Czy pośrednik nieruchomości ma prawo do prowizji od klienta, który kupił działkę kilka lat po wygaśnięciu zawartej umowy?

A teraz coś z całkiem innej beczki czyli czy pośrednikowi w handlu nieruchomościami może należeć się prowizja od transakcji, do której doszło po wygaśnięciu umowy pośrednictwa? Czy pośrednik zachowuje prawo do wynagrodzenia w przypadku każdej umowy sprzedaży, czy jednak tylko i wyłącznie pod warunkiem, że to jego działania doprowadziły do przeniesienia własności nieruchomości? Czy klauzula na wyłączność dla pośrednika oznacza, że jest on uprawniony do żądania prowizji niezależnie od tego w jaki sposób kupujący uzyskał informację o możliwości zakupu ziemi? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 listopada 2019 r., V ACa 358/19).


prowizja pośrednika wygaśnięciu umowy

Pośrednikowi może należeć się umowa po wygaśnięciu umowy — pod warunkiem, że rzeczywiście on doprowadził do skojarzenia kupującego ze sprzedającym (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Spór dotyczył roszczeń pośrednika w obrocie nieruchomościami wobec klienta (spółki prawa handlowego), który zlecił pozyskanie działki, ale mimo tego, że później ją kupił — nie zapłacił prowizji należnej pośrednikowi.
W ocenie strony pozwanej powództwo było bezzasadne: warunkiem nabycia przez pośrednika prawa do wynagrodzenia było zawarcie umowy zakupu nieruchomości do 2011 r., natomiast transakcja miała miejsce 4 lata później, bez udziału pośrednika, co wyklucza jakiekolwiek roszczenia.
Odnosząc się do tych zarzutów powód zauważył, że umowa pośrednictwa nie jest umową o dzieło, więc nie można jej traktować jako umowy rezultatu — pośrednictwo jest świadczeniem usług, toteż do nabycia prawa do wynagrodzenia wystarczy staranność działania pośrednika polegająca na skojarzeniu stron, zaś finalna transakcja miała miejsce w okresie 5-letniej klauzuli poufności i zakazu wykorzystywania informacji uzyskanych przez klienta od pośrednika.

art. 761 par. 1 kc
Agent może żądać prowizji od umów zawartych w czasie trwania umowy agencyjnej, jeżeli do ich zawarcia doszło w wyniku jego działalności lub jeżeli zostały one zawarte z klientami pozyskanymi przez agenta poprzednio dla umów tego samego rodzaju.

Sąd ustalił, że powód i pozwany zawarli umowę, w której pośrednik zobowiązał się do szeroko pojętego pośrednictwa w zakupie określonej nieruchomości (weryfikacji stanu prawnego, przygotowanie dokumentacji) w terminie do końca 2011 r. w zamian za wynagrodzenie prowizyjne (1,2% ceny netto). W umowie m.in. zastrzeżono, że jeśli sprzedaż nie będzie miała miejsce w określonym terminie, to pośrednik nie może żądać żadnego wynagrodzenia tytułem podjętych czynności. W pewnym momencie pośrednik przedstawił klientowi ofertę zakupu konkretnej posesji (przez pewien czas jej status właścicielski nie był do końca uregulowany), ale do transakcji nie doszło — ale w 2015 r. klient kupił działkę przez innego pośrednika. Kilka miesięcy później pośrednik wystawił klientowi fakturę proforma na kwotę należnej mu prowizji, a następnie wysłał wezwanie do zapłaty — aż finalnie sprawa trafiła do sądu.

art. 761(1) kc
§ 1. Agent może żądać prowizji od umowy zawartej po rozwiązaniu umowy agencyjnej, jeżeli — przy spełnieniu przesłanek z art. 761 — propozycję zawarcia umowy dający zlecenie lub agent otrzymał od klienta przed rozwiązaniem umowy agencyjnej.
§ 2. Agent może żądać prowizji od umowy zawartej po rozwiązaniu umowy agencyjnej także wtedy, gdy do jej zawarcia doszło w przeważającej mierze w wyniku jego działalności w okresie trwania umowy agencyjnej, a zarazem w rozsądnym czasie od jej rozwiązania.

W świetle tych faktów powództwo oddalił w całości. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, co wyklucza jej kwalifikację przez pryzmat art. 750 kc. W judykaturze utrwalił się pogląd, iż w zakresie nieuregulowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami do umowy pośrednictwa stosuje się przepisy o umowy agencyjnej, czego konsekwencją jest to, że agent może żądać prowizji od umów zawartych w czasie trwania umowy agencyjnej, jeżeli do ich zawarcia doszło w wyniku jego działalności (art. 761 par. 1 kc). Umowa pośrednictwa co do zasady ma charakter umowy starannego działania, jednakże strony mogą — działając w granicach art. 353(1) kc — przekształcić ją w umowę rezultatu. Stąd też strony miały prawo uzgodnić, że pośrednik może żądać wynagrodzenia za skojarzenie klienta ze sprzedającym pod warunkiem, że do transakcji dojdzie do końca 2011 r., a po tej dacie nic mu się nie należy nawet tytułem wykonanych czynności. Nie ma przy tym znaczenia, że treść umowy zaproponował klient — zasadę in dubio contra proferentem wyklucza fakt, że pośrednik jest profesjonalistą w branży obrotu nieruchomościami, zatem powinien był wyłapać i reagować na niekorzystne postanowienie.
Nie ma też znaczenia, że strony podpisały umowę na wyłączność (już uchylony art. 180 ust. 3a ugn w zw. z art. 550 kc) — bo nawet taka klauzula nie uprawnia pośrednika do żądania prowizji, jeśli klient wykaże, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań nabywcy. Do zakupu nieruchomości przez pozwaną spółkę doszło blisko 4 lata po upływie zastrzeżonego terminu, nie ma więc znaczenia jakie działania pośrednik podejmował w okresie jej obowiązywania (w orzecznictwie przyjmuje się, że ciężar dowodu, iż sposobność do zawarcia umowy stworzył pośrednik, spoczywa na samym pośredniku, wyrok SN z 23 listopada 2004 r., I CK 270/04).
Podstawą uwzględnienia powództwa nie może być także naruszenie zakazu poufności: nawet jeśli ex-klient skorzystał z informacji uzyskanych od pośrednika, to w takim przypadku pośrednikowi przysługują roszczenia odszkodowawcze, jeśli poniósł szkodę — ale nie ma prawa do prowizji za skojarzenie stron transakcji.

Oddalając roszczenia sąd podkreślił, iż umowa pośrednictwa może ustalać okres — nawet po jej wygaśnięciu — w którym zawarcie umowy przez skojarzonych ze sobą sprzedającego i kupującego będzie skutkował nabyciem prawa do prowizji (art. 761(1) par. 2 kc), aczkolwiek okres ten nie może być zbyt długi, bo prowadziłoby to do nieuzasadnionego związania zleceniodawcy stosunkiem prawnym. Jednakże biorąc pod uwagę, że do kupna doszło dopiero po blisko 4 latach, nie można powiedzieć, iżby klient chciał w ten sposób uniknąć zapłaty prowizji agentowi — należy raczej przyjąć, iż stworzone przez agenta warunki nie były odpowiednie dla stron umowy sprzedaży.
Skoro więc podpisana umowa nie przewidywała prowizji dla pośrednika za dotyczącą nieruchomości transakcję dokonaną po wygaśnięciu umowy, jakiekolwiek roszczenia należało uznać za bezzasadne.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

4 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze