzeba było zapłacić PIT jak od działalności, a nie ryczałt, bo szukała ludzie sama (w sensie ogłoszenie), czyli działalność.