Obalenie domniemania zgodności hipoteki może nastąpić w każdym postępowaniu, nie tylko w drodze powództwa o usunięcie niezgodności

Czy wpisana do księgi wieczystej hipoteka jest do podważenia tylko w drodze postępowania o usunięcie niezgodności? Czy domniemanie zgodności prawa wpisanego do księgi wieczystej oznacza, że największa bzdura może stać się prawem? Czy jednak możliwe jest obalenie domniemania zgodności hipoteki wpisanej do KW — jeśli sąd wpisał hipotekę przez pomyłkę — w toku sporu o zapłatę?


Obalenie domniemania zgodności hipoteki

Obalenie domniemania zgodności wpisanej do księgi wieczystej hipoteki może nastąpić w każdym postępowaniu, także o zapłatę (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


wyrok Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2020 r. (I CSK 429/18)
1) Wada źródła, z którego wynika hipoteka, w zależności od jej charakteru lub stopnia nasilenia, może spowodować, że hipoteka nie powstanie, mimo jej wpisania w księdze wieczystej. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej nie przesądza zatem o istnieniu tego prawa.
2) W sprawie o zapłatę, w której wierzyciel hipoteczny dochodzi zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności od właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, dopuszczalne jest badanie, czy ujawniona w księdze wieczystej hipoteka w istocie powstała i ciąży na nieruchomości w czasie, gdy ma być zrealizowana odpowiedzialność dłużnika rzeczowego. 

Sprawa dotyczyła roszczeń banku przeciwko właścicielom mieszkania, którzy kupili od dewelopera nieruchomość obciążoną hipoteką wynikającą z zaciągniętego przez dewelopera kredytu na inwestycję. Zaczęło się od umowy kredytowej zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości. W dokumencie ustalono, że wraz ze wyodrębnianiem i sprzedażą poszczególnych mieszkań hipoteka będzie stopniowo dzielona, pod warunkiem jednak spłacania i braku zagrożenia kredytu ze strony dewelopera, a bank zobowiązał się do wystawiania kupującym promesy na wydzielenie bez obciążenia. Dwa lata później bank wypowiedział deweloperowi umowę kredytową; rok później deweloper sprzedał feralne mieszkanie, w umowie zobowiązał się do przedstawienia zgody banku na wykreślenie hipoteki (bezskutecznie — obciążenie zostało wpisane do księgi wieczystej); po kolejnych dwóch latach spółka poszła w upadłość — zaś bank wezwał właścicieli mieszkania do zapłaty kwoty wynikającej z hipoteki, a następnie skierował powództwo do sądu.

art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd prawomocnie oddalił powództwo: w świetle obowiązujących ówcześnie przepisów po podziale nieruchomości dotychczasowa hipoteka obciąża wszystkie powstałe w ten sposób nieruchomości (hipoteka łączna), z wyjątkiem hipoteki zabezpieczającej kredyt na budowę domów mieszkalnych, po przeniesieniu własności części tej nieruchomości. Oznacza to, że nie mogło dojść do skutecznego wpisania hipoteki do księgi poszczególnych mieszkań oddawanych przez dewelopera bez odrębnej umowy zawartej między bankiem a pozwanymi właścicielami mieszkania. A skoro nie było podstaw do wpisu hipoteki z tytułu kredytu dewelopera do księgi wieczystej mieszkania, to lokal nie jest obciążony na rzecz banku.

art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

W skardze kasacyjnej bank powołał się na zasadę związania sądu prawomocnym orzeczeniem (o wpisie hipoteki), który w tym przypadku jest „wzmocniony” domniemaniem prawdziwości prawa wpisanego do księgi wieczystej (art. 3 ust. 1 ukwh), które może być obalone tylko w drodze powództwa o usunięcie niezgodności (art. 10 ust. 1 ukwh).

Sąd Najwyższy nie podzielił tych argumentów: chociaż wpis hipoteki do księgi wieczystej ma dla jej ustanowienia charakter konstytutywny, nie wystarczy jako samodzielna podstawa do jej powstania. Podstawa ustanowienia hipoteki zawsze musi mieć charakter materialnoprawny (np. umowa lub orzeczenie) — jeśli jest ona wadliwa, uzyskanie wpisu hipoteki do KW nie sanuje tej wadliwości. Natomiast odnośnie hipoteki łącznej, to powstaje na mocy ustawy (art. 76 ust. 1 ukwh), zaś jej wpis ma charakter deklaratoryjny; niezależnie od tego w obowiązującym wówczas stanie prawnym hipoteka łączna nie powstawała w przypadku wyodrębnienia lokalu z nieruchomości, na której zabezpieczenie takie było ustanowione, chyba że zastrzeżono to w odrębnej umowie — której w stanie faktycznym będącym przedmiotem sporu nie zawarto. Mało tego: badanie wniosku o wpis w księdze wieczystej obejmuje tylko określone okoliczności formalne i nie przesądza o istnieniu lub nieistnieniu prawa, przez to nie wiąże sądów i innych co do podstawy istnienia prawa podmiotowego (por. art. 95 ukwh, w myśl którego hipoteka wykreślona bez ważnej przyczyny wygasa dopiero po 10 latach).

Domniemanie prawdziwości prawa wpisanego do księgi wieczystej wiąże sąd orzekający (art. 234 kpc), co jednak nie oznacza, że nie może być ono obalone, a to poprzez wykazanie, iż rzeczywisty stan prawny jest odmienny od ujawnionego w KW. Obalenie domniemania zgodności ujawnionej w księdze wieczystej hipoteki ze stanem rzeczywistym może nastąpić nie tylko w drodze roszczenia o usunięcie niezgodności, ale także w innym postępowaniu, także spornym o zapłatę. W orzecznictwie pogląd ten nie budzi wątpliwości w odniesieniu do wpisów deklaratywnych, natomiast w przypadku wpisów konstytutywnych istnieją stanowiska rozbieżne, jednakże w odniesieniu do hipoteki przyjmuje się, że obalenie domniemania z art. 3 ukwh nie wymaga przeprowadzenia postępowania z art. 10 ukwh (wyrok SN z 25 listopada 2015 r., IV CSK 79/15; wyrok SN z 13 grudnia 2018 r., V CSK 559/17; pogląd odmienny wyrażono m.in. w wyroku SN z 4 października 2019 r., I CSK 419/18 i wyroku SN z 29 listopada 2019 r., I CSK 473/18).
W ocenie Sądu Najwyższego gdyby ustawodawca chciał zastrzec wyłączność określonej procedury dla obalenia domniemania prawnego, wynikałoby to wprost z przepisu prawa (por. art. 63 par. 3 kro) — ale określenie szczególnego trybu dla uzgodnienia treści wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza, iż jest to wyłączna procedura. Różnica dotyczy bowiem tego, że obalenie zgodności wpisu w księdze wieczystej w trybie art. 10 ust. 1 ukwh skuteczne jest erga omnes, natomiast orzeczenie wydane w innej sprawie dotyczy tylko tej sprawy i nie ma wpływu na wpis o hipotece. 

Skoro więc błędnie wpisana hipoteka nie może być podstawą dochodzenia roszczeń wobec klientów upadłego dewelopera, SN oddalił wniesioną przez bank skargę kasacyjną.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

0 komentarzy
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze