Utrata wartości nieruchomości wskutek hałasu dolatującego z lotniska

Czy dźwięk startujących i lądujących aeroplanów może przekładać się na zmniejszenie wartości położonej w pobliżu portu lotniczego nieruchomości? Czy jednak ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania oznacza „legalizację” hałasu, zaś właściciel nie może skutecznie sprzeciwić się zgodnej z prawem immisji sąsiedzkiej, w tym domagać się odszkodowania za utratę wartości nieruchomości ze względu na hałas przy lotnisku? (wyrok Sądu Najwyższego z 11 marca 2020 r., I CSK 688/18).


utrata wartości nieruchomości hałas lotnisku

SN przytomnie zauważył, że hałas przy lotnisku zwykle sam w sobie oznacza utratę wartości nieruchomości (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Sprawa dotyczyła roszczeń właścicieli nieruchomości wynikających z obniżenia jego wartości rynkowej (o 156 tys. złotych) po utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania (OOU), a to w związku z sąsiadującym portem lotniczym.

art. 129 ust. 2 ustawy prawo ochrony środowiska
W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Sąd uwzględnił żądanie: szkodą w rozumieniu art. 361 par. 2 kc jest także obniżenie wartości nieruchomości, zatem wykazawszy przesłanki odpowiedzialności lotniska w postaci ustanowienia OOU, na którą składa się także immisja (art. 144 kc), można domagać się stosownego odszkodowania (art. 129 ust. 2 poś).
Inne zapatrywanie na sprawę miał sąd odwoławczy, którego zdaniem w świetle opinii biegłego trudno stwierdzić związek pomiędzy ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania a zmniejszeniem wartości nieruchomości — wartość spadła ze względu na hałas, który nie tylko jest „poza” OOU, ale też jego dopuszczalne wartości nie wzrosły po ustanowieniu strefy. Wynikająca z art. 129 ust. 2 poś odpowiedzialność nie dotyczy samego ograniczenia i nie każdego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości — odszkodowanie przysługuje bowiem za konkretną szkodę, która polega na wprowadzeniu, zwiększeniu lub przedłużeniu ograniczeń wprowadzonych rozporządzeniem lub aktem prawa miejscowego.

Oceniając skargę kasacyjną właścicieli działki Sąd Najwyższy stwierdził, iż odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 poś przysługuje za obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, że właściciel musi znosić dopuszczalne immisje, którym nie może się sprzeciwić (wyrok SN z 25 maja 2012 r., I CSK 509/11). Obniżenie wartości nieruchomości stanowi wymierną stratę, niezależnie od tego czy właściciel zamierza lub też nie zamierza jej sprzedawać. W orzecznictwie przyjmuje się, iż związek między ustanowieniem OOU z obniżeniem wartości nieruchomości jest szeroki i może być związany już z samym wyznaczeniem strefy, bo rynek zwykle uznaje taką działkę za „skarżoną” hałasem. Stygmatyzacja tego rodzaju ma przełożenie na rynkowe ceny nieruchomości, nie ma przy tym znaczenia, iż normy hałasu nie przekraczają norm, a przecież potencjalny nabywca nie przejdzie nad hałasem do porządku dziennego tylko przez to, że został on „zalegalizowany”.

Na marginesie SN zauważył, że rolą biegłego nie jest ustalanie okoliczności faktycznych, lecz ocenie faktów przez pryzmat wiadomości specjalnych, zaś do dokonywania ustaleń powołany jest sąd, na podstawie wykazywanych przez stronę faktów (które biegły może wyjaśniać). Owszem, w niektórych przypadkach same ustalenia faktyczne mogą wymagać wiedzy technicznej i doświadczenia — nigdy jednak sąd nie może oprzeć swych ocen wyłącznie na bezkrytycznie zaakceptowanej opinii, jego obowiązkiem jest bowiem sprawdzenie w jaki sposób biegły doszedł do wniosków końcowych. Oznacza to, że sąd powinien sam postarać się ocenić na ile ceny nieruchomości mają związek z hałasem lub utworzeniem OOU — może i powinien w tym zakresie wspierać się opinią biegłego, ale ostateczne rozstrzygnięcia podejmuje wyłącznie sąd.

Biorąc pod uwagę te okoliczności SN uchylił wyrok i zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

2 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze