Potrącenie nakładów na wynajmowany lokal z zaległymi należnościami za czynsz

Rozliczenie nakładów na wynajmowane pomieszczenia po rozwiązaniu umowy to tradycyjny ból głowy — dla najemcy lub wynajmującego. Dziś zatem kilka krótkich pytań: czy kwoty wydane na remont pomieszczeń można potrącić z należnością czynszową? Czy rozliczenia mogą być uzależnione od przyczyny rozwiązania najmu? Czy w sytuacji, gdy nakłady znacznie przekraczają wartość czynszu, można mówić o nadużyciu prawa podmiotowego lub bezpodstawnym wzbogaceniu po stronie wynajmującego? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 3 lutego 2017 r., sygn. akt I ACa 1414/16).


najem rozliczenie nakładów

Ujęcie czysto ilustracyjne (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Spór dotyczył prawa do zaliczenia nakładów na wynajmowane pomieszczenia na poczet rozliczenia czynszu.
Wynajmujący wytoczył przeciwko najemcy powództwo o zapłatę 87 tys. złotych tytułem zaległego czynszu, który w odpowiedzi — nie kwestionując żądań dotyczących niezapłaconego czynszu — wniósł pozew wzajemny, żądając 207 tys. złotych należnych mu za adaptację i remont (za które zapłacił 304 tys. złotych — wartością przedmiotu sporu było to, co pozostało po potrąceniu).

art. 676 kc
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Sąd prawomocnie uwzględnił żądania wynajmującego: strony w umowie postanowiły, że poczynione przez najemcę nakłady nie będą obciążały wynajmującego, chyba że do rozwiązania najmu dojdzie z jego winy. Tymczasem najem został wypowiedziany ze względu na zaleganie z płatnościami, przez co najemca stracił możliwość żądania rozliczenia ulepszeń. Stąd też jego wierzytelność nie istnieje, zaś jako nieistniejąca — nie nadawała się do potrącenia.

Ustalenia co do rozliczenia nakładów nie podlegają modyfikacji nawet w przypadku naruszenia przepisu o terminie wypowiedzenia umowy najmu lokalu (art. 687 kc) oraz ewentualnej skuteczności oświadczenia o rozwiązaniu najmu: warunki rozliczenia nakładów odniesiono do przyczyn rozwiązania umowy, nie do prawidłowości jej rozwiązania — zaś tej okoliczności najemca nie podważa.

Brak rozliczenia ulepszeń wynajmowanego lokalu nie stanowi nieuzasadnionego przysporzenia po stronie wynajmującego, zatem nie prowadzi także do nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 kc). Przyczyną wypowiedzenia umowy były wyłącznie zaległości w płatnościach, a w takim przypadku wynajmujący ma prawo rozwiązać najem — a umowa dała mu uprawnienie do zatrzymania poczynionych przez najemcę nakładów.

Q.E.D.