Rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość (z „podstawionym” właścicielem)

Czy rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość — „cudzą”, bo właścicielem była osoba „podstawiona” przez faktycznego dysponenta — powinno uwzględniać okoliczność „fikcyjnego” statusu właściciela? Czy „rzeczywisty” właściciel może się domagać zwrotu tego, co przeznaczył na remonty i utrzymanie budynku będącego formalnie własnością innej osoby? A jeśli strony ukartowały takie rozwiązanie — czy możliwe jest rozliczenie się w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 22 stycznia 2020 r., I ACa 333/19).

Sprawa dotyczyła roszczeń wynikających z rozliczenia należności po odsprzedaży nieruchomości przez „podstawioną” właścicielkę „prawowitemu” dysponentowi.
Zaczęło się od tego, że mężczyzna poprosił zaprzyjaźnioną kobietę o pomoc w zakupie nieruchomości (takie wsparcie było mu niezbędne, by uniknąć transakcji na swoje nazwisko — a to w związku z podziałem majątku po rozwodzie i alimentami). Jego plan polegał na tym, że pożyczy jej 500 tys. złotych, brakującą część dołoży kobieta ze swoich oszczędności — wszystkie kwestie związane z utrzymaniem budynku będą obciążały mężczyznę, zaś znajoma będzie tylko formalnie figurowała jako właścicielka — a po kilku miesiącach odkupi od niej nieruchomość.
Tak też się stało: w 2005 r. strony zawarły umowę pożyczki, kobieta kupiła dom za 600 tys. złotych, na polecenie znajomego upoważniła osobę trzecią do zarządu nieruchomością (najem, czynsze, etc.), a następnie udzieliła jemu samemu pełnomocnictwa do zarządu i administracją całym swym majątkiem, w tym też do zbycia nieruchomości za określoną przez siebie cenę. W praktyce wyglądało to tak, że o wszystkim swobodnie decydował „cichy” właściciel, niczego nie konsultował z formalną właścicielką, nie przedstawiał jej rachunków i nie uzgadniał zakresu prac — ale też kobieta niespecjalnie interesowała się losem nieruchomości (nic z tego nie miała, była tam była tylko kilka razy — zawsze po uzgodnieniu).
Po 7 latach udało się przekonać mężczyznę, żeby wreszcie odkupił nieruchomość. Jako kupująca do transakcji przystąpiła córka zarządcy, ale treść umowy spisał sam zainteresowany, określając cenę na 620 tys. złotych, z czego 328 tys. złotych zostało wpłacone na rachunek bankowy kobiety, a pozostałe 292 tys. złotych odebrał osobiście mężczyzna w gotówce (jako pełnomocnik właścicielki) — i nie rozliczył się z tych pieniędzy ze sprzedającą. Po kolejnych 3 latach mężczyzna odkupił nieruchomość dla siebie (za 590 tys. złotych).

Finalnie do sądu trafił pozew, w którym kobieta (która w tzw. międzyczasie spłaciła zaciągniętą pożyczkę) zażądała zwrotu kwoty, które mężczyzna pobrał w gotówce przy sprzedaży nieruchomości (po potrąceniu jakichś tam należności wzajemnych wyszło 135 tys. złotych plus odsetki).
Zdaniem pozwanego roszczenia były o tyle bezzasadne, że nie dość, że zakup nieruchomości był fikcyjny, przecież powódka była jemu dłużna 404 tys. złotych tytułem nakładów, które on poczynił na jej nieruchomość (art. 742 kc) — zatem po potrąceniu to jemu przysługują roszczenia wobec powódki.

Sąd stwierdził, że nabycie nieruchomości przez powódkę niewątpliwie nie było fikcyjne, ponieważ nikt nie podważył umowy, na podstawie której kobieta ją kupiła, zaś na fikcyjność nie mają wpływu „ciche” ustalenia stron. Jako bezzasadny uznano także zarzut, iż w istocie manewr taki wymyśliła kobieta, która pożyczyła odeń pół miliona na cele inwestycyjne, z zamiarem spłaty z przychodów z nieruchomości (a to dlatego, że w innej sprawie mężczyzna twierdził, że przychody przeznaczane były na remonty). Nie ma też znaczenia, że powódka nie może podeprzeć się dowodem w postaci pisemnej umowy potwierdzającej ustalenia co do rozliczeń: raz, że strony łączyły bliskie relacje towarzyskie, a wówczas nie myśli się o formalnościach; dwa, że pewnego rodzaju dowodem są udzielone pełnomocnictwa do dysponowania budynkiem (w tym do decydowania o sprzedaży); trzy, że jest dość logiczne, że nie interesowała się stanem technicznym właśnie dlatego, że nie myślała o nieruchomości jako o swej własności. Prawdą jest natomiast, że to pozwany sam decydował o losach budynku, wskazał zarządcę, decydował o remontach, wyznaczył kupującą, ustalił z nią cenę sprzedaży (mocno zaniżoną), i odebrał część należności — co oznacza, że był jedynym beneficjentem nieruchomości oraz nakładów poczynionych na nieruchomość. Zaś domaganie się rozliczenia nakładów na „cudzą” nieruchomość przez osobę, która była mózgiem operacji — i zgodnie z ustaleniami miała sama ponosić wszelkie byłoby nie tylko sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ale też z samymi uzgodnieniami stron (niezależnie od tego sąd stwierdził, że ewentualnie roszczenia i tak byłyby już przedawnione).

W takim przypadku nie ma podstaw do rozliczenia w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, ani też o rozliczeniu w oparciu o art. 224-226 kc — bo kwestia wzajemnych rozliczeń została ustalona umownie — wykluczone jest też zastosowanie art. 742 kc, ponieważ każda ze stron rozumiała zasady rozliczenia odmiennie.
W konsekwencji sąd uwzględnił całość roszczeń kobiety, nakazując pozwanemu zwrot pieniędzy, które otrzymał tytułem należnej jej ceny — nie znajdując podstaw do potrącenia jakichkolwiek należności przysługujących pozwanemu, a zwłaszcza stwierdzając, iż w tym przypadku niedopuszczalne jest wzajemnie rozliczenie nakładów na cudzą nieruchomość.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

0 komentarzy
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze