Kiedy deweloper może naprawić wadliwe mieszkania w ramach rękojmi na koszt wykonawcy?

Czy możliwe jest usunięcie wad lokalu, do których przysługuje jeszcze rękojmia — przez dewelopera, na koszt wykonawcy, który ociąga się z naprawą usterek? Czy powołanie się przez wykonawcę na błędy projektowe zwalnia go z odpowiedzialności za wady? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 18 stycznia 2018 r., sygn. akt I AGa 21/18).


usunięcie wad lokalu rękojmia

Deweloper może usunąć wady lokalu z rękojmi, na koszt wykonawcy — jeśli uprawnienie takie zastrzeżono w umowie (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Sprawa dotyczyła odpowiedzialności wykonawcy za wady wykonanego dzieła. Zaczęło się od zawartej między deweloperem a firmą budowlaną umowy na wykonanie tarasów, w której ustalono, iż w razie stwierdzenia wad w okresie rękojmi i gwarancji zamawiający będzie mógł wyznaczyć dodatkowy termin na usunięcie wad, a po jego upływie m.in. obciążyć go kosztami usunięcia stwierdzonych wad (powiększonymi o 10% kosztów pośrednich).

Po zakończonych pracach deweloper odebrał roboty bez zastrzeżeń — ale niecałe półtora roku później poinformował wykonawcę o zgłaszanych przez właścicieli mieszkań stwierdzonych problemach z brakiem izolacji podpłytkowej skutkujących zaciekami i zalaniami. Firma budowlana nie zareagowała, więc deweloper poinformował ją, że będzie zmuszony dokonać zastępczego usunięcia usterek na koszt wykonawcy (później był jeszcze przegląd gwarancyjny, po którym zobowiązano wykonawcę do usunięcia kolejnych usterek, etc. etc.).
Finalnie deweloper zamówił opinię dotyczącą przyczyn wycieków (za 1,7 tys. złotych), a następnie zlecił wykonanie niezbędnych prac, za które zapłacił z własnej kieszeni — a następnie wystawił na rzecz wykonawcy fakturę na kwotę 136 tys. złotych (koszt prac remontowych + 10% kosztów pośrednich), a także wezwał do zwrotu pieniędzy wydanych na opinię (oraz 1 tys. złotych zaliczki na biegłego).

Zdaniem wykonawcy roszczenia były całkowicie bezzasadne, ponieważ prace były odebrane, a z protokołu wynika, iż roboty były odebrane bez zastrzeżeń. Wady wynikają z błędów projektowych, za które wyłączną odpowiedzialność ponosi zamawiający, zaś izolacja została wykonana w sposób prawidłowy, co nawet zostało wpisane do dziennika budowy.

Sprawa trafiła do sądu, który prawomocnie zasądził od wykonawcy na rzecz dewelopera zwrot kwoty 136 tys. złotych.
Istotą sporu nie jest to czy firma budowlana wykonała izolację, lecz to, że izolacja została wykonana w sposób nienależyty (nie na całej powierzchni tarasów, a w dodatku była nieszczelna) — co jednak nie zmienia faktu, że podczas badań wykonywanych przez biegłego w kilku miejscach tej izolacji nie stwierdzono. Trudno też przypuszczać, iżby to deweloper po zakończeniu prac skuwał płytki, zrywał izolację i kładł na nowo płytki (taką możliwość przedstawiała strona pozwana). Wada nie musiała być stwierdzona natychmiast po pierwszym deszczu — dopiero po którymś opadzie wodorotlenek wapnia uległ wypłukaniu, co spowodowało przeciekanie.
Nie ma też znaczenia, iż wada mogła być spowodowana błędem projektowym — bo wykonawca zapoznał się z dokumentacją projektową i nie wniósł do niej zastrzeżeń, zaś powołując się na rzekomy błąd nie określił nawet na czym on miał polegać.

Zasadniczo odpowiedzialność za wady obejmuje obowiązek przywrócenia rzeczy do należytego stanu, jednak strony umowy mogą reguły tej odpowiedzialności modyfikować (art. 558 kc). Modyfikacją taką było przyznanie deweloperowi uprawnienia do usunięcia usterek we własnym zakresie, ale na koszt wykonawcy (po zawiadomieniu o wystąpieniu wad i wezwaniu do ich usunięcia).
Skoro zatem wady budynku pojawiły się w okresie rękojmi, zaś zawarta umowa pozwalała deweloperowi na ich usunięcie — w przypadku braku reakcji na zawiadomienie – we własnym zakresie oraz obciążenie wykonawcy kosztami remontu (powiększonymi o koszty pośrednie) — gdzie należności te zostały łącznie wyliczone na 136 tys. złotych — to zamawiający jest uprawniony do dochodzenia zwrotu tych należności od wykonawcy. Brak woli wykonania napraw potwierdza także ta okoliczność, iż firma budowlana nie zareagowała nawet po przeglądzie gwarancyjnym i późniejszej, obszernej korespondencji).

Powód nie może jednak domagać się zwrotu wydatków na ekspertyzę (1,7 tys. złotych), bo zawarta umowa nie przewidywała takiej możliwości (nie można także żądać ekstra zwrotu wydatków poniesionych na zaliczkę dla biegłego — ta należność wchodzi w skład kosztów procesu).

Q.E.D.

Dodaj komentarz

avatar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  Subscribe  
Powiadom o