Czy urządzenie przesyłowe przechodzące pod gruntem rolnym może być traktowane jako okoliczność ograniczająca prawo własności i możliwość korzystania z nieruchomości? Czy jednak skoro to grunt rolny, to rury nie powinny przeszkadzać w oraniu, sianu i zbieraniu? Czy sprzedaż działki rolnej z gazociągiem przechodzącym w poprzek gruntu może — bez poinformowania kupującego — może być traktowana jako wprowadzenie w błąd nabywcy?
wyrok Sądu Apelacyjnego z 23 listopada 2018 r. (sygn. akt VI ACa 754/18)
1) Urządzenie przesyłowe w postaci gazociągu jest urządzeniem trwałym i ograniczenie prawa własności związane z jego posadowieniem również ma charakter trwały.
2) Skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje skutki obligacyjne i rzeczowe w zakresie przeniesienia własności.
Sprawa dotyczyła odpowiedzialności sprzedającego działkę rolną za brak informacji, że przez działkę przechodzi gazociąg wysokociśnieniowy, o czym nie powiadomił kupujących, wprowadzając ich w błąd.
Rzecz zaczęła się od umowy sprzedaży długiej i wąskiej działki — po jej przekątnej poprowadzony jest gazociąg (co sygnalizowały dwa żółte betonowe słupki. W treści umowy sprzedający oświadczył, że działka nie jest obciążona żądnymi długami, prawami osób trzecich oraz innymi ograniczeniami (na wyrysie mapy ewidencyjnej gazociąg zaznaczony nie był, jest w mapie zasadniczej, której przy transakcji nie okazano). Po transakcji nowi właściciele chcieli wytyczyć granice działki i wówczas geodeta poinformował ich o gazociągu — oraz o tym, że jest strefa ochronna, po 15 metrów w każdą stronę, która utrudnia korzystanie z nieruchomości.
art. 84 kodeksu cywilnego
§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Zdaniem nabywców (którzy planowali postawienie na działce wiat garażowych) oznaczało to, że ich oświadczenia woli zostały złożone pod wpływem błędu, zatem najpierw wezwali sprzedającego do zapłaty 45 tys. złotych tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości gruntu (sprzedający odmówił), więc następnie złożyli stosowne oświadczenie o uchyleniu się od jej skutków i zażądali zwrotu całości zapłaconych pieniędzy.
W ocenie sprzedającego gazociąg, o którym nic nie wiedział, nie przeszkadza w użytkowaniu działki rolnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Sąd prawomocnie uwzględnił całość roszczeń kupujących: gazociąg zbudowano w 1979 r., pozwany, który od zawsze mieszkał z rodzicami, nabył własność działki od rodziców 6 lat później, co oznacza, że nie mógł o rurze nie wiedzieć — nie dość, że przecież przy okazji zgazyfikowano wieś, ale też przez 20 lat sam uprawiał tę ziemię (cały czas widział żółte słupki).
Błąd jest istotny, bo gazociąg uniemożliwia zabudowanie działki — nie ma przy tym znaczenia, że formalnie działka ma charakter rolny, ponieważ właściciel powinien mieć prawo dowolnego dysponowania swoją własnością (zwłaszcza, że zbywca złożył zapewnienie, iż nieruchomość jest wolna od ograniczeń).
par. 10 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Gospodarki z 2013 r. w/s warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie
1. Dla gazociągów należy wyznaczyć, na okres ich użytkowania, strefy kontrolowane.
2. W strefach kontrolowanych należy kontrolować wszelkie działania, które mogłyby spowodować uszkodzenie gazociągu lub mieć inny negatywny wpływ na jego użytkowanie i funkcjonowanie.
3. W strefach kontrolowanych nie należy wznosić obiektów budowlanych, urządzać stałych składów i magazynów oraz podejmować działań mogących spowodować uszkodzenia gazociągu podczas jego użytkowania.
4. W strefach kontrolowanych nie mogą rosnąć drzewa w odległości mniejszej niż 2,0 m od gazociągów o średnicy do DN 300 włącznie i 3,0 m od gazociągów o średnicy większej niż DN 300, licząc od osi gazociągu do pni drzew. Wszelkie prace w strefach kontrolowanych mogą być prowadzone tylko po wcześniejszym uzgodnieniu sposobu ich wykonania z właściwym operatorem sieci gazowej.
Urządzenie przesyłowe jak gazociąg jest urządzeniem trwałym, zatem związane z nim ograniczenia prawa własności mają charakter trwały. Strefa kontrolowana jest pewnego rodzaju buforem bezpieczeństwa, obszarem, w którym nie można podejmować czynności zagrażających trwałości i eksploatacji gazociągu, uprawnia też właściciela urządzeń do wejścia na ten teren w celach związanych z konserwacją, modernizacją, etc. W strefie nie można wznosić obiektów budowlanych, drzewa mogą rosnąć tylko w pewnej odległości od gazociągu, wszelkie prace muszą być uzgadniane z operatorem. Przeprowadzenie gazociągu przez nieruchomość oraz ograniczenia związane ze strefą kontrolowaną może ale nie musi wiązać się z ustanowieniem służebności przesyłu.
Sprzedaż gruntu, przez który przechodzi gazociąg, o czym sprzedawca nie poinformował nabywcy, jest okolicznością, o której mowa w art. 84 par. 1 kc: kupujący działali w niewiedzy co do prawdziwego stanu rzeczy, zaś skoro sprzedający wiedział o gazociągu, ale złożył zapewnienie przeciwne. W takim przypadku roczny termin do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli (art. 88 par. 1 kc) biegnie nie od daty nabycia działki, lecz od dnia, kiedy dowiedzieli się o gazociągu od geodety.
Skutkiem uchylenia się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu co do treści umowy sprzedaży nieruchomości jest zarówno unicestwienie zobowiązania z mocy prawa, jak i automatyczny — bez potrzeby dokonywania odrębnego roporządzenia — powrót własności działki do sprzedającego.