Co z własnością mieszkań po wygaśnięciu wieczystego użytkowania ziemi, na której wybudowano blok?!

A skoro wczoraj było o uchwale SN z 10 lutego 2017 r., w której stwierdzono, że zarząd jest upoważniony do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych z mocy prawa, to warto zwrócić uwagę na jeszcze jedno ciekawe — być może nieco prowokacyjne — pytanie, które trafiło do Sądu Najwyższego także 10 lutego 2017 r.

Oto Rzecznik Praw Obywatelskich pyta o skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (po upływie terminu ustanowienia tego prawa) z punktu widzenia prawa własności mieszkań w budynku, który stoi na — cudzej, jakby nie patrzeć — ziemi (III CZP 11/17).


wygaśnięcie wieczystego użytkowania własność mieszkań

Czy wygaśnięcie wieczystego użytkowania ma wpływ na własność mieszkań wybudowanych na cudzej ziemi? Takie pytanie trafiło do Sądu Najwyższego (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 kc w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali)?

Problem oczywiście wiąże się z konstrukcją wieczystego użytkowania — tej naszej prawie własności (nie mylić z prawem własności) — właściciel (Skarb Państwa lub gmina) może udzielić wyłącznego prawa do korzystania z gruntu na 40-99 lat. Wieczysty użytkownik może korzystać z oddanej mu ziemi jak właściciel — może się na niej wybudować (a czasem nawet musi), może nią obracać, może obciążać hipoteką, etc.
Można wreszcie na ziemi oddanej w wieczyste użytkowanie wybudować budynek wielolokalowy — czyli blok, w którym są wyodrębnione lokale (każdy z odrębnym właścicielem) i wspólnota mieszkaniowa (art. 4 ust. 3 uwl).

Wieczyste użytkowanie ma jednak pewną szczególną cechę: jak sama nazwa wskazuje wcale nie jest wieczyste (bo jest wszakże tylko użytkowaniem). Ograniczone prawo rzeczowe wygasa — albo po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione, albo z innych przyczyn (np. naruszenia określonych zasad korzystania przez użytkownika wieczystego, art. 240 kc, art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147).

Natomiast kodeks cywilny — poprawcie mnie jeśli zaczyna się Radio Erewań — wiąże własność wybudowanych przez wieczystego użytkownika budynków z użytkowaniem wieczystym. Wieczysty użytkownik jest właścicielem swoich budynków (art. 235 par. 1 kc) — ale tak długo jak długo jest wieczystym użytkownikiem (art. 235 par. 2 kc).

art. 235 par. 2 kodeksu cywilnego
Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Wydaje mi się, że pewnej podpowiedzi można szukać w przepisach o gospodarce nieruchomościami — wieczysty użytkownik ma prawo do wynagrodzenia za wniesione lub nabyte przez niego budynki i inne urządzenia, według wartości z dnia wygaśnięcia wieczystego użytkowania (art. 33 ust. 3 ugn). Czyli Skarb Państwa lub samorząd ma alternatywę: albo płaci, albo przedłuża wieczyste użytkowanie.

Czy te rozważania to sztuka dla sztuki? Wydaje mi się, że nie — jeśli pierwsze prawa zostały ustanowione w 1961 r. (ustawa z 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, t.j. Dz.U. z 1969 r. nr 22 poz. 159), to 99-letnie okresy upływają w roku 2060 — to już lada moment, zwłaszcza jeśli porównać do najdłuższych kredytów hipotecznych.
Więc zapewne przynajmniej banki będą na to zwracały uwagę.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

31 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze