Wczoraj było o głowie psa w czerwonym kole, dziś będzie zatem o tym czy hodowla kotów w mieszkaniu może być traktowana jako źródło immisji „smrodu kocich odchodów” — i czy wspólnota może uchwałą ograniczyć liczbę posiadanych zwierząt domowych? (nieprawomocny wyrok SR dla m.st. Warszawy z 4 stycznia 2019 r., sygn. akt I C 1234/18).
Orzeczenie wydano w sporze członków wspólnoty mieszkaniowej z właścicielką jednego z mieszkań, która hodowała u siebie w porywach 20 kotów. Zwierzęta wychodziły z mieszkania, spacerowały po sąsiednich tarasach — aż wspólnota podjęła uchwałę, w której obciążyła kobietę kosztami naprawienia szkód (w tym momencie przestała wypuszczać koty). Jednak nadal z mieszkania czuć kotami na całej klatce schodowej (ale nie w mieszkaniach) — zatem najpierw wspólnota wezwała kobietę do usunięcia kotów z lokalu, a następnie podjęła uchwałę, w której zezwoliła na posiadanie maksimum „2 kotów i 2 psów”.
art. 144 kc
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Do sądu trafił pozew, w którym kilku mieszkańców zażądało zakazania prowadzenia w mieszkaniu hodowli kotów i emitowania nieprzyjemnego zapachu do innych lokali, a także zakazanie zakłócania — poprzez „emitowanie immisji smrodu kocich odchodów” — prawa do korzystania z lokali w sposób zgodny z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Zdaniem pozwanej powództwo było bezzasadne, bo oparte na nieprawdziwym stanie faktycznym: raz, że kotów jest już tylko pięć, a dwa, że kotów już nie wypuszcza z mieszkania, więc nie brudzą i nie niszczą roślin sąsiadów.
Sąd przypomniał, że podstawowy przepis prawa sąsiedzkiego zakazuje immisji rozumianej jako działania zakłócające korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę (art. 144 kc). Ocena miary zakłóceń zależy natomiast od ich częstotliwości, pory w ciągu doby, intensywności, skutków dla zdrowia i życia, źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości oraz wartości, jaką społeczeństwu przynoszą owe działania.
Tymczasem jak przyznali sami powodowie koci zapach będący źródłem rzekomej immisji, nie jest odczuwany w ich mieszkaniach, jest też bezspornym, iż zwierzęta już nie wychodzą poza mieszkanie — co oznacza, że immisji jako takiej nie stwierdzono. Oznacza to, iż niezależnie od tego ile kotów jest u pozwanej, nie można jej zakazać ich posiadania.
Na marginesie sąd zauważył, iż uchwała ograniczająca liczbę posiadanych zwierząt domowych zbyt mocno ingeruje w prawo własności do poszczególnych lokali — zaś jako taka nie może wiązać członków wspólnoty.
Niezależnie natomiast od tego, że żądanie dotyczyło wyłącznie zakazu immisji kociego fetoru do mieszkań — skoro powodowie skarżyli się, że czuć też na klatce schodowej, sąd zwrócił uwagę, iż brak im legitymacji czynnej do wszczęcia sporu dotyczącego immisji na część wspólną nieruchomości. Ten zakres leży bowiem w gestii wspólnoty mieszkaniowej reprezentowanej przez zarząd — a nie poszczególnym członkom wspólnoty (którzy nawet nie określili jakie udziały w nieruchomości wspólnej im przysługują).
(Zabawne: przyznawszy, że nie czuć kotów, wnioskowali jednak o powołanie biegłego osmologa na tę okoliczność — de facto chcąc przeprowadzić dowód na zaprzeczenie własnych twierdzeń. Sąd jednak przeprowadził dowód z oględzin jednego z mieszkań — nb. powoda, który mieszkanie wynajmuje, zaś najemca zaprzeczył, by cokolwiek mu przeszkadzało — ale i tak nic nie wyczuł.)
Reasumując: hodowla kotów w mieszkaniu może być źródłem immisji uciążliwego smrodu kocich odchodów, pod warunkiem jednak, że zapach ten rzeczywiście czuć — nie wystarczy, że ktoś go sobie po prostu wyobrazi.