Nie wolno czasowo „zawiesić” najmu w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu (uchwała SN III CZP 93/17)

A skoro rano było o tym, że rozliczenie nakładów na wynajmowany lokal jest niedopuszczalne, jeśli w umowie wykluczono taką możliwość, to teraz będzie o tym, że zdaniem Sądu Najwyższego umowa najmu na czas określony nie może zezwalać wynajmującemu na czasowe „zawieszenie” najmu w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu.

uchwała Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2018 r. (III CZP 93/17)
​Postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego.

Uchwałę wydano w odpowiedzi na następujące zagadnienie przedstawione przez Sąd Okręgowy w Poznaniu:

Czy za sprzeczne z właściwością (naturą) stosunku prawnego (umowy najmu zawartej na czas określony), a tym samym za nieważne na podstawie art. 353(1) kc w zw. z art. 58 kc, można uznać postanowienie umowne zezwalające jednej stronie stosunku prawnego na czasowe powstrzymanie się z własnym świadczeniem i zachowanie prawa do świadczenia wzajemnego, z uwagi na nienależyte wykonanie zobowiązania przez drugą stronę stosunku prawnego, do czasu wywiązania się przez tę stronę ze swojego zobowiązania umownego?​

W serwisie internetowym Sądu Najwyższego nie ma jeszcze uzasadnienia uchwały, jednak można przypuszczać, iż wyrażona ocena jest konsekwencją regulacji, w myśl której umowa najmu zawarta na czas oznaczony oznacza oddanie rzeczy do używania przez cały ten okres (art. 659 par. 1 kc), w przypadku zaległości czynszowych ustawowe prawo zastawu dotyczy wyłącznie ruchomości wniesionych przez najemcę (art. 670-671 kc) — zaś konsekwencją zwłoki z zapłatą czynszu jest wyłącznie prawo wypowiedzenia umowy (art. 672 kc), ale nie prawo czasowego „zawieszania” najmu.

Oznacza to, że klauzula umowna udzielająca wynajmującemu takiej możliwości nie może być wprowadzona nawet z powołaniem się na zasadę swobody umów (art. 353(1) kc) — albowiem jako sprzeczna z właściwością umowy najmu jest nieważna.

(Niemniej z poważniejszą analizą warto poczekać na opublikowanie uzasadnienia uchwały.)