A teraz coś z zupełnie innej beczki: czy wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w imieniu właścicieli lokali z roszczeniem o odszkodowanie za immisję wynikającą z prowadzonej po sąsiedzku budowy? I przekazać uzyskane w ten sposób pieniądze właścicielom mieszkań na pokrycie indywidualnych kosztów? Wykluczając równocześnie właścicieli lokali użytkowych z podziału uzyskanych kwot? Słowem: czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej dyskryminująca lokal użytkowy może być skutecznie zaskarżona do sądu? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 92/18).
Orzeczenie wydano z powództwa właściciela lokali mieszkalnych i użytkowych położonych w bloku (jego udział w nieruchomości wspólnej wynosił 0,48), którego zdaniem podjęte przez wspólnotę mieszkaniową uchwały niezasadnie różnicowały pozycję właścicieli lokali użytkowych, a także wykraczały poza materię zastrzeżoną dla wspólnot.
Zaczęło się od uciążliwej (immisyjnej — pył, wibracje, hałas, konieczność mycia okien, utrudnienia w wietrzeniu mieszkań) budowy prowadzonej naprzeciwko budynku. Wspólnocie udało się zawrzeć z inwestorem porozumienie, na podstawie którego ten wpłacił na fundusz remontowy 500 tys. złotych odszkodowania (oraz 50 tys. złotych od generalnego wykonawcy na mycie okien); uchwałą wspólnota postanowiła o wypłacie na rzecz każdego właściciela lokalu mieszkalnego po 150-400 złotych na umycie okien oraz po 1180 złotych z tytułu uciążliwości związanych z pracami budowlanymi.
Ponieważ w uchwale wyłączono prawo właścicieli lokali użytkowych do otrzymania jakichkolwiek kwot z odszkodowania, sprawa o uchylenie uchwały trafiła do sądu.
art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2019 r. poz. 737)
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Sąd I instancji uwzględnił powództwo i uchylił zaskarżoną uchwałę: nie dość, że pozbawienie właścicieli lokali użytkowych prawa do odszkodowania za immisję narusza zasadę równego podziału przychodów z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 uwl), to wspólnota mieszkaniowa wykroczyła poza zakres swych kompetencji, a podjęta uchwała nie dotyczy spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 2 uwl).
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku, jednak zakres jej zdolności prawnej jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Wspólnota może posiadać własny majątek (odrębny od właścicieli lokali), ale wyłącznie związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną (w szczególności dotyczy to uiszczanych zaliczek na pokrycie kosztów zarządzania) — ale dochodzenie roszczeń odszkodowawczych co do zasady nie wiąże się z zarządem nieruchomością, albowiem wspólnota nie jest przedstawicielem właścicieli w dowolnych sprawach (uchwała SN z 23 września 2004 r., III CZP 48/04). Tymczasem sporne uchwały dotyczyły zaspokojenia indywidualnych roszczeń właścicieli związanych z zakłócaniem prawa do spokojnego korzystania z mieszkań, zatem nie miały związku z zarządem nieruchomością wspólną — co oznacza, że zarówno wystąpienie przez wspólnotę z roszczeniami wobec dewelopera prowadzącego budowę po sąsiedzku jak i dysponowanie uzyskaną kwotą było bezpodstawne (co więcej środki z funduszu remontowego mogą być przeznaczane wyłącznie na utrzymanie nieruchomości wspólnej).
Jeśli jednak traktować odszkodowanie za immisję jako pożytki z części wspólnych nieruchomości, treść uchwały naruszyła przepis, w myśl którego pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej mogą przypaść właścicielom lokali tylko w części przekraczającej przeznaczoną na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem — ale w proporcji do ich udziałów w nieruchomości (art. 12 ust. 2 uwl).
Nieco inaczej rzecz ocenił sąd II instancji: roszczenia z tytułu bezprawnej immisji sąsiedzkiej, które oddziałują na cały budynek, mogą być porównywane do roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnej nieruchomości, które wszakże właściciel lokalu może przelać na wspólnotę (por. uchwała SN z 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13). Nie ma zatem podstaw do podważania porozumień zawartych z inwestorem lub wykonawcą, zwłaszcza, że żadna ze stron (także powód) nie twierdzi, iżby uzyskane przez wspólnotę środki były nienależne. Jeśli więc doszło do cesji roszczeń, to wspólnota nabyła prawo do decydowania o pozyskanym do swego majątku odszkodowaniu, zatem uchwały dotyczyły zarządzania nieruchomością wspólną (a jeśli nie było cesji, to należy przyjąć, iż właściciele zlecili wspólnocie takie działania, lub też zastosowanie ma art. 752 kc — w takim przypadku zawsze wspólnota ma obowiązek bezpośrednio rozliczyć się z właścicielami).
Jednakże uchwała decydująca o podziale kwot uzyskanych tytułem odszkodowań za immisję sąsiedzką nie może pomijać właściciela lokali użytkowych — nie jest bowiem trafny ani argument, iż zapylenie dotyczy tylko mieszkań, a w lokalu użytkowym okna myje się regularnie, niezależnie od ich zabrudzenia, ani też nie można powiedzieć, iżby uciążliwości wywołane hałasem nie dotykały lokali użytkowych.
Skoro więc uchwała wspólnoty mieszkaniowej dyskryminowała powoda, jej uchylenie było prawidłowe, toteż mimo nieco błędnej oceny zaskarżony wyrok należało utrzymać w mocy.
Q.E.D.