Czy niezrozumiałe postanowienie umowne wyklucza uznanie go za klauzulę niedozwoloną?

A teraz coś z naprawdę innej beczki — czyli wyrok, w którym sąd stwierdził, że niezrozumiała klauzula stosowana przez przedsiębiorcę we wzorcu umowy nie może być uznana za klauzulę abuzywną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 września 2018 r., sygn. akt VII AGa 1013/18).


niezrozumiała treść umowy klauzula abuzywna

Jeśli treść spornej klauzuli jest niezrozumiała, nie można uznać jej za klauzulę abuzywną — takiej konkluzji, jako żywo, nie rozumiem (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Orzeczenie dotyczyło oceny stosowanego przez pośrednika w obrocie nieruchomościami wzorca umowy zawierającej postanowienie pozwalające żądać wynagrodzenia w przypadku zakupu nieruchomości przez osobę powiązaną z klientem (członka rodziny, etc.). W ocenie powodów zastrzeżenie takiego prawa stanowi klauzulę niedozwoloną.
Zdaniem pozwanego przedsiębiorcy postanowienie to służyć ma zabezpieczeniu jego interesów — by klient, który został skojarzony ze sprzedającym, nie unikał obowiązku zapłaty prowizji tylko dlatego, że umowę zawarł członek jego rodziny.

Kupno nieruchomości wskazanej przez Biuro osobie związanej z zamawiającym stosunkiem rodzinnym, powinowactwa lub prawnym pociąga za sobą obowiązek zapłaty prowizji na rzecz Biura zgodnie z pkt 1 niniejszej umowy.

Sąd I instancji uwzględnił powództwo: chociaż sporne postanowienie odnosi się do wynagrodzenia pośrednika — czyli jest głównym świadczeniem stron w rozumieniu art. 385(1) par. 1 kc) — to jednak orzecznictwo sprzeciwia się szerokiemu traktowaniu pojęcia „głównych świadczeń stron”, na przykład odnoszeniu go do sytuacji nietypowych (por. uchwała SN z 29 czerwca 2007 r., III CZP 62/07).

art. 385(1) par. 1 kc
Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma prawo stosować zabezpieczenia przeciwko nieuczciwym klientom, jednak powinien to czynić w sposób maksymalnie precyzyjny, tak, by wykluczyć możliwość nadużywania klauzuli (i nie ma znaczenia jak w praktyce przedsiębiorca stosuje sporną klauzulę, por. uchwała SN z 20 czerwca 2018 r., III CZP 29/17). Stąd też dla wyegzekwowania należności nie może być wystarczające proste ustalenie relacji między klientem a osobą powiązaną, bo szukający kupca właściciel nieruchomości stara się w różny sposób dotrzeć do potencjalnie zainteresowanych osób, przez co klient może ponieść negatywne konsekwencje nawet w przypadku, gdyby osoba mu bliska zawarła transakcję nawet bez jego udziału. Wątpliwości rozwiałoby wprowadzenie warunku wystąpienia winy po stronie konsumenta (np. ujawnienia informacji owej osobie); niejasne i nieprecyzyjne są także pojęcia „stosunki rodzinne”, „stosunki powinowactwa”, a zwłaszcza „stosunki prawne” — przez co mogą być interpretowane w sposób niekorzystny dla konsumentów.

art. 385 par. 2 kc
Wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Zasady wyrażonej w zdaniu poprzedzającym nie stosuje się w postępowaniu w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone.

W apelacji od orzeczenia pozwany zarzucił m.in. błędną wykładnię przepisu art. 385(1) par. 1 kc prowadzącą do niewłaściwego zakwalifikowania postanowienia jako klauzuli abuzywnej, a także brak rozpoznania istoty sprawy — bo sąd nie wziął pod uwagę, że pośrednik od przeszło 6 miesięcy nie stosował tego wzorca umowy.

Sąd II instancji nie podzielił tej argumentacji: w przypadku kontroli abstrakcyjnej nie ma znaczenia sposób, w jaki umowę wykonywał przedsiębiorca — nawet jeśli nie dochodził prowizji w pewnych przypadkach, to wystarczające jest samo zastrzeżenie takiej możliwości. Strona pozwana nie wykazała także, iżby nie stosowała spornych postanowień od przeszło pół roku.

Jednakże w ocenie sądu sporna klauzula jest „niezrozumiała i niewykonalna” — trudno bowiem stwierdzić, czy taki wzór umowy był stosowany przez biuro w przypadku umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, czy w przypadku zamiaru kupna mieszkania czy działki (tytuł umowy („umowa pośrednictwa (kupna)”) sugeruje, że dokument podpisywały osoby zainteresowane zakupem nieruchomości). Niejasna jest także sama treść czynności, która wiąże się z obowiązkiem zapłaty — i tu sąd buduje takie konstrukcje logiczne, że muszę zacytować w całości:

Trudno bowiem stwierdzić, czy chodzi o sprzedaż „nieruchomosci wskazanej przez Biuro osobie związanej z Zamawiającym (…)”, czy chodzi o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości wyszukanej przez pośrednika, a następnie sprzedanej bez jego udziału przez właściciela osobie związanej ze zlecającym określonym stosunkiem, czy też — jak podał pełnomocnik pozwanych na rozprawie apelacyjnej — że chodzi o sytuację, gdy „potencjalny nabywca nieruchomości, w sytuacji gdyby nie nabył nieruchomości musi zapłacić prowizję, gdy nieruchomość nabędzie osoba wskazana w postanowieniu”.

Zaszyte w umowie błędy językowe sprawiają, że może być ona w tej części niewykonalna — istnieją bowiem wątpliwości kto właściwie ma zapłacić sporną prowizję: zamawiający? a może faktyczny nabywca?

Skoro więc zapis jest niedookreślony, to nie ma jednoznacznego adresata — „osobę zobowiązaną należałoby ustalić w drodze wykładni oświadczeń woli, przy zastosowaniu stosownych dyrektyw wykładni” (czego, jak rozumiem z kontekstu, sąd robić nie będzie, bo powództwo dotyczy kontroli abstrakcyjnej, nie indywidualnej)…
…w konsekwencji — „z uwagi na błędy językowe kwestionowanej klauzuli i niemożności ustalenia jej treści w oderwaniu od konkretnie zawieranych umów”, co uniemożliwia zakwalifikowania spornego postanowienia jako klauzuli abuzywnej — wyrok podlegał zmianie, a powództwo oddaleniu.

Zamiast komentarza: rozstrzygnięcie jest co najmniej dziwne, a raczej nawet zdecydowanie błędne. Myślę, że brak jasności postanowienia wzorca umownego z definicji pozwala na zakwalifikowanie go jako klauzuli abuzywnej (sprzeczność z dobrymi obyczajami, rażące naruszenie interesów konsumenta — to są słowa-klucze z art. 385(1) par. 1 kc; skądinąd wymóg prostego i jasnego pisania regulaminów wprost wynika z art. 385 par. 2 kc).
Co innego gdyby postanowienie było nieważne ex lege (por. „Bezwzględna nieważność czynności prawnej wyłącza uznanie jej za klauzulę niedozwoloną”) — ale przecież sąd nie ocenił w ten sposób feralnej prowizji, ograniczając się do stwierdzenia, że skoro on go nie rozumie, to nie da się go zastosować, a więc nie ma tematu…

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.