Czy deweloper może zagrozić opóźnieniem w budowie jako sankcją za opóźnienie w zapłacie?

Czy opóźnienie w zapłacie należności za mieszkanie uprawnia dewelopera do zastrzeżenia sobie możliwości opóźnienia w budowie całego budynku lub skutkować podwyżką ceny mieszkania — czy taka klauzula w umowie stanowi niedozwolone postanowienie umowne? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 października 2017 r., sygn. akt VII ACa 917/17).


opóźnienie zapłacie opóźnienie budowie klauzula abuzywna

Opóźnienie klienta w zapłacie nie uprawnia dewelopera do opóźnienia całej budowy — takie postanowienie umowne stanowi klauzulę abuzywną (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Spór dotyczył stosowania przez spółdzielnię mieszkaniową we wzorze umowy deweloperskiej klauzuli dającej spółdzielni — jeśli członek-konsument opóźnia się w płatnościach — prawo do opóźnienia w budowie, wstrzymania budowy kolejnych etapów, zwiększenia ceny mieszkania albo prawo odstąpienia od umowy. Zdaniem strony powodowej (UOKiK) oznacza to, obciążenie konsumenta ryzykiem prowadzenia własnej działalności gospodarczej — albowiem w przypadku nieterminowej zapłaty przedsiębiorcy przysługują odsetki za zwłokę, zatem zastrzeżenie prawa do przedłużenia budowy, a zwłaszcza zwiększenia ceny lokalu, było nieuprawnione.

Opóźnienia członka Spółdzielni w płatnościach mogą spowodować opóźnienia w budowie lokalu, wstrzymanie kolejnego etapu budowy Lokalu, wzrost ceny nabycia Lokalu albo odstąpienie od umowy przez SM, na zasadach określonych w dalszej części Umowy.

Zdaniem pozwanej spółdzielni obowiązek wniesienia wkładu wynika z ustawy, zatem skoro sporne postanowienie umowne nie jest podstawą do nałożenia na członka spółdzielni tego obowiązku — nie można traktować jego jako klauzuli abuzywnej, lecz raczej jako informację — zwłaszcza, że wskutek nieterminowej płatności spółdzielnia ma obowiązek poszukiwania zewnętrznego finansowania budowy, zaś ustawa nakłada na członka obowiązek pokrycia tych kosztów (art. 18 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo i zakazał stosowania spornego postanowienia: fakt, że klauzula stosowana była wobec członków spółdzielni mieszkaniowej nie oznacza, że nie podlega kontroli z punktu widzenia klauzul niedozwolonych. SM prowadzi działalność gospodarczą, jej członkowie są konsumentami w rozumieniu art. 22(1) kc — co więcej sama umowa była kierowana nie tylko do członków, ale do nieograniczonego kręgu odbiorców (była to umowa deweloperska, zawierana w formie aktu notarialnego).

W przypadku kontroli abstrakcyjnej wzorca umownego sąd ocenia treść tego wzorca, nie sposób jego wykorzystania (czyli jak przedsiębiorca stosuje go w praktyce, por. wczorajsza uchwała SN III CZP 29/17). Sporne postanowienie stanowi klauzulę niedozwoloną (art. 385(1) par. 1 kc), albowiem nie zostało uzgodnione z klientami indywidualnie (jest to umowa adhezyjna, konsument nie miał możliwości negocjacji warunków); nie dotyczyło głównych świadczeń stron (essentialia negotii); jest sprzeczne z dobrymi obyczajami (wykorzystuje niewiedzę i zdezorientowanie konsumenta, jest niejasne, godzi w równowagę kontraktową); narusza interesy konsumenta (skutkuje dodatkowymi obciążeniami).

Skoro zatem w przypadku opóźnienia w zapłacie wierzycielowi przysługują odsetki (art. 481 kc), deweloper nie może przyznać sobie uprawnienia do wstrzymania budowy lub zwiększenia ceny mieszkania, co oznacza, iż klauzula zwalniająca go z odpowiedzialności wobec konsumenta za opóźnienia w budowie prowadzi do nieuzasadnionej dysproporcji w prawach i obowiązkach. Jeśli nabywca nie pokrywa wkładu budowlanego w terminie, spółdzielnia jest uprawniona wyłącznie do wypowiedzenia umowy o budowę lokalu, jednakże tylko wówczas, jeśli powoduje to utrudnienia w realizacji zadania inwestycyjnego (art. 20 usm). Natomiast w przypadku umowy deweloperskiej niespełnienie świadczenia pieniężnego przez nabywcę uprawnia dewelopera do odstąpienia od umowy, jednak pod warunkiem uprzedniego pisemnego wezwania kupującego do zapłaty i wyznaczenia w tym celu dodatkowego, 30-dniowego terminu (art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej) — deweloper nie jest jednak uprawniony ani do wstrzymania prac, ani do podwyższenia ceny w przypadku nieterminowych płatności kupującego.

Co więcej nie jest jasne jak postanowienie to ma się odnosić do innych mieszkań — bo przecież jest jasne, że w budynkach wielolokalowych wstrzymanie prac w jednym mieszkaniu odnosi skutek także do innych klientów, przez co stosowanie tego postanowienia miałoby przełożenie na interesy innych kupujących. Zdaniem sądu może być to interpretowane jako ograniczenie odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania wobec innych klientów (art 385(3) pkt 2 kc); natomiast zastrzeżenie uprawnienia do zwiększenia ceny jako sankcji za opóźnienie w zapłacie należności narusza zakaz jednostronnej zmiany istotnych cech świadczenia (art. 385(3) pkt 19 kc).

Skutków abuzywności nie niwelowało prawo po stronie konsumenta do odstąpienia od umowy z powodu wzrostu ceny mieszkania lub naruszenia terminów umownych. Wynika to z faktu, że wprawdzie umowa pozwalała konsumentowi odstąpić od umowy (po uprzednim wezwaniu i wyznaczeniu dodatkowego 120-dniowego terminu, co jest zgodne z ustawą deweloperską), ale równocześnie spółdzielnia mogła odstąpić od umowy, jeśli kupujący opóźnił się z zapłatą podwyższonej ceny (po krótszym, bo 30-dniowym terminie) — czyli zawsze spółdzielnia mogła pierwsza „zażyć” kupującego żądaniem zapłaty podwyższonej ceny.
Nie ma także znaczenia czy spółdzielnia buduje mieszkania ze środków spółdzielni, czyli z wkładów jej członków — bo ocena wzorca umowy następuje w oderwaniu od sposobu wykonywania umowy; co więcej jako przedsiębiorca musi liczyć się z tym, że część mieszkań się nie sprzeda od razu — zatem nie może zastrzegać sobie prawa do wstrzymania całej inwestycji ze względu na opóźnienia w płatności jednego z kupujących.

(Niezależnie od tego sąd II instancji stwierdził, że klauzula abuzywną nie jest zagrożenie odstąpienia od umowy przez spółdzielnię — uprawnienie takie wynika z ustawy deweloperskiej, zaś przeniesienie regulacji ustawowej do wzorca umowy nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne — zatem w tym zakresie wyrok został zmieniony.)

Q.E.D.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.