Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości w przypadku zwłoki w zapłacie części ceny (uchwała SN III CZP 83/15)

A skoro było o tym, że sprzedając mieszkanie komunalne kupione z bonifikatą można liczyć się z obowiązkiem jej zwrotu — nawet jeśli w zastrzeżonym okresie doszło tylko do zawarcia umowy przedwstępnej, ale kupujący już ma prawo korzystać z nieruchomości — to warto dołożyć parę akapitów o kolejnej świeżutkiej uchwale Sądu Najwyższego — w której powiedziano, że sprzedający może odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli kupujący jest w zwłoce z zapłatą tylko części umówionej ceny.


Odstąpienie umowa sprzedaży nieruchomości

Odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości jest możliwe nawet jeśli kupujący wpłacił część umówionej kwoty (uchwała SN III CZP 83/15) (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r. (III CZP 83/15)
Dopuszczalne jest odstąpienie od umowy wzajemnej ze względu na zwłokę ze spełnieniem części świadczenia podzielnego także wtedy, gdy świadczenie jednej ze stron jest niepodzielne (art. 491 § 1 kc).

Uchwałę podjęto w odpowiedzi na nieco bardziej precyzyjne pytanie — odpowiedź jest może mniej szczegółowa, ale dzięki temu ma zastosowanie do szerszego zakresu sytuacji.

Czy dopuszczalne jest wykonanie przez sprzedawcę ustawowego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wskazanego w art. 491 § 1 kc w sytuacji gdy kupujący uiścił jedynie część umówionej ceny, zaś z zapłatą pozostałej części ceny pozostaje w zwłoce, a nie zachodzą okoliczności przewidziane art. 493 § 2 kc?

W pewnym uproszczeniu: wątpliwość dotyczyła ustawowego uprawnienia do „całościowego” odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji kiedy kupujący nie ma wszystkich pieniędzy, które zobowiązał się zapłacić. Jak łatwo się domyślać trudno sprzedać część mieszkania za część umówionej ceny — a przecież zgodnie z art. 493 par. 2 kc odstąpienie od umowy byłoby możliwe tylko w ściśle określonym przypadku, tj. przy utracie znaczenia dla sprzedającego (zgodnie z pytaniem sytuacja taka nie miała miejsca — co do zasady sprzedający mieszkanie jest zainteresowany jego sprzedażą).
Natomiast literalnie sytuacja opisana w art. 491 par. 1 kc odnosi się tylko do świadczeń niepodzielnych — stąd też zapewne Sąd Najwyższy w wyroku z 16 maja 2013 r. (V CSK 260/12) wyraził pogląd, iż

W  razie  zwłoki  jednej  ze  stron  umowy  wzajemnej  w  spełnieniu części  świadczenia, odstąpienie  od  umowy  w  wykonaniu ustawowego  prawa odstąpienia,  jeżeli  świadczenie drugiej  strony  jest  niepodzielne,  jest niedopuszczalne.  Strona,  która przyjęła  świadczenie częściowe  może  jedynie dochodzić wykonania reszty świadczenia i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Co w przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości oznaczałoby to tylko tyle, że jeśli kupujący zapłacił część umówionej kwoty — a przecież świadczenie w postaci przeniesienia własności nieruchomości jest niepodzielne — to sprzedający mógłby co najwyżej dochodzić od kupującego zapłaty brakującej części pieniędzy (oraz odszkodowania).

Uchwała Sądu Najwyższego przecina te zbyteczne dywagacje — przesądzając, że także w takim przypadku zobowiązany do świadczenia niepodzielnego może podziękować kontrahentowi będącemu w częściowej zwłoce i umowę rozwiązać.

Dodaj komentarz