A teraz coś z jeszcze innej beczki: czy w sprawie o zwrot udzielonej bonifikaty po sprzedaniu wykupionego mieszkania komunalnego powinno się wziąć pod uwagę takie okoliczności jak wcześniejsza postawa lokatora, stan wiedzy gminy — czy jednak liczą się gołe fakty i daty? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 19 lutego 2019 r., V ACa 551/18).
Orzeczenie dotyczyło roszczeń gminy z tytułu zwrotu udzielonej bonifikaty przy wykupie mieszkania komunalnego. Ponieważ mieszkanie zostało sprzedane przed upływem 5 lat od jego nabycia, gmina wystąpiła o zapłatę 87 tys. złotych z odsetkami (art. 68 ust. 2 ugn).
art. 68 ust. 2-2b ustawy o gospodarce nieruchomościami
2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:
1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b; (…)
5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:
a) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo
b) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
Zdaniem pozwanego małżeństwa (schorowanych emerytów) roszczenia były bezzasadne, ponieważ otrzymali je w spadku, sprzedali na 2 miesiące przed upływem 5 lat od dnia nabycia przez zmarłą ciotkę i nie wiedzieli, że będą musieli oddać bonifikatę, której udzielono ciotce.
Wykupione w 2008 r. mieszkanie było bardzo małe (pokój z kuchnią), o niskim standardzie; wyceniono je na 80,9 tys. złotych, sprzedano za 6,4 tys. złotych — po udzieleniu 90% bonifikaty dla lokatora oraz dodatkowych 20% za jednorazową wpłatę. Małżeństwo jeszcze za życia ciotki pomagało jej sfinansować remont (m.in. założyli toaletę) — po jej śmierci stało się tylko obciążeniem, bo musieli ponosić opłaty, chociaż z niego nie korzystali. Przed sprzedażą skorzystali z porady biura pośrednictwa nieruchomości, gdzie im powiedziano, że obowiązek zwrotu bonifikaty ich nie dotyczy — w końcu sprzedali je w 2012 r. za 60,5 tys. złotych, większość pieniędzy przeznaczając na remont własnego mieszkania.
Kilkanaście tygodni później poprosili miasto o odstąpienie od żądania zwrotu bonifikaty; urząd poprosił o interpretację przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości ministerstwo (opinia była negatywna dla lokatorów) — aby finalnie (13 miesięcy później) odmówić rezygnacji z żądań.
Sąd stwierdził, że chociaż przepisy się często zmieniały (i jeszcze w 2007 r. w tej sytuacji nie byłoby podstaw do żądania zwrotu) generalnie gminie należy się zwrot udzielonej bonifikaty — jednak w tej konkretnej sytuacji skorzystanie z prawa do dochodzenia roszczeń stanowiło nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 kc). Do takiego wniosku doprowadziła ocena postawy pozwanych, którzy przez lata nieodpłatnie opiekowali się chorą lokatorką, ponosząc przy tym pewne koszty; istotne obciążenie finansowe stanowił też dla nich remont mieszkania. Nieruchomość odziedziczyli po zmarłej właścicielce, ale nadal stanowiła ona dla nich wyłącznie ciężar, bo ponosili opłaty, ale nie korzystali (istotne też okazało się przeznaczenie części pieniędzy otrzymanych po sprzedaży mieszkania na remont własnego lokalu), zaś transakcja była po części skutkiem błędnej porady uzyskanej w biurze pośrednictwa nieruchomości (nikt przy zdrowych zmysłach nie sprzedaje celowo mieszkania na 2 miesiące przed upływem okresu karencji) — zaś w końcu odsprzedali je za cenę znacznie niższą niż udzielona bonifikata (zwaloryzowanej przez urząd), co oznacza, że przysporzenie nie było znaczne.
W ocenie sądu oznacza to, że czyniąc nakłady pozwani nie kierowali się zamiarem osiągnięcia korzyści finansowych kosztem gminy — zaś o nadużyciu prawa podmiotowego przez gminę przekonuje fakt, iż początkowo sama gmina nie była pewna jak stosować przepisy o zwrocie udzielonej bonifikaty. Ba, o braku takiego obowiązku przekonywał ich nawet notariusz, przed którym zawierano umowę sprzedaży (ale jednak w akcie notarialnym sformułowanie o obowiązku zwrotu się pojawiło…)
Wszystkie te okoliczności pozwoliły sądowi II instancji na ciekawą konstatację — iż to „powód poszukujący ochrony prawnej nadużywa służącego mu prawa podmiotowego, działając wbrew zasadzie zaufania do organów państwa i profesjonalnych podmiotów prowadzących obsługę prawną, względom moralności i słuszności. W istocie, w judykaturze i doktrynie wskazywana jest tak zwana ,,zasada czystych rąk”, zgodnie z którą na ochronę wynikającą z art. 5 kc może powołać się tylko osoba, która sama przestrzega zasad współżycia społecznego”.
Q.E.D.