Sprzedaż pomieszczenia przynależnego do lokalu wymaga zgody innych właścicieli (III CZP 52/18)

A teraz coś z nieco innej beczki: w podjętej kilka dni temu uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel komórki lokatorskiej (pomieszczenia przynależnego do lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 uwl) może sprzedać ową komórkę właścicielowi innego mieszkania — pod warunkiem jednak uzyskania zgody mieszkańców.

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r. (III CZP 52/18)
​Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Uchwałę wydano w odpowiedzi na następujące zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sprawa dotyczyła m.in. wpisu przynależnej komórki lokatorskiej do księgi wieczystej):

​I. Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?;
w wypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie opisane w punkcie pierwszym:
II. Czy dla skutecznego złożenia wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczające jest odpowiednio precyzyjne (zgodne z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby, której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu?

Rzecz rozbija się oczywiście o definicje (zgodnie z art. 2 ust. 4 uwl „pomieszczeniem przynależnym” jest każda część składowa lokalu, nawet położona poza budynkiem, np. piwnica, strych, komórka, garaż) — oraz relacje z przepisem nakazującym uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na połączenie lub podział lokalu (art. 22 ust. 4 uwl).

art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali
Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Jakie mogą być konsekwencje sprzedaży pomieszczenia przynależnego do lokalu bez podjęcia przez właścicieli innych lokali zgody w formie uchwały? Myślę (praktycy mnie naprostują), że skutkiem będzie nieważność czynności prawnej — którą powinien wyłapać wydział wieczystoksięgowy i odmówić wpisu takiej transakcji do KW.

7 comments for “Sprzedaż pomieszczenia przynależnego do lokalu wymaga zgody innych właścicieli (III CZP 52/18)

  1. Carlo
    19 listopada 2018 at 13:20

    Czy (i dlaczego polskie prawo na to nie pozwala) mogę kupić sama piwnice? Nie muszę mieć prawa głosu na zebraniach społeczników że wspólnoty, ale potrzebuje piwnicy. Da rade?

    • Olgierd Rudak
      20 listopada 2018 at 15:30

      Mi się wydaje, że nie widzę przeszkód :)

      • Carlo
        20 listopada 2018 at 17:35

        Można oddzielić pomieszczenie przynależne od lokalu?

        • Olgierd Rudak
          20 listopada 2018 at 18:32

          Część składowa nie może „iść sama” (art. 47 par. 1-2 kc), ale najpierw deweloper może inaczej wydzielić lokale (ludzie kupują piwnice lub garaże w sąsiednich blokach, stanowiących odrębną nieruchomość), a poza tym podział może nastąpić później.

  2. Janek
    8 lutego 2019 at 14:58

    Czy to prawda, że jeśli choćby 1 właściciel lokalu zgadza się na nocleg bezdomnego w części wspólnej nieruchomości (klatka schodowa), to pozostali właściciele nie mogą go wygonić, zwłaszcza jeśli jest trzeźwy i nieagresywny? Ostatnio taki komunikat wydała warszawska Straż Miejska, ale nie podali żadnych artykułów kodeksu cywilnego. Oczywiście ludzie nie są zadowoleni z takiej wykładni.

    • Olgierd Rudak
      8 lutego 2019 at 15:22

      Myślę, że nawet gdyby traktować taką zgodę jako czynność zwykłego zarządu (dlaczego tylko nocleg bezdomnego? czemu nie otwarcie kebaba?), to i tak wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 kc). A współkorzystać z nieruchomości wspólnej można zgodnie z przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 uwl).

      • 18 lutego 2019 at 12:14

        Ciekawe. Rzecznik prasowy odpisał tak: „Straż Miejska m.st. Warszawy działa na podstawie powszechnie obowiązującego prawa. Żaden przepis tego prawa nie zabrania osobie wejścia na teren klatki schodowej. Art. 201 kc i art. 12 uwl nie regulują tej kwestii. Niemniej żadne zgłoszenie, które dotyczy osób bezdomnych, nie pozostaje bez reakcji z naszej strony. Interwencje dotyczące przebywania osób bezdomnych na klatkach schodowych nasilają się w okresie zimowym. Osoby te korzystają z klatek schodowych, aby się ogrzać i w cieple przetrwać noc. W przypadku podjęcia przez strażników działań w tym zakresie, najważniejszym priorytetem jest życie lub zdrowie człowieka. W każdym przypadku, podczas interwencji taka osoba jest nakłaniana przez strażników do skorzystania z noclegowni lub schronisk dla osób bezdomnych”.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.