Czy deweloper ponosi odpowiedzialność za wady budynku wynikające z błędnego projektu architektonicznego?

A teraz coś z nieco innej beczki: czy deweloper może ponosić odpowiedzialność za wady budynku powstałe wskutek błędnego projektu architektonicznego? I przy okazji — czy deweloper może uniknąć odpowiedzialności z tytułu rękojmi wskazując, że przeciekanie fundamentów jest spowodowane nadzwyczajnie silnymi opadami deszczu? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 2148/16).


wada budynku błędny projekt

Deweloper będzie ponosił odpowiedzialność za wady budynku nawet jeśli wynikają one z błędnego projektu architektonicznego (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Orzeczenie dotyczyło odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne budynku spowodowane błędami w projekcie — których skutkiem było zawilgocenie lokalu.
Powodowie zawarli z deweloperem umowę sprzedaży segmentu mieszkalnego z ogródkiem. Po kilku miesiącach zaczęły się problemy z wilgocią — deweloper najpierw obiecał zmiany w ukształtowaniu ogródków ułatwiające odpływ wody opadowej i wykonanie izolacji przeciwwodnej, ale prac nie wykonał (później jeszcze się okazało, że cofają się ścieki — a wszystko to dlatego, że wykonawca mógł dowolnie interpretować projekt co do „poziomu posadowienia budynku w stosunku do istniejącego terenu”).

Właściciele domu najpierw złożyli wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, żądając zwrotu 150 tys. złotych tytułem obniżenia ceny lokalu z tytułu wady fizycznej oraz 40,5 tys. złotych tytułem odszkodowania — a ponieważ do zawarcia ugody nie doszło, do sądu trafił pozew (o 220,5 tys. złotych).

Sąd prawomocnie uwzględnił roszczenia co do kwoty ok. 46 tys. złotych — bo powodowie udowodnili wartość poniesionej szkody tylko do tej wysokości (na tyle biegły wycenił koszt robót naprawczych).

Skoro budynek ma wady zmniejszające jego wartość i użyteczność, deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości (art. 566 par. 1 kc w brzmieniu z daty zawarcia umowy sprzedaży mieszkania). Usterki są spowodowane błędami w projekcie budowlanym („nie przypisano konkretnej wysokościowej rzędnej odniesienia w stosunku do poziomu morza dla poziomu posadzki w parterze i posadowienia budynku. Projektant ani wykonawca nie uwzględnili warunków gruntowo-wodnych panujących na terenie, na którym realizowano inwestycję”), przez co izolacja ścian usytuowana jest poniżej poziomu terenu. Za takie wady odpowiedzialność ponosi sprzedający, bo dotyczą one jego inwestycji.
Ba, wada została podstępnie zatajona przez sprzedającego — bo wiedział lub (zachowując należytą staranność) powinien był wiedzieć, że projekt jest nieprawidłowy, a budynek nie posiada właściwej izolacji wodnej. O wadzie nikt kupującym nie powiedział, zaś ich odkrycie wymagało specjalistycznej wiedzy w zakresie budownictwa i przeprowadzenia prac geodezyjnych.

Deweloper nie może uchylić się od odpowiedzialności powołując się na to, że wilgoć pojawiła się przy nawalnych deszczach, które zwykle nie występują na tym obszarze. Zawilgocenie jest spowodowane nieprawidłową konstrukcją, zaś bardzo silne opady mogły co najwyżej zwiększyć skutki wad.

Sąd II instancji przypomniał przy tym, że utrata uprawnień z tytułu rękojmi wskutek upływu terminu zawitego wskazanego w art. 568 kc nie oznacza utraty ogólnych uprawnień odszkodowawczych — co oznacza, że nawet gdyby kupujący nie dochowali aktu staranności (art. 563 par. 1 kc) lub nie podniósł roszczeń we właściwym okresie, zawsze mogą występować z roszczeniami ex contractu (art. 471 kc). (Jednakże skoro przyczyną cofania się ścieków jest niedrożna kanalizacja, a koszty konserwacji obciążają wspólnotę, to deweloper nie może ponosić odpowiedzialności za tę okoliczność — stąd też obniżono kwotę odszkodowania o prawie 2 tys. złotych.)

3 comments for “Czy deweloper ponosi odpowiedzialność za wady budynku wynikające z błędnego projektu architektonicznego?

  1. b52t
    12 lipca 2018 at 06:56

    „Na logikę” – oczywiste, ale dobrze uświadomić, że i „logika” zgadza się z poglądem sądu (w tej sprawie, bo przecież w bardzo podobnej inny sąd mógłby wyrzeźbić inny wyrok i uzasadnienie).

    • Olgierd Rudak
      12 lipca 2018 at 09:04

      (Prawda :) zaś a propos zdjęcia — czy deweloper ponosi odpowiedzialność za pożar pola położonego tuż przy osiedlu Nowe Żerniki? ;-)

      • b52t
        12 lipca 2018 at 09:22

        To zależy, ale ludziowie napisali komentarze, że niby czuć było benzyną/ropą.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.