Czy zadatek może stać się zaliczką?

Czy zadatek z umowy przedwstępnej może stać się zwrotną zaliczką? Kiedy można żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (lub zachowania otrzymanego zadatku)? Jaki jest okres przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 marca 2016 r., sygn. akt VI ACa 51/15).


zadatek zaliczka

Zadatek nie może stać się zaliczką tylko dlatego, że deweloper stracił zainteresowanie kupnem ziemi pod planowaną inwestycję (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Spór dotyczył umowy przedwstępnej, w której ośmiu przyszłych spadkobierców zobowiązało się, pod warunkiem prawomocnego nabycia spadku, do sprzedaży deweloperowi odziedziczonej działki. Wszystkie formalności związane ze stanem prawnym nieruchomości miał załatwić kupujący, który zobowiązał się także do pokrycia kosztów postępowań. W umowie zastrzeżono dla kupującego prawo do odstąpienia od umowy, jeśli w określonym terminie nieruchomość będzie nadal obciążona prawami osób trzecich lub przedstawione dokumenty uniemożliwią nabycie działki. Tytułem zadatku kupujący zapłacił 30% ceny.

Po jakimś czasie mężczyzna złożył przygotowany przez dewelopera wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu. Wniosek został zwrócony ze względów formalnych, ale deweloper sprawą już się więcej nie interesował, więc spadkobiercy poprosili pośrednika obrotu nieruchomościami o pomoc w załatwieniu wszystkich formalności (spadek, podatek spadkowy, księga wieczysta, etc.).

art. 390 kc
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Deweloper stracił jednak zainteresowanie transakcją — nie udało mu się kupić gruntów sąsiadujących z działką, zatem planowana inwestycja nie miała sensu. Nie reagował zatem na deklaracje sprzedających, którzy zapewniali o gotowości do przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej…
…aby blisko 3 latach zażądać zapłaty 250 tys. złotych tytułem podwójnego zadatku tytułem niewykonania przez sprzedającego przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości — a w toku procesu odstąpić od zawartej umowy.

Zdaniem pozwanego mężczyzny roszczenie było przedawnione, upłynął bowiem roczny termin wskazany w art. 390 par. 3 kc, zaś do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z przyczyn leżących po stronie niedoszłego kupującego.

art. 394 par. 1 kc
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Sąd prawomocnie oddalił roszczenia: wynikające z umowy przedwstępnej roszczenie o zwrot zadatku (lub zatrzymania otrzymanego zadatku) powstaje dopiero po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Określony w umowie przedwstępnej termin nie jest terminem końcowym lecz terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie skutkuje wygaśnięciem obowiązku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. A w przypadku niewykonania umowy i niezłożenia tego oświadczenia stronie przysługuje wyłącznie roszczenie o naprawienie wynikającej z tego szkody.

Bezskuteczne jest także oświadczenie o odstąpieniu od umowy — złożone w toku procesu, czyli po zastrzeżonym w umowie terminie (art. 395 par. 1 kc) — czyli po wygaśnięciu uprawnienia do odstąpienia. Odstąpienia nie można oceniać także przez pryzmat sankcji dla sprzedającego (art. 394 par. 1 kc), ponieważ to deweloper zobowiązał się do wyprostowania stanu prawnego nieruchomości — ale utraciwszy zainteresowanie transakcją, zaniedbał tych obowiązków.

Co więcej przedawnieniu uległa całość roszczeń (także o zawarcie umowy przyrzeczonej) wynikających z zawartej umowy przedwstępnej — roczny termin wynikający z art. 390 par. 3 kc dotyczy także roszczenia o zwrot zadatku, zaś bieg okresu przedawnienia nie został przerwany żadną czynnością dewelopera.

Równie nietrafny był argument dewelopera, którego zdaniem zadatek w istocie był zaliczką, która zwrotowi podlega: raz, że w umowie świadczenie to zostało nazwane właśnie zadatkiem, a dwa, że nawet w treści pozwu dochodzono zwrotu zadatku — nie zwrotu zaliczki (deweloper zmienił front dopiero w apelacji). Owszem, roszczenie o zapłatę zaliczki — jako świadczenia na poczet ceny sprzedaży — stanowi bezpodstawne wzbogacenie i nie podlega rocznemu okresowi przedawnienia (uchwała SN z 8 marca 2007 r., III CZP 3/07), jednak w umowie nazwano to „zadatkiem” i odniesiono się do art. 394 kc, zatem nie może teraz zmieniać zdania i prowadzić wykładni w kierunku zaliczki…