A skoro było parę dni temu o zwrocie bonifikaty związanej z zakupem mieszkania komunalnego oraz o tym, że sprzedający nieruchomość może odstąpić od umowy jeśli kupujący jest w zwłoce z zapłatą części umówionej ceny (III CZP 83/15) — a rok temu pisałem o tym, że rozrzucanie paszkwili na klatce schodowej może stanowić naruszenie dóbr osobistych — dziś warto skreślić parę akapitów o sporach między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą nieruchomości.
Czyli jak się kłócić — i jak rozwiązywać problemy dotyczące zarządzania nieruchomością — żeby się nie widywać w sądzie, a zwłaszcza jakich zarzutów unikać, żeby nie mieć problemów pod kątem naruszenia dóbr osobistych (na bazie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 25 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 152/14).
W sprawie poszło mniej-więcej o coś takiego: pomiędzy częścią członków wspólnoty a zarządcą powstał spór o sposób zarządzania nieruchomością wspólną. W ramach sporu m.in. zmieniono zarząd wspólnoty i wypowiedziano umowę na zarządzanie, a po zebraniu powstało pismo, w którym wypominano zarządcy m.in. niegospodarność, odmowę przekazywania podstawowych dokumentów, wyboru drogiej polisy oraz brak rozliczenia funduszu remontowego („na co poszły te pieniądze?”). Kopię pisma rozkolportowano do skrzynek pocztowych przeszło stu mieszkań w budynku. Afera przedostała się do prasy, która chętnie o sprawie informowała (wiadomo jak to zwykle wygląda), jednak postępowanie przygotowawcze dotyczące rzekomej defraudacji zostało umorzone, zaś inny sąd odrzucił pozew o wydanie przez zarządcę dokumentacji dotyczącej wspólnoty.
Zarządca, któremu zarzucono nieprawidłowości, zdecydował się na wniesienie powództwa do sądu o ochronę dobrego imienia — naruszonego przez rozpowszechnianie nieprawdziwych informacji o nierozliczeniu funduszu remontowego.
Sądy obu instancji podzieliły stanowisko powodów — bezpodstawne pomówienie kogoś o przywłaszczenie 400 tys. złotych niewątpliwie narusza dobra osobiste, zwłaszcza, że autorzy pisma wrzuconego do skrzynek nie potrafili wykazać prawdziwości zarzutów (ba, wspólnota corocznie udzielała zarządcy skwitowania, także w zakresie rozliczenia budżetu remontowego). Stąd też treść pisma należy uznać za obraźliwą i uwłaczającą ich godności, a przez to niezasadnie podważała zaufanie do osób zawodowo zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Zarazem nie znaleziono przesłanki do przyjęcia, iżby istniał jakiegoś rodzaju interes społeczny lub indywidualny pozwalający na przyjęcie, że naruszenie dóbr osobistych nie było bezprawne — zarzuty przekraczały granice wolności słowa i dozwolonej krytyki. Pozwanym nakazano opublikowanie przeprosin — które miały być wysłane do każdego mieszkania we wspólnocie listem poleconym.
Pozwanych nie uchronił także pozorny charakter pytania „na co poszły te pieniądze?” — zdaniem sądu takie retoryczne pytanie stosuje się jako środek ekspresji mający na celu powzięcia przez adresatów podejrzeń. Zwłaszcza, że w dalszej części pisma skierowanego do mieszkańców jego autorzy wprost wyrażali się o nadużyciach finansowych i sprzeniewierzeniu.
Sąd odniósł się także do zarzutów pozwanych, iż nie mogą być oni, jako osoby fizyczne, pozwanymi w sprawie — albowiem występowali bądź jako zarząd wspólnoty, bądź też po prostu jako wspólnota mieszkaniowa. Nawet gdyby bowiem opracowanie treści pisma nastąpiło za akceptacją wszystkich członków zarządu, brak jest współuczestnictwa koniecznego (art. 72 par. 2 kc), zatem to od powoda zależało kogo zamierza pozwać (odpowiedzialność ma charakter solidarny — pozwani nie mogą żądać oddalenia powództwa wskazując na brak skierowania pozwu przeciwko innym naruszycielom dóbr osobistych powoda).
A konkluzja z tego taka, że nawet jeśli nie jest się zadowolonym ze sposobu zarządzania nieruchomością wspólną przez zarządcę — i nawet jeśli się wydaje, że można stawiać poważne zarzuty — warto sprawę dwa razy przemyśleć, bo formułowanie nieprawdziwych zarzutów może się słabo skończyć. W tym przypadku: wstydem i koniecznością wysłania przeszło 100 listów poleconych (co samo w sobie mogło kosztować kilka tysięcy złotych!), ale jak wiadomo sprawy są różne i nie zdziwię się jeśli uda mi się znaleźć wyrok bardziej surowy dla naruszających dobra osobiste zarządcy nieruchomości.