Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej — czy wymagany jest akt notarialny

Chociaż mamy już kwiecień, minął więc tradycyjny czas zebrań wspólnot mieszkaniowych, warto chyba rzucić okiem na wyrok Sądu Najwyższego, w którym mówi się o braku konieczności zachowania formy aktu notarialnego dla udzielenia pełnomocnictwa do udziału w zebraniu i podejmowania uchwał, nawet jeśli sama uchwała protokołowana jest przez notariusza.


pełnomocnictwo zebranie wspólnoty mieszkaniowej


wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2016 r. (I CSK 1047/14), teza
Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 kc w związku z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali).

Orzeczenie wydano w następującym stanie faktycznym: spółka będąca właścicielem lokali wniosła powództwo o uchylenie uchwały podjętej przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie zmiany zarządu nieruchomością wspólną. Właścicieli 30 lokali reprezentował pełnomocnik mający pełnomocnictwa wyrażone w formie pisemnej, zaś przebieg zebrania był protokołowany przez notariusza.

Poglądy sądów obu instancji były podobne: pełnomocnictwo do reprezentowania właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej udzielone zostało w sposób nieprawidłowy, albowiem zgodnie z art. 99 kc jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Ponadto skoro pełnomocnictwo dotyczyło czynności przekraczającej zwykły zarząd, to powinno być ono pełnomocnictwem rodzajowym — czyli musi opisywać rodzaj czynności, do których upoważniony jest pełnomocnik (nie można udzielić pełnomocnictwa „do podejmowania wszelkich uchwał”).

Zdaniem SN takie stanowisko było błędne: odróżnić należy bowiem oddanie głosu przez pełnomocnika od podjęcia uchwały przez właścicieli, która jest efektem głosowania. Przeto skoro to nie pełnomocnik podejmuje uchwałę, lecz głosuje za jej podjęciem — czynność w postaci podjęcia uchwały jest wynikiem rezultatu głosowania. Szczególna forma (notarialna) jest zastrzeżona wyłącznie dla podjęcia samej uchwały — pełnomocnictwo może być udzielone w formie pisemnej.

Niestety, w aktach sprawy nie było kopii pełnomocnictw udzielonych przez właścicieli, zatem Sąd Najwyższy nie mógł ocenić czy skład orzekający w II instancji ocenił je prawidłowo — stąd zwrot sprawy do Sądu Apelacyjnego.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

6 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze