Spółka jawna a wkład w postaci nieruchomości

Stary dylemat: czy powołanie spółki jawnej oraz wniesienie wkładu w postaci nieruchomości wymaga zawarcia umowy tej sp.j. przed notariuszem? Na to pytanie (po raz n-ty zapewne) odpowiedział kilkanaście miesięcy temu Sąd Najwyższy.


spółka jawna wkład nieruchomość

Wnosząc nieruchomość jako wkład do spółki jawnej nie musimy zawierać umowy tej sp.j. przed notariuszem (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2015 r. (II CSK 85/14
W razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie — po zarejestrowaniu spółki — odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.

Spółka jawna wniosła o wpisanie siebie do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości. Do wniosku dołączono umowę zawiązania spółki zawartą w formie zwykłej pisemnej, w której postanowiono, że wspólnik tytułem wkładu wnosi własność nieruchomości — a także dodatkową, zawartą przed notariuszem, umowę o przeniesieniu własności nieruchomości na rzecz spółki.

Sąd prawomocnie oddalił wniosek, a to dlatego, że wynikające z umowy sp.j. zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było nieważne ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 73 par. 2 kc). Nieważność umowy zobowiązującej przełożyła się na nieważność umowy notarialnej o przeniesieniu własności.

art. 158 kc
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Rozpatrując skargę kasacyjną Sąd Najwyższy przypomniał, że zgodnie z art. 23 ksh umowa spółki jawnej powinna być zawarta z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Istotnym elementem takiej umowy jest określenie wkładów wnoszonych przez wspólników (art. 25 pkt 2 ksh). Nie ma problemu w przypadku zawarcia umów spółek, które wymagają formy aktu notarialnego — w takim przypadku samo zobowiązanie się w umowie do przeniesienia własności wiąże się z przeniesieniem tej własności (art. 155 par. 1 kc).

Z faktu, że ustawodawca przewidział wymóg zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej wynika, że dla przeniesienia własności nieruchomości jako wkładu nie ma potrzeby zawarcia umowy spółki przed rejentem. Wspólnicy mogą zastosować formę pisemną wskazaną w art. 23 ksh — i w następnej dopiero kolejności udać się do notariusza (por. uchwała SN z 5 grudnia 1991 r., III CZP 128/91).

art. 23 ksh
Umowa spółki [jawnej] powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.

Oznacza to, że skoro wspólnik przeniósł własność nieruchomości będącej jego wkładem do sp.j. z zachowaniem obowiązkowej formy aktu notarialnego, to orzeczenia sądu II instancji jest nieprawidłowe.

2
Dodaj komentarz

avatar
1 Comment threads
1 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  Subscribe  
najnowszy najstarszy
Powiadom o
Lukas
Gość
Lukas

I tak już chyba będzie do końca świata. Możesz sprzedać wartą milion wierzytelność na gębę, ale zbycie garażu wymaga wszystkich ceregieli.

Olgierd Rudak
Gość

…sprawdzić czy garaż nie we współwłasności oraz czy nie stoi na gruncie w zarządzie…