Deweloper nie ponosi odpowiedzialności za kredyt wyłudzony przez jego agenta

Czy deweloper odpowiada za wyłudzenie kredytu na zakup mieszkania, jeśli kredyt został wzięty na „słupa”, operację zaplanował agent zajmujący się pośrednictwem w sprzedaży mieszkań, a w dodatku umowa sprzedaży została przez tego agenta sfałszowana? Słowem: kiedy zleceniodawca ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzona przez agenta podczas wykonywania czynności agencyjnych? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 marca 2017 r., sygn. akt VI ACa 1501/15).

Spór dotyczył odpowiedzialności za przestępstwo wyłudzenia kredytu na zakup mieszkania popełnione przez współpracownika dewelopera. Rzecz zaczęła się w 2007 r. kiedy bank udzielił słupowi podstawionemu przez dwie kobiety (w tym współpracownicy dewelopera) 1,8 mln złotych kredytu. (W celu wyłudzenia kredytu kobiety sfałszowały m.in. zaświadczenie o zatrudnieniu słupa oraz o wysokości jego dochodów, a także sfałszowały umowę sprzedaży podwyższając cenę o 400 tys. złotych; za to przestępstwo zostały prawomocnie skazane).
Ponieważ egzekucja należności prowadzona przeciwko słupowi okazała się bezskuteczna, bank wystąpił przeciwko deweloperowi oraz obu kobietom z powództwem żądając zwrotu 1,8 mln złotych niespłaconego kredytu.

art. 430 kc
Kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności.

Sąd prawomocnie uwzględnił roszczenie wobec pozwanych pań. Oszustki ponoszą odpowiedzialność za szkodę na zasadzie winy (art. 415 kc), zaś ustalenia wyroku skazującego wiążą sąd cywilny (art. 11 kpc).

Natomiast deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wyłudzenie kredytu, albowiem szkoda nie była wyrządzona w związku z powierzoną podwładnemu działalnością prowadzoną w interesie zwierzchnika. Odpowiedzialność określona w art. 430 kc lub art. 429 kc nie dotyczy działań, które zostały dokonane wyłącznie przy okazji, z wykorzystaniem sposobności oraz okoliczności sprzyjających działaniu.

Współpracownica dewelopera odpowiedzialna była za prowadzenie działań marketingowo-reklamowych oraz pośrednictwa w sprzedaży mieszkań), w wykonywaniu usług była całkowicie niezależna od spółki. Kobieta, której planem było uzyskać kredyt na słupa oraz sprzedać mieszkanie z zyskiem, działała wyłącznie we własnym interesie.

Odpowiedzialność dewelopera wyklucza brak zwierzchnictwa, a ten wynika z faktu, że strony łączyła umowa agencyjna, która nie tworzy stosunku podległości agenta (por. wyrok SN z 13 września 2012 r., V CSK 400/11) — pozwana była niezależna w swoich działaniach, mogła pozyskiwać klientów w dowolnym miejscu i czasie (a deweloper miał także własny, etatowy dział sprzedaży).

Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez agenta nie wynika także ze sfałszowania umowy poprzez podwyższenia ceny mieszkania o 400 tys. złotych (w celu otrzymania wyższego kredytu). Deweloper ponosiłby taką odpowiedzialność, gdyby zawyżona cena była wpisana w przygotowanym przez jego pracowników projekcie — tymczasem podpisana przez osobę upoważnioną przez spółkę umowa była prawidłowa, zaś do fałszerstwa doszło na późniejszym etapie.

Dodaj komentarz