Czy można żądać odszkodowania za wady budynku jeśli nie przysługują już uprawnienia z rękojmi za wady?

Czy wygaśnięcie rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oznacza, że sprzedający nie ponosi już odpowiedzialności za trefny towar? Czy jednak odszkodowanie za wady części wspólnej budynku można wywieść z przepisów o odpowiedzialności ex contractu? A przy okazji: czy wspólnocie przysługuje całość roszczeń z tytułu wad części wspólnych nieruchomości, czy tylko w takim stopniu, w jakim właściciele lokali przelali swoje prawa na wspólnotę? No i czy odszkodowanie należy się w kwocie netto (bez podatku VAT), czy jednak powinno być zasądzone w kwocie brutto? (wyrok Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2018 r., I CSK 695/17).


odszkodowanie wady części wspólnej

Odszkodowanie za wady części wspólnej budynku może być zasądzone na podstawie art. 471 kc, nawet jeśli kupującym nie przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady. Kwota odszkodowania liczona jest w kwocie brutto, razem z podatkiem VAT. (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Orzeczenie wydano w sprawie z pozwu wniesionego przez wspólnotę mieszkaniową (po cesji wierzytelności przysługujących właścicielom 92% lokali) przeciwko deweloperowi ze względu na wady części wspólnych budynków (m.in. zawilgocenia ścian, odpadanie tynku, zagrzybienie). Deweloper nie usuwał zgłoszonych wad, zatem wspólnota zleciła rzeczoznawcy opracowanie kosztorysu (wyszło 1,78 mln złotych netto czyli 1,92 mln złotych po doliczeniu podatku VAT) — pozew o odszkodowanie na taką kwotę trafił do sądu.

Sąd I instancji podzielił część zarzutów pozwanego dewelopera: żądanie odszkodowania nie mieści się w katalogu roszczeń z tytułu rękojmi za wady (art. 556 kc) — jednak jest zasadne w oparciu o ogólne przepisy o odpowiedzialności za nieprawidłowe wykonanie umowy (art. 471 kc). Skoro deweloper sprzedał lokale z udziałami w części wspólnej budynku, który  jest obarczony wadami — właścicielom mieszkań przysługuje prawo żądania stosownego odszkodowania. Wspólnota, która nabyła roszczenia w drodze cesji, jest legitymowana czynnie do wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi — bo roszczenia można uwzględnić tylko proporcjonalnie do przelanych na wspólnotę wierzytelności.
Uwzględniając powództwo sąd zasądził odszkodowanie w kwocie 1,77 mln złotych brutto — brutto, bo chociaż podatek VAT nie jest elementem rekompensaty, to przecież pieniądze te są niezbędne do usunięcia istniejących wad.

Do pewnego stopnia skuteczna była apelacja wniesiona przez dewelopera: skoro skutecznie swoje roszczenia przeniosło na wspólnotę 81,81% właścicieli lokali, to w takim też stopniu można uwzględnić powództwo (co dało kwotę 1,25 mln złotych), a ponieważ finalna wysokość odszkodowania została obliczona przez biegłego (który kilkakrotnie uzupełniał swą opinię), odsetki należy naliczać od dnia wydania wyroku przez sąd I instancji. Odszkodowanie mogłoby być pomniejszone o podatek VAT, ale tylko wówczas gdyby lokatorzy mogli go sobie odliczyć.

W skardze kasacyjnej deweloper wskazał, iż podatek od towarów i usług nie jest szkodą w rozumieniu art. 361 kc, zaś kwota odszkodowania nie może być opodatkowana (art. 5 i art. 8 ustawy o VAT).

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną: szkoda to różnica między stanem majątku sprzed i po zdarzeniu, które wyrządziło szkodę. Rolą odszkodowania jest wyrównanie uszczerbku majątkowego powstałego wskutek szkody, zaś obowiązek naprawienia szkody wiąże się z samym faktem jej wyrządzenia — nie ma znaczenia czy poszkodowany w rzeczywistości zamierza szkodę zlikwidować (czy też wziąć pieniądze do kieszeni i nie robić nic więcej).

Odszkodowanie związane z niewłaściwym wykonaniem umowy sprzedaży budynku mieszkalnego obejmuje uszczerbek majątkowy nabywcy związany z tym, że kupił rzecz wadliwą — musi ono więc objąć wszystkie wydatki niezbędne do usunięcia wad tej rzeczy. Miernikiem wysokości takiej szkody jest cena razem z podatkiem i usług (ustalona w/g art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług), chyba że poszkodowany jest płatnikiem VAT i może obniżyć należny podatek o kwotę podatku naliczonego (por. uchwała SN 22 kwietnia 1997 r., III CZP 14/97).
Daje to asumpt do prostej konkluzji: skoro deweloper nie udowodnił, że właściciele lokali albo sama wspólnota mieszkaniowa mogą odliczyć podatek VAT, to zasądzone odszkodowanie za wady części wspólnej budynku nie może być ustalone według cen netto, lecz właśnie uwzględniających ten podatek.

PS na ilustracji stary szalet przy Lac Blanc; to miejsce zobaczyłem w najnowszej odsłonie strony Arc’teryxa, aż się przeraziłem — czyżby już (mój pstryk jest sprzed prawie ćwierci wieku) się rozsypało? Na szczęście wszystko OK, chatka nadal stoi — po prostu ich fotograf popisał się specyficznym kadrem…

Dodaj komentarz

avatar

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

  Subscribe  
Powiadom o