Wspólnota mieszkaniowa: spór z deweloperem o wady budynku

A skoro ostatnio było tutaj o tym i o tamtym, to dziś będą dwa słowa o tym jak może wyglądać proces wspólnoty mieszkaniowej z deweloperem (który mógłby na przykład dotyczyć reklamy zawieszonej na budynku, albo nieuprawnionego wyboru zarządcy nieruchomości — albo rękojmi za wady budynku).
Krótko i treściwie, a na postawie wyroku zaocznego Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 14 lipca 2014 r., sygn. akt I C 566/14).


wspólnota mieszkaniowa spór deweloper

Wspólnota mieszkaniowa może wejść w spór z deweloperem w imieniu właścicieli (o wady nieruchomości) tylko na podstawie umowy przelewu wierzytelności. Sama w sobie wspólnota nie może być stroną w procesie (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


W bardzo dużym skrócie: wspólnota mieszkaniowa pozwała do sądu dewelopera o usunięcie wad budynku lub (alternatywnie) o zasądzenie od dewelopera odszkodowania — kwoty, o którą wartość nieruchomości zmalała wskutek nieusuniętych wad.

Sąd zasądził od dewelopera 135 tys. złotych odszkodowania tytułem niewłaściwego wykonania umów, na podstawie których deweloper zobowiązał się do wybudowania budynków i sprzedaży mieszkań (a z racji tego, że korespondencja doręczana na adres z KRS pozostawała bez odpowiedzi — czyli deweloper nie wdał się w spór — jest to wyrok zaoczny; dla objaśnienia: jest to całkowicie inna sytuacja niż fikcja doręczenia).
Ale nie o tym jest ten tekst ;-) Zaciekawić może inna sprawa: czy wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do pozwania dewelopera za wady budynków? Wszakże to nie wspólnota jest właścicielem nieruchomości — właścicielami są mieszkańcy, to oni cierpią z racji występowania wad budynków.

Okazuje się, że owszem: wspólnota mieszkaniowa, chociaż pozbawiona jest osobowości prawnej (ale posiada zdolność sądową) może pozwać do sądu dewelopera, który nie wywiązuje się z obowiązków wynikających z odpowiedzialności za wady wybudowanej nieruchomości, jednak nie sama przez się — lecz na podstawie umów przelewu wierzytelności (z właścicieli mieszkań na wspólnotę). 

W uzasadnieniu wyroku będącym kanwą dzisiejszego tekstu przyjęło to postać następującą:

Co do zasady wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od właścicieli lokali podmiot, samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich łączy z deweloperem stosunek prawny. W orzecznictwie ugruntowany jest jednak pogląd, zgodnie z którym, właściciele lokali mogą scedować powyższe roszczenia na wspólnotę mieszkaniową i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi (uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., III CZP 48/04).

W niniejszej sprawie, przedkładając zawarte pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali umowy przelewu wierzytelności, strona powodowa wykazała, iż posiada należyte umocowanie do dochodzenia w imieniu wymienionych wyżej właścicieli lokali przysługujących im w stosunku do dewelopera roszczeń cywilnoprawnych związanych z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej. Dodać przy tym należy, iż w treści wspomnianych umów jednoznacznie wskazano, że ich przedmiotem są także roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy sprzedaży wraz z odsetkami i zasądzonymi kosztami postępowania sądowego.

Warto w tym miejscu chyba zacytować także tezę przywołanej w uzasadnieniu uchwały.

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r. (III CZP 48/04):
Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Niby takie niuanse i kruczki prawne, ale zawsze warto pamiętać, że wystąpienie na drogę sądową przez właściwy podmiot jest równie ważne jak prawidłowe oznaczenie pozwanego.

7 comments for “Wspólnota mieszkaniowa: spór z deweloperem o wady budynku

  1. b52t
    25 sierpnia 2015 at 09:59

    Temat znany tym, którzy mieli coś wspólnego z tematem (naprawy) wad w nowo wybudowanych nieruchomościach. Przelew jest zdecydowanie najprostszą formą. Alternatywą jest wybranie jednego prawnika i udzielenie mu pełnomocnictwa przez wszystkich mieszkańców. Jest to oczywiście łatwiejsze, gdy idzie o wady w częściach wspólnych nieruchomości (elewacja, dach, korytarze/klatki schodowe, garaże podziemne).

    • 25 sierpnia 2015 at 13:47

      Mnogość stron to pewne utrudnienie procesowe (doręczenia, etc.), więc chyba przelew wierzytelności jest nieco wygodniejszy (tak mi się wydaje).

      • b52t
        25 sierpnia 2015 at 15:26

        Jeśli byłby ustanowiony jeden pełnomocnik, to kwestia doręczeń odpada. Inne czynności już może tak, jeśli np. sąd zechce słuchać wszystkich.

  2. TheStig
    7 września 2015 at 01:11

    OK. Cenna uwaga w artykule ale ile czasu od momentu oddania budynku ma wspólnota na wytoczenie takiego procesu?

    • 7 września 2015 at 08:17

      To zależy od tego jakie jest to roszczenie — na przykład budynki sprzedane przed grudniem 2014 r. mają 3-letnią ochronę z tytułu wad fizycznych, no a później, po zgłoszeniu wady (i braku realizacji) jest okres przedawnienia roszczenia.

      • ABB
        16 marca 2016 at 22:30

        A jaką długą gwarancję ma budynek, który był sprzedawany od grudnia 2005 r.? Teraz właściwie okazało się, że mamy cały dach do wymiany a kominy między dachem a sufitem nigdzie nie są ocieplone i ludziom zaczyna glazura od ścian odpadać.

        • 17 marca 2016 at 07:39

          Gwarancję ma taką jakiej udzielił ten, kto go wykonał (dach lub cały dom). Czyli pewnie nie ma gwarancji.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.