Czy deweloper może wstrzymać przekazanie sprzedanego mieszkania jeśli konsument nie zapłacił za jego wykończenie?

Odmowa wydania kupionego mieszkania — pod pozorem różnych kruczków czy uchybień — to środek nieczęsto stosowany przez deweloperów, zapewne głównie dlatego, że sprężają się klienci. Czy jednak można w umowie o wykonanie prac wykończeniowych zapisać prawo wstrzymania przekazania lokalu ze względu na nieuregulowanie przez konsumenta należności z tej umowy — czy też stanowi to klauzulę abuzywną? (wyrok Sądu Apelacyjnego z 13 stycznia 2017 r., sygn. akt VI ACa 1543/15)


wstrzymanie przekazania lokalu klauzula abuzywna

Wstrzymanie przekazania lokalu kupującemu, który nie zapłacił deweloperowi za jego wykończenie to klauzula abuzywna (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Powód wystąpił przeciwko deweloperowi o uznanie za niedozwolone i zakazania wykorzystywania w obrocie z konsumentami klauzuli we wzorcu umowy o wykonanie zmian lokatorskich (powiązanej z umową deweloperską) o treści:

Deweloper ma prawo, w przypadku nie dokonania przez Nabywcę zapłaty wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1 niniejszego paragrafu, do wstrzymania się z dokonaniem przejęcia/przekazania lokalu mieszkalnego zgodnie z Umową.

Abuzywność postanowienia wynikać miała z faktu, że daje deweloperowi prawo ograniczenia możliwości korzystania z kupionego mieszkania — mieszkania, którego wartość jest wielokrotnie wyższa niż wartość ewentualnego sporu. Równocześnie umowa nie dawała żadnego narzędzia klientowi w przypadku opóźnienia w dokonaniu prac (asymetria praw na niekorzyść konsumenta).

Zdaniem pozwanego dewelopera powód nie rozróżniał pojęć „odbioru lokalu mieszkalnego” oraz „przejęcia/przekazania lokalu mieszkalnego”. Odbiór jako potwierdzenie wybudowania lokalu mieszkalnego potwierdza protokół przekazania, zaś przejęcie/przekazanie oznacza wydanie kluczy do mieszkania — i następuje po dokonaniu przez kupującego wszystkich wpłat. Stąd też wydanie lokalu następuje po zapłacie całej ceny, bo wydanie lokalu kupującemu, który nie zapłacił całej należności naraża właściciela-dewelopera na ryzyko biznesowe. Powstrzymanie się z wydaniem kluczy ma rekompensować szkodę powstałą wskutek nieuiszczenia przez klienta należności za przeprowadzone w mieszkaniu prace.
Nie można mówić przy tym o asymetrii, albowiem deweloper zawsze może ponosić odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, zaś kupujący może wstrzymać się z zapłatą ostatniej części należności za mieszkanie.

Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo, zakazując pozwanemu deweloperowi wykorzystywania w obrocie z konsumentami zakwestionowanego postanowienia.

Stosowane we wzorcach umów zawieranych z konsumentami postanowienie można uznać za klauzulę abuzywną jeśli zachodzą cztery przesłanki: (i) postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem, (ii) ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, (iii) prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz (iv) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Przez dobre obyczaje rozumieć należy pozaprawne normy postępowania, wynikające z wartości moralnych, zamierzeń ekonomicznych oraz praktykami życia gospodarczego, którymi powinni kierować się przedsiębiorcy. Dobre obyczaje oznaczają m.in. zakaz nadużywania w relacjach z konsumentem uprzywilejowanej pozycji wynikającej z przewagi ekonomicznej — zaś interes konsumenta należy oceniać nie tylko w kategoriach ekonomicznych, ale też takie okoliczności jak naruszenie prywatności, ryzyko straty czasu, niedogodności organizacyjne, wprowadzenie konsumenta w błąd.

Postanowienie to jest klauzulą niedozwoloną przez to, że uniemożliwia kupującemu konsumentowi korzystanie z lokalu, za który zapłacił całość umówionej ceny — uzależniając przekazanie mieszkania oraz przeniesienie jego własności od uregulowania zobowiązań nie wynikających z umowy deweloperskiej. Sąd dostrzegł pewną sprzeczność (wręcz chytrość) w umowach stosowanych przez dewelopera: umowa deweloperska mówi, że konsument otrzyma klucze do mieszkania po dokonaniu wszystkich wpłat — ale umowa o wykończenie mieszkania zastrzega prawo jego niewydania lokalu, przy czym nie można twierdzić, że ta druga umowa jest załącznikiem lub aneksem do umowy deweloperskiej.

Nie też znaczenia twierdzenie, że gdyby konsument chciał negocjować warunki umowy, mógłby liczyć na zmianę tej klauzuli — skoro strony nie uzgodniły indywidualnie tego postanowienia, postanowienie zostało przejęte z zaproponowanego wzorca, zatem zachodzi skutek z art. 385(3) kc.

  • Robert Walczak

    Pozew był z lutego 2013. Oznacza to, że zbadanie czy jedno zdanie jest klauzulą abuzywną czy nie, zajęło naszym sądom pełne cztery lata….

  • Moje irytujące i naiwne porzekadło brzmi: łatwiej było przejść z Hitlerem od Westerplatte przez El-Alamejn i żywopłoty Normandii aż do Berlina, niźli skończyć średnio ciężką sprawę w sądzie (no dobra, jest też wersja skrócona tego porzekadła ;-)

  • Przemek

    Spójrzcie jak wygląda tempo spraw w USA…
    Ekstremalny przypadek to taki, gdy prezydent Trump wydał dekret w czwartek wieczorem, w piątek został zaskarżony, w sobotę sąd wezwał stronę do wyjaśnień,a w poniedziałek zapadł wyrok…

  • I teraz popatrz jak się u nas krytykuje mechanizm, gdzie sąd powszechny może rozpatrywać sprawy dot. niekonstytucyjności aktów normatywnych.

    A u nich może — owszem, sprawa może kiedyś trafić (via jakiś Sąd Dystryktu, etc.) do Sądu Najwyższego, co potrwa latami — ale może.

    Ale u nas ma być jednolitość orzecznictwa ;-)

  • jshdhx

    „Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo, nakazując pozwanemu deweloperowi wykorzystywania w obrocie z konsumentami zakwestionowanego postanowienia.”
    Taki szczegół:
    Nakazując -›zakazując

  • Nakazując zaprzestania :) dzięki — poprawiam