Czy komornik i sąd mogą odpowiadać za zaniżoną wycenę licytowanej nieruchomości?

Czy zaniżona wycena licytowanej nieruchomości — brak uwzględnienia zmian rynkowych cen w ciągu przeszło 2 lat od sporządzenia operatu do dnia licytacji — może oznaczać, że dłużnik poniósł szkodę wskutek bezprawnego zaniechania komornika lub sędziego? Czy warunkiem takiej odpowiedzialności jest wniesienie przez dłużnika skargi na czynności komornika? (wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2018 r., II CSK 117/17).


Zaniżona wycena licytowanej nieruchomości

Zaniżona wycena licytowanej nieruchomości może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą komornika i sądu sprawującego nadzór nad komornikiem (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Wyrok wydano w sprawie o odszkodowanie i zadośćuczynienie za naruszenie dóbr osobistych przez komornika podczas prowadzonej egzekucji za poręczony dług.
Egzekucja prowadzona była na wniosek Agencji Własności Rolnej SP, w jej toku (w 2007 r.) wyceniono (obciążoną) nieruchomość rolną poręczyciela (powoda) na 108 tys. złotych; rolnik wyceny nie zaskarżył, ale w toku licytacji (w 2009 r.) oświadczył, że rynek nieruchomości się zmienił, więc wycena jest zaniżona, na co komornik odparł, że wycena jest ważna 3 lata. Nieruchomość poszła po czternastu postąpieniach za 117 tys. złotych — nikt nie złożył zastrzeżeń do jej przebiegu, ale po zakończeniu zlicytowany powiedział, że idzie się powiesić i demonstracyjnie zdjął pasek od spodni.

Zgodnie z wyceną w 2009 r. sporna nieruchomość warta była 161,6 tys. złotych (a z uwzględnieniem obciążenia — 146 tys. złotych), zatem powód zawiadomił prokuratora o możliwości popełnienia przestępstwa; jednak postępowanie ws. niedopełnienia obowiązków przez sędziego sprawującego nadzór nad postępowaniem egzekucyjnym zostało umorzone.

Rolnik wniósł przeciwko Skarbowi Państwa (reprezentowanemu przez prezesa sądu) powództwo o ochronę dóbr osobistych domagając się 300 tys. złotych tytułem odszkodowania oraz 100 tys. złotych tytułem zadośćuczynienia za naruszenie dobra w postaci zdrowia i życia — poprzez spowodowanie poczucia lęku, niepokoju, niemocy i dużej intensyfikacji stresu.

art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Sąd uwzględnił roszczenia co do zasady: obowiązujący w tamtym czasie przepis nakazywał dodatkowe oszacowanie nieruchomości, jeśli między wyceną a licytacją zajdą istotne zmiany (art. 951 kpc). Powód nie miał obowiązku złożyć takiego obowiązku, wystarczająca dla organu egzekucyjnego powinna być reakcja podczas licytacji („uwagi, nerwowość, pokrzykiwania”); komornik powinien wziąć też pod uwagę duże zainteresowanie licytacją. Wysokość poniesionej szkody równa jest różnicy między rzeczywistą wartością nieruchomości — której nie można jednak liczyć według cen z późniejszego okresu (stąd 300 tys. w pozwie), a ceną nabycia. Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność za zaniechanie funkcjonariuszy na podstawie art. 417 par. 1 kc; naruszenie dóbr osobistych polegało na tym, że rolnik odpowiadał za cudzy dług, zaś poczucie krzywdy mogła wywołać cena wywoławcza. Stąd też sąd zasądził na rzecz powoda 29 tys. złotych odszkodowania i 11 tys. złotych zadośćuczynienia.

art. 951 kpc
Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Wyrok został zmieniony w apelacji: działania sądu i komornika nie mogły być uznane za niezgodne z prawem, wycena była prawidłowa i nie utraciła aktualności, a przepis o rocznej wartości operatu szacunkowego (art. 156 ust. 3 ugn) nie ma zastosowania w zakresie szacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. W każdym jednak przypadku okoliczności takie należy podnosić w drodze skargi na opis i oszacowanie nieruchomości, skoro powód skargi takiej nie wniósł, to oznacza, że wycenę akceptował — powództwo o ochronę dóbr osobistych nie może prowadzić do podważenia prawomocnego opisu i oszacowania. Niezależnie zatem od tego, że podstawą odpowiedzialności komornika jest art. 23 ust. 1 ukse (a nie art. 417 par. 1 kc), nie doszło do czynu niedozwolonego będącego źródłem szkody, zaś egzekucja długu zawsze jest odczuwana przez dłużnika jako dolegliwość — jednak w odczuciu społecznym nie jest traktowane jako bezprawne naruszenie dóbr osobistych dłużnika.

art. 23 ust. 1 ustawy z 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji 
Komornik jest obowiązany do naprawienia szkody wyrządzonej przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu czynności.

Skargę kasacyjną wniesioną przez powoda uwzględnił Sąd Najwyższy: oszacowania nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego dokonuje biegły powołany przez komornika (art. 948 par. 1 kpc), oszacowanie takie ma charakter operatu szacunkowego. Operat może być wykorzystywany tylko przez 12 miesięcy, a po tym okresie po potwierdzeniu aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez umieszczenie klauzuli aktualizacyjnej (w tamtym czasie wymagane było także dołączenie analizy). Obowiązek taki dotyczy także wyceny na potrzeby postępowania rozpoznawczego, jeśli wartość nieruchomości jest przedmiotem dowodu z opinii biegłego — wprost wynika to przepisu, w myśl którego przepisy o wycenie nieruchomości stosuje się do wyceny dokonywanej w każdym celu (art. 149 ugn).
Jednak po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania przez komornika znaczenie ma ten dokument, nie już wykorzystany operat szacunkowy — zatem w przypadku zmian rzutujących na aktualność wyceny.
W konsekwencji oznacza to, że komornik przed sporządzeniem opisu i oszacowania powinien zbadać czy nie upłynął termin, w którym operat może być wykorzystany. Dopiero w następnym etapie postępowania (między opisem i oszacowaniem, a licytacją) może mieć zastosowanie art. 951 kpc.

Taka właśnie sytuacja miała miejsce podczas spornej egzekucji: wartość nieruchomości wzrosła, bo po 2007 r. wzrosły ceny rynkowe, na przewagę popytu nad podażą zwrócono uwagę nawet w operacie szacunkowym (w którym uczyniono też wzmiankę o konieczności dokonania kolejnej wyceny po 12 miesiącach). Nie przeszkodziło to komornikowi na dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości w oparciu o przeszło dwuletni operat — co wystarczy do oceny, iż jego działanie było bezprawne w rozumieniu art. 23 ust. 1 ukse. Oceny tej nie zmienia fakt, że powód nie złożył skargi na czynności komornika — bo brak takiej skargi nie uchyla odpowiedzialności komornika za działania i zaniechania sprzeczne z prawem.

W takim przypadku Skarb Państwa może ponosić odpowiedzialność za brak nadzoru jurysdykcyjnego nad czynnościami dokonywanymi przez komornika. Skoro komornik ma obowiązek przedstawić sądowi akta postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, to sąd powinien wychwycić „niedokładności lub wadliwości” postępowania i polecić ich usunięcie (art. 960 in fine kpc) — z obowiązku tego nie zwalnia sądu fakt, że dłużnik nie wniósł skargi na czynności komornika. Zaniechanie tego rodzaju skutkuje odpowiedzialnością określoną w art. 417 par. 1 kc.

Biorąc pod uwagę te okoliczności SN zaskarżony wyrok uchylił, a sprawę zwrócił do ponownego rozpoznania.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.