Zgody narzucone przez dewelopera w umowie sprzedaży mieszkania są klauzulami niedozwolonymi

A teraz coś z całkowicie innej beczki — czyli kilka akapitów o tym, że wymuszona zgoda na bezpłatną reklamę dewelopera oraz na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu — jest klazulą abuzywną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17).


wymuszenie zgody bezpłatna reklama dewelopera

Deweloper nie może narzucić kupującym mieszkania obowiązku ścierpienia bezpłatnych reklam na bloku (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Orzeczenie dotyczyło wpisywania przez dewelopera w umowie przedwstępnej sprzedaży lokalu oraz samej umowie przyrzeczonej klauzul abuzywnych przewidujących:

  • wymuszenie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalach użytkowych („Nabywca akceptuje fakt, iż (…) wykonywane będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług, w tym również napojów alkoholowych”) oraz prawo bezpłatnego wywieszania przez najemców lokali użytkowych tablic reklamowych („Nabywca wyraża zgodę na umieszczenie przez nabywców lokali użytkowych (…) szyldów reklamowych oraz tablic informacyjnych i przyjmuje do wiadomości fakt, iż nabywcy lokali użytkowych poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą oraz utrzymaniem szyldu reklamowego lub tablicy informacyjnej nie będą ponosili dodatkowych opłat z tym związanych”) — co wyłącza prawo wspólnoty do wyrażenia lub odmowy zgody na sprzedaż napojów alkoholowych oraz zysku z części prowadzonej działalności;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne reklamy dewelopera na osiedlu („Nabywca niniejszym wyraża zgodę na prowadzenie przez Dewelopera (…) działań marketingowych (…) w tym również na umieszczenie przez Dewelopera (…) szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych. Nabywca nadto przyjmuje do wiadomości fakt, iż Deweloper poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą, usunięciem oraz utrzymaniem szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, jak również prowadzeniem działań marketingowych, nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tym związanych”) oraz bezpłatny postój potencjalnych klientów w garażu podziemnym — co pozbawia konsumentów możliwości swobodnej decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej nieruchomości i wyłącza zysk z prowadzonej działalności;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne wywieszenie logo dewelopera na budynku („Deweloper może zainstalować na dachu bądź na elewacji budynku (…) logo Dewelopera lub inne elementy charakteryzujące inwestycję bądź Dewelopera (również z możliwością podświetlenia instalacji), na co Nabywca niniejszym wyraża zgodę. W związku z tym Deweloperowi w przypadku zainstalowania wyżej wymienionych elementów przysługiwać będzie nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania części Nieruchomości wspólnej (…)”) — co bezterminowo ogranicza konsumentów w prawach do korzystania z nieruchomości wspólnej (por. „Narzucona reklama dewelopera to klauzula niedozwolona”).

Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo i uznał zakwestionowane klauzule za niedozwolone: deweloper nie może „dorzucać”, do umowy, wykorzystując swą uprzywilejowaną pozycję kontraktową, postanowień godzącą w prawa i interesy konsumentów kupujących mieszkania.
I tak:

  • zgodę na prowadzenie sprzedaży alkoholu wydaje organ gminy na podstawie wniosku, który muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele nieruchomości (bo czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, zatem wymagana jest forma uchwały, art. 18 uwtpa w zw. z art. 199 kc) — zatem narzucenie tej zgody przez dewelopera z pominięciem praw wspólnoty mieszkaniowej stanowi klauzulę niedozwoloną;
  • wymuszenie zgody na bezpłatne zamieszczanie tablic reklamowych przez właścicieli lokali użytkowych jest sprzeczne z ustawą o własności lokali, która przewiduje, iż przychody z nieruchomości wspólnej powinny przypadać właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów, zaś zajęcie pewnej powierzchni przez jednego z współwłaścicieli oznacza korzyść, która powinna być rozliczona — to wspólnota ma prawo czerpać zyski z najmu powierzchni pod tablice reklamowe, zaś zmienić tę regułę mogą współwłaściciele, a zgody takiej nie może narzucać deweloper w umowie z kupującymi (art. 12 uowl);
  • zastrzeżenia prawa do bezpłatnego rozporządzania częścią wspólną nieruchomości (pod wieszanie szyldów, reklam, etc.) oraz bezpłatnego parkowania samochodów należących do klientów dewelopera zainteresowanych zakupem mieszkania oznacza narzucenie rezygnacji z części zysku wynikającego z korzystania z nieruchomości, zwłaszcza, że deweloper zastrzegł, iż może prowadzić różne działania marketingowe i sprzedażowe bez konsultacji z mieszkańcami — oraz bez jakiegokolwiek ekwiwalentu majątkowego;
  • wpisanie do umowy sprzedaży mieszkania prawa do bezpłatnego i nieograniczonego w czasie wieszania reklam dewelopera ogranicza prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej i czerpania korzyści (opłat) za korzystanie z tej nieruchomości — i to niezależnie od tego czy przedsiębiorca będzie miał w przyszłości jakiekolwiek prawa właścicielskie.

Q.E.D.

4
Dodaj komentarz

avatar
1 Comment threads
3 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  Subscribe  
najnowszy najstarszy
Powiadom o
Miłosz
Gość
Miłosz

„Zgodę na prowadzenie sprzedaży alkoholu wydaje organ gminy na podstawie wniosku, który muszą zaakceptować wszyscy współwłaściciele nieruchomości (bo czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, zatem wymagana jest forma uchwały, art. 18 uwtpa w zw. z art. 199 kc) — zatem narzucenie tej zgody przez dewelopera z pominięciem praw wspólnoty mieszkaniowej stanowi klauzulę niedozwoloną” Jeśli dobrze rozumiem, to na początku jest dziura w ziemi. Przychodzi deweloper i wyrażając chęć wybudowania sobie osiedla uzyskuje pozwolenia publicznoprawne. Potrzebne są mu pieniądze, które trafią na rachunek częściowo zablokowany (tj. deweloper dostanie je nie od razu, ale w miarę budowania i odbierania obiektu). Pieniądze dostaje… Czytaj więcej »