Czy kamienicznik może żądać odszkodowania za nieprzyznanie lokalu socjalnego — i niemożność eksmisji niepłacącego lokatora?

Krótko i na temat: w przypadku wyroku nakazującego eksmisję pewnej kategorii lokatorów sąd ma obowiązek orzec o przyznaniu lokalu socjalnego — którego dostarczenie jest obowiązkiem gminy. Czy jednak właściciel mieszkania, z którego lokatorów nie można wyeksmitować — ponieważ gmina nie zapewnia mieszkania socjalnego — może domagać się naprawienia wynikającej z tego szkody? Słowem: czy kamienicznikowi przysługuje odszkodowanie za brak lokalu socjalnego, wskutek czego nie może korzystnie wynająć własnego mieszkania na rynku? (wyrok Sądu Apelacyjnego z 24 maja 2016 r., sygn. akt VI ACa 623/15).


odszkodowanie brak lokalu socjalnego

Gmina ma obowiązek zapłacić właścicielowi mieszkania odszkodowanie za brak lokalu socjalnego i wynikającą z tego niemożność eksmisji niepłacącego lokatora (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Właścicielka budynku mieszkalnego wystąpiła przeciwko miastu o odszkodowanie za niedostarczenie mieszkania socjalnego rodzinie, wobec której orzeczono eksmisję — ale eksmisja nie została wykonana (art. 18 ust. 5 uopl).
Sekwencja czasowa była następująca: w 1999 r. orzeczono eksmisję lokatorów z przyznaniem prawa do lokalu socjalnego, eksmisja nie została wykonana. W 2005 r. kobieta stała się współwłaścicielką kamienicy, natychmiast wezwała lokatorów do uregulowania zaległości, jednak bezskutecznie — i tak zajmowali mieszkanie do końca 2011 r. Po remoncie mieszkanie zostało podzielone na dwa lokale, każdy z nich jest wynajmowany za 900 złotych.
Zdaniem powódki należało się jej 117 tys. złotych odszkodowania za lata 2005-2011 — liczone jako czynsz na wolnym rynku za najem mieszkania.

Pozwane miasto wniosło o oddalenie powództwa ze względu na upływ 3-letniego okresu przedawnienia. Także sama wysokość odszkodowania miała być rażąco zawyżona, a to ze względu na stan techniczny mieszkania, które w okresie objętym powództwem było zrujnowane, zatem powódka nie otrzymałaby takiego czynszu.

art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kc.

Sąd prawomocnie zasądził na rzecz kobiety 26 tys. złotych odszkodowania: odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego oparta jest na zasadzie deliktu (art. 417 kc), zatem roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem 3 lat od dnia, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia (art. 442(1) kc).

Skoro powódka co najmniej od 2005 r. wiedziała, że lokatorzy zajmujący mieszkanie będące jej własnością nie płacą czynszu i nie regulują zaległości, zaś eksmisja nie jest możliwa wskutek niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego, to od tego momentu należy liczyć okres przedawnienia roszczeń. Powódka wniosła pozew w grudniu 2012 r., zatem jej roszczenia za okres sprzed 3 lat przed wniesieniem powództwa uległy już przedawnieniu — należy się jej jednak odszkodowanie za okres od końca 2009 r. do listopada 2011 r., zaś uwzględnienie zarzutu przedawnienia nie oznacza nadużycia prawa (art. 5 kc).

Q.E.D.