Zgody narzucone przez dewelopera w umowie sprzedaży mieszkania są klauzulami niedozwolonymi

A teraz coś z całkowicie innej beczki — czyli kilka akapitów o tym, że wymuszona zgoda na bezpłatną reklamę dewelopera oraz na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu — jest klazulą abuzywną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17).


wymuszenie zgody bezpłatna reklama dewelopera

Deweloper nie może narzucić kupującym mieszkania obowiązku ścierpienia bezpłatnych reklam na bloku (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Orzeczenie dotyczyło wpisywania przez dewelopera w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu oraz samej umowie przyrzeczonej klauzul abuzywnych przewidujących:

  • wymuszenie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych („Nabywca akceptuje fakt, iż (…) wykonywane będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również napojów alkoholowych”) oraz prawo bezpłatnego wywieszania przez najemców lokali użytkowych tablic reklamowych („Nabywca wyraża zgodę na umieszczenie przez nabywców lokali użytkowych (…) szyldów reklamowych oraz tablic informacyjnych i przyjmuje do wiadomości fakt, iż nabywcy lokali użytkowych poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą oraz utrzymaniem szyldu reklamowego lub tablicy informacyjnej nie będą ponosili dodatkowych opłat z tym związanych”) — co wyłącza prawo wspólnoty do wyrażenia lub odmowy zgody na sprzedaż napojów alkoholowych oraz zysku z części prowadzonej działalności;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne reklamy dewelopera na osiedlu („Nabywca niniejszym wyraża zgodę na prowadzenie przez Dewelopera (…) działań marketingowych (…) w tym również na umieszczenie przez Dewelopera (…) szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych. Nabywca nadto przyjmuje do wiadomości fakt, iż Deweloper poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą, usunięciem oraz utrzymaniem szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, jak również prowadzeniem działań marketingowych, nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tym związanych”) oraz bezpłatny postój potencjalnych klientów w garażu podziemnym — co pozbawia konsumentów możliwości swobodnej decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości i wyłącza zysk z prowadzonej działalności;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne wywieszenie logo dewelopera na budynku („Deweloper może zainstalować na dachu bądź na elewacji budynku (…) logo Dewelopera lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź Dewelopera (również z możliwością podświetlenia instalacji), na co Nabywca niniejszym wyraża zgodę. W związku z tym Deweloperowi w przypadku zainstalowania wyżej wymienionych elementów przysługiwać będzie nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania części Nieruchomości wspólnej (…)”) — co bezterminowo ogranicza konsumentów w prawach do korzystania z nieruchomości wspólnej (por. „Narzucona reklama dewelopera to klauzula niedozwolona”).

Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo i uznał zakwestionowane klauzule za niedozwolone: deweloper nie może „dorzucać”, do umowy, wykorzystując swą uprzywilejowaną pozycję kontraktową, postanowień godzącą w prawa i interesy konsumentów kupujących mieszkania.
I tak:

  • zgodę na prowadzenie sprzedaży alkoholu wydaje organ gminy na podstawie wniosku, który muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele nieruchomości (bo czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, zatem wymagana jest forma uchwały, art. 18 uwtpa w zw. z art. 199 kc) — zatem narzucenie tej zgody przez dewelopera z pominięciem praw wspólnoty mieszkaniowej stanowi klauzulę niedozwoloną;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne zamieszczanie tablic reklamowych przez właścicieli lokali użytkowych jest sprzeczne z ustawą o własności lokali, która przewiduje, iż przychody z nieruchomości wspólnej powinny przypadać właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów, zaś zajęcie pewnej powierzchni przez jednego z współwłaścicieli oznacza korzyść, która powinna być rozliczona — to wspólnota ma prawo czerpać zyski z najmu powierzchni pod tablice reklamowe, zaś zmienić tę regułę mogą współwłaściciele, a zgody takiej nie może narzucać deweloper w umowie z kupującymi (art. 12 uowl);
  • zastrzeżenia prawa do bezpłatnego rozporządzania częścią wspólną nieruchomości (pod wieszanie szyldów, reklam, etc.) oraz bezpłatnego parkowania samochodów należących do klientów dewelopera zainteresowanych zakupem mieszkania oznacza narzucenie rezygnacji z części zysku wynikającego z korzystania z nieruchomości, zwłaszcza, że deweloper zastrzegł, iż może prowadzić różne działania marketingowe i sprzedażowe bez konsultacji z mieszkańcami — oraz bez jakiegokolwiek ekwiwalentu majątkowego;
  • wpisanie do umowy sprzedaży mieszkania prawa do bezpłatnego i nieograniczonego w czasie wieszania reklam dewelopera ogranicza prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej i czerpania korzyści (opłat) za korzystanie z tej nieruchomości — i to niezależnie od tego czy przedsiębiorca będzie miał w przyszłości jakiekolwiek prawa właścicielskie.

Q.E.D.

4 comments for “Zgody narzucone przez dewelopera w umowie sprzedaży mieszkania są klauzulami niedozwolonymi

  1. Miłosz
    21 września 2018 at 11:56

    „Zgodę na prowadzenie sprzedaży alkoholu wydaje organ gminy na podstawie wniosku, który muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele nieruchomości (bo czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, zatem wymagana jest forma uchwały, art. 18 uwtpa w zw. z art. 199 kc) — zatem narzucenie tej zgody przez dewelopera z pominięciem praw wspólnoty mieszkaniowej stanowi klauzulę niedozwoloną”

    Jeśli dobrze rozumiem, to na początku jest dziura w ziemi. Przychodzi deweloper i wyrażając chęć wybudowania sobie osiedla uzyskuje pozwolenia publicznoprawne. Potrzebne są mu pieniądze, które trafią na rachunek częściowo zablokowany (tj. deweloper dostanie je nie od razu, ale w miarę budowania i odbierania obiektu). Pieniądze dostaje od kawalerów i rodzin, z którymi podpisuje umowy przedwstępne. W tych umowach przedwstępnych każdy (współwłaściciel) indywidualnie zgadza się na tę klauzulę alkoholową. Zatem na końcu w zbiorze współwłaścicieli nie ma takiego, który się na nią nie zgodził (jak się nie podoba umowa, to się jej nie podpisuje i szuka innego osiedla/dewelopera). Można chyba zatem uznać, że uchwała została podjęta, tylko że był to proces rozciągnięty w czasie i niewspólny (grupa ludzi nie głosowała w jednym pomieszczeniu w jednym dniu, tylko fragmenty uchwały znajdują się w umowach z deweloperem). A może nie można tak uznać, ponieważ wspólnota mieszkaniowa powstaje dopiero później, więc najwcześniejszy moment, gdy wspólnota może podjąć uchwałę przypada np. dopiero po wprowadzeniu się (oddaniu 100% budowy)? A może zwyczajnie chodzi o to, że współwłaściciele pojawiają się nie już przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (bo ona jest zobowiązująca i nie przenosi/tworzy własności), ale dopiero po zawarciu umowy właściwej (przenoszącej własność)?

    • Olgierd Rudak
      21 września 2018 at 14:37

      Myślę, że mamy podwójny problem:

      • raz, że skoro zgodę może wydać wspólnota, a ona powstaje po sprzedaży pierwszego mieszkania — to nie ma wspólnoty póki jest dziura w ziemi lub fundamenty,
      • dwa, że z punktu widzenia klauzul niedozwolonych zgoda nie jest zgodą, jeśli jest wpisana we wzorcu — czyli konsument przystępuje do umowy takiej, jaka ona jest.
      • Zaba
        21 września 2018 at 18:43

        Zgoda we wzorcu to nie zgoda? Jaki przepis tak mówi?

        • Olgierd Rudak
          21 września 2018 at 20:56

          Art. 385(1) kc.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.