W ostatnim czasie wydano dwa ciekawe orzeczenia dotyczące szeroko pojętej tematyki nieruchomości. Na pierwszy rzut idzie oczywiście głośny wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, iż spółdzielnia mieszkaniowa może żądać przymusowej sprzedaży zadłużonego mieszkania (wyrok TK z 8 października 2015 r., SK 11/13).
Sprawa dotyczyła skargi obywatela, którego mieszkanie spółdzielcze zostało zlicytowane na podstawie przepisu pozwalającego na przymusową sprzedaż lokalu m.in. w przypadku zalegania z opłatami albo rażącego lub uporczywego występowania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu (art. 17(10) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Zdaniem skarżącego przepis naruszał konstytucyjną gwarancję ochrony własności.
art. 17(10) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1(1) i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Zdaniem Trybunału obowiązek pokrywania opłat eksploatacyjnych jest jedną z podstawowych powinności spółdzielców — a to dlatego, iż zaległości po stronie jednego z lokatorów muszą być pokrywane przez pozostałych mieszkańców spółdzielni. Po dłuższym czasie robią się z tego niezłe sumki, to zaś stanowi zagrożenie „także dla praw majątkowych pozostałych osób korzystających z lokali spółdzielczych”.
Stąd też w ocenie TK ustawodawca jest uprawniony do ustanowienia regulacji pozwalającej na uwolnienie się od spółdzielcy, który nie zamierza ponosić kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. (Równocześnie Trybunał przypominał, że w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych podobna regulacja została zakwalifikowana jako zgodna z konstytucją — wyrok z 29 lipca 2013 r., SK 12/12). Uszczuplenie ochrony praw majątkowych członka spółdzielni, który nie płaci za mieszkanie, nie stanowi nieproporcjonalnego ograniczenia prawa własności (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP), zwłaszcza, że przymusowa sprzedaż zadłużonego mieszkania jest stosowana w ostateczności.
To oczywiście rozsądny i niekontrowersyjny wyrok — sytuacja, w której lokator bimba sobie na obowiązki w zakresie zapłaty za wspólne koszty nieruchomości jest zawsze niedopuszczalna, zatem zawsze warto przypominać, że zasada „wolnoć Tomku w swoim domku” ma zastosowanie właśnie do owych domków wyłącznie. A jak chcesz żyć w kamienicy — co ma swoje plusy (i minusy) — to pamiętaj, że nie jesteś sam.
PS Fota to oczywiście zmyłka… albo déjà vu: kiedy w niedzielę wybierałem zdjęcie do zilustrowania tekstu nie przypuszczałem, że część Polaków obudzi się w śnieżnej rzeczywistości…