A skoro wczoraj było o tym, że rażąco wygórowane odsetki od pożyczki są nieważne, nawet jeśli pożyczki udzielono przed wejściem w życie przepisów limitujących wysokość odsetek — dziś kilka akapitów o tym czy kupno mieszkania za 70% ceny rynkowej od zadłużonego pożyczkobiorcy stanowi nadzabezpieczenie umowy pożyczki, przez co taka czynność prawna jest nieważna?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lutego 2019 r. (sygn. akt I ACa 541/18)
Funkcją umowy przedwstępnej może być również zabezpieczenie wierzytelności z innego stosunku prawnego. Katalog zabezpieczeń osobistych w obrocie prawnym jest bowiem otwarty, dlatego w ramach swobody umów nie jest wykluczone nadanie umowie przedwstępnej funkcji zabezpieczenia o charakterze osobistym (art. 353(1) kc).
Orzeczenie wydano w sprawie dopłaty przez kupującego 92 tys. złotych po zakupie mieszkania („tytułem szkody wyrządzonej sprzedażą mieszkania za cenę niższą niż rynkowa”).
Sprawa zaczęła się od znacznego zadłużenia właścicielki mieszkania, która w końcu zdecydowała się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży (obciążonego hipotecznie) mieszkania. Kupujący na poczet ceny zapłacił jej 100 tys. złotych — de facto była to pożyczka zabezpieczona prawem do przejęcia własności lokalu, ponadto właścicielka ustanowiła na rzecz kupującego hipoteką do kwoty 230 tys. złotych na zabezpieczenie roszczeń o zwrot ceny.
Teraz na pomoc matce ruszył syn, który najpierw pożyczył od jeszcze innej osoby 10 tys. złotych na zwrot powyższej pożyczki; próbował pożyczyć kolejne 10 tys. złotych, ale pożyczkodawca najpierw odmówił — ale jak się dowiedział, że kobieta może stracić mieszkanie, zgodził się na zawarcie podobnej umowy: pożyczy pieniądze na spłatę wcześniejszego zadłużenia, ale pod warunkiem zawarcia analogicznej umowy przedwstępnej. Tym razem cenę lokalu ustalono na 175 tys. złotych, płatne gotówką w chwili zawarcia umowy przedwstępnej — z czego kobieta dostanie do ręki 140 tys. złotych, a pozostała część została przeznaczona m.in. na spłatę tych 10 tys. złotych, które wcześniej pożyczył syn. Zastrzeżono też, że kobieta może nadal mieszkać przez półtora roku, jeśli w tym czasie odda pieniądze, będzie mogła odstąpić od umowy przedwstępnej.
Z tych pieniędzy kobieta spłaciła pierwszą pożyczkę, umowę przedwstępną rozwiązano, hipotekę wykreślono — przez kolejne półtora roku kobieta nie kontaktowali się z nabywcami, ani też nie oddała im pieniędzy.
W wyznaczonym czasie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy przenoszącej własność nieruchomości — a ponieważ kobieta jeszcze raz policzyła i wyszło jej, że sprzedała mieszkanie za tanio, wniosła sprawę do sądu żądając wyrównania różnicy.
W toku postępowania okazało się, że urząd skarbowy wycenił mieszkanie na 247 tys. złotych, zaś kupujący dopłacili 4,9 tys. złotych tytułem podatku PCC (wcześniej zapłacili z tego tytułu 3,5 tys. złotych).
Oceniając apelację powódki sąd przypomniał, że dopuszczalne jest traktowanie umowy przedwstępnej jako formy zabezpieczenia roszczeń. W przypadku zabezpieczenia umowy pożyczki skutkiem niespłacenia zadłużenia będzie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to wówczas forma umowy przewłaszczenie na zabezpieczenie, która mieści się w granicach swobody kontraktowej stron (art. 353(1) kc). Orzecznictwo przyjmuje, iż w przypadku gdy wartość przewłaszczonego przedmiotu przekracza dług, wierzyciel ma obowiązek rozliczenia się z dłużnikiem z nadwyżki — wierzycielowi przysługuje wyłącznie kwota będąca odpowiednikiem wierzytelności powiększona o roszczenia dodatkowe i koszty zaspokojenia. W konsekwencji czynność prawna kreująca nadzabezpieczenie — przynosząca wierzycielowi rażąco nadmierne i nieusprawiedliwione zyski — jest nieważna (art. 58 par. 2 kc), także jeśli czynnością tą jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości o wartości pozostającej w dysproporcji z kwotą podlegającą zabezpieczeniu.
Jednakże w sporze nie można mówić, iżby miało miejsce nadzabezpieczenie umowy pożyczki, ponieważ:
- owszem, wartość mieszkania wynosiła 247 tys. złotych;
- powódka dostała za nie 175 tys. złotych, jednak kwotę tę dostała półtora roku przed finalnym opuszczeniem lokalu, co oznacza, że kwotę tę można traktować jako dodatkową pożyczkę;
- maksymalne odsetki od pożyczki mogą wynosić 12-16%, co pozwoliło sądowi przeliczyć, iż tytułem odsetek od takiej pożyczki kobieta musiałaby zapłacić ok. 36,7 tys. złotych;
- pozwani ponieśli dodatkowe koszty zaspokojenia w wysokości 10,6 tys. złotych (notariusz, PCC);
- czyli łączne koszty pozwanych można oszacować na 222 tys. złotych — co w zestawieniu z wartością nieruchomości (247 tys. złotych) nie stanowi rażącej dysproporcji, toteż nie można jej traktować jako nadzabezpieczenia, zaś brak nieekwiwalentności świadczeń oznacza, iż nie doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego.
Co więcej powódka nie wykazała ani bezprawności działań kupujących, ani związku przyczynowego między szkodą a tym działaniem, co wyklucza odpowiedzialność deliktową (art. 415 kc), kupującym nie sposób też zarzucać bezpodstawności wzbogacenia (art. 405 kc). Sprzedająca znała warunki transakcji, zgodziła się na sprzedaż mieszkania, zawarła umowę przedwstępną (nie pierwszą) — wiedziała, że jeśli chce uniknąć sprzedaży mieszkania, musi oddać im pieniądze, ale też wiedziała, że są one jej potrzebne na spłacenie starszego długu (wówczas i tak straciłaby mieszkanie, z tym, że za jeszcze niższą cenę). Mieszkanie było już obciążone, a kobieta pilnie potrzebowała środków finansowych — jest jasne, że jeśli ktoś pilnie sprzedaje, to tanio sprzedaje.
Oddalenie roszczeń dodatkowo kosztowało 5,4 tys. złotych kosztów postępowania za pierwszą oraz 4 tys. złotych za drugą instancję.