Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej — czy wymagany jest akt notarialny

Chociaż mamy już kwiecień, minął więc tradycyjny czas zebrań wspólnot mieszkaniowych, warto chyba rzucić okiem na wyrok Sądu Najwyższego, w którym mówi się o braku konieczności zachowania formy aktu notarialnego dla udzielenia pełnomocnictwa do udziału w zebraniu i podejmowania uchwał, nawet jeśli sama uchwała protokołowana jest przez notariusza.


pełnomocnictwo zebranie wspólnoty mieszkaniowej


wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r. (I CSK 1047/14), teza
Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 kc w związku z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali).

Orzeczenie wydano w następującym stanie faktycznym: spółka będąca właścicielem lokali wniosła powództwo o uchylenie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie zmiany zarządu nieruchomością wspólną. Właścicieli 30 lokali reprezentował pełnomocnik mający pełnomocnictwa wyrażone w formie pisemnej, zaś przebieg zebrania był protokołowany przez notariusza.

Poglądy sądów obu instancji były podobne: pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej udzielone zostało w sposób nieprawidłowy, albowiem zgodnie z art. 99 kc jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponadto skoro pełnomocnictwo dotyczyło czynności przekraczającej zwykły zarząd, to powinno być ono pełnomocnictwem rodzajowym — czyli musi opisywać rodzaj czynności, do których upoważniony jest pełnomocnik (nie można udzielić pełnomocnictwa „do podejmowania wszelkich uchwał”).

Zdaniem SN takie stanowisko było błędne: odróżnić należy bowiem oddanie głosu przez pełnomocnika od podjęcia uchwały przez właścicieli, która jest efektem głosowania. Przeto skoro to nie pełnomocnik podejmuje uchwałę, lecz głosuje za jej podjęciem — czynność w postaci podjęcia uchwały jest wynikiem rezultatu głosowania. Szczególna forma (notarialna) jest zastrzeżona wyłącznie dla podjęcia samej uchwały — pełnomocnictwo może być udzielone w formie pisemnej.

Niestety, w aktach sprawy nie było kopii pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli, zatem Sąd Najwyższy nie mógł ocenić czy skład orzekający w II instancji ocenił je prawidłowo — stąd zwrot sprawy do Sądu Apelacyjnego.

6
Dodaj komentarz

avatar
2 Comment threads
4 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  Subscribe  
najnowszy najstarszy
Powiadom o
Adam314
Gość
Adam314

Coś mi się tu nie zgadza. W opisanej sytuacji nie trzeba notarialnego pełnomocnictwa do oddania głosu ale notarialnie podejmuje się uchwałę. A jeśli pełnomocnictwo obejmuje ponad 50% udziałów we wspólnocie wtedy de facto dzięki temu pełnomocnictwu podejmuje się uchwałę.

Nottenick
Gość
Nottenick

„Podejmuje się uchwałę” czy tylko „głosuje za jej podjęciem”? Nie wiem czy dobrze rozumuję ale właśnie ten niuans był powodem odmiennego stanowiska SN.

Adam314
Gość
Adam314

Ok, al jeśli tylko „głosuję za jej podjęciem” ale mając większość głosów, mogąc rządzić samodzielnie bez koalicji to de facto jednocześnie podejmuję uchwałę. )

Olgierd Rudak
Gość

Niemniej jest to inna czynność, zaś trudno stosować inną miarę tylko ze względu na „ciężar” takiego pełnomocnictwa („skoro 1 głos, to nie ma sprawy, ale skoro 50%, to sprawa jest”).

Adam314
Gość
Adam314

Mimo to forma czynności to nie to samo co jej istota. Podobnie jak ustalenie stosunku pracy gdy jest się na umowie zlecenie, tak i tutaj logiczne byłoby wystąpienie do sądu o ustalenie, że pełnomocnik podejmuje uchwałę a nie tylko głosuje.

l4wwom4n
Gość

Jakim powództwem/skargą egzekwuje się obowiązek honorowania zastępcy? Ktoś „nie uznaje” instytucji ogólnych jak pełnomocnictwo, bo to wcale nie problem sfałszować, a mimo 4G i Facebooka nie będzie się upewniał u notariusza czy mocodawcy, że mocodawca ma taką wolę, bo nikt mu nie może tego kazać (odmawia np. zawarcia umowy, wydania świadczenia, wykonania czynności technicznej, wpuszczenia na zebranie lub walne). Obowiązek kontraktowania to rzadkość, bo dominuje swoboda umów i w sumie taki ktoś prezentuje jakąś niedyskryminacyjną politykę (nazwijmy to bezpieczeństwa), jeśli decyduje, że robi interesy tylko w cztery oczy osobiście ze stroną działającą osobiście. Wbrew pozorom takie jaja robią nie tylko… Czytaj więcej »