Wymóg uzyskania zgody miasta na wynajem mieszkań turystom nie narusza prawa EU

Krótko i na temat: w dzisiejszym wyroku TSUE stwierdził, że system zezwoleń na najem krótkoterminowy mieszkań z przeznaczeniem dla turystów — wymóg uzyskania zezwolenia władz miejskich na wynajmowanie własnego mieszkania pod rygorem kary — nie narusza unijnej swobody świadczenia usług.


zwrot udzielonej bonifikaty

Nad dachami Wrocławia — w tle Wieża Iglicowa oraz Dôme de la Victoire sur Napoléon (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


wyrok Trybunału Sprawiedliwości EU z 22 września 2020 r. w/s Cali Apartments SCI i HX vs. Procureur général près la cour d’appel de Paris i Ville de Paris (C‑724/18 i C‑727/18)
1) Dyrektywa 2006/123/WE ma zastosowanie do uregulowania państwa członkowskiego dotyczącego działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nich zameldowania, wykonywanej zawodowo lub niezawodowo.
2) Uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania uprzedniego zezwolenia na prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegającej na wynajmie lokali mieszkalnych, wchodzi w zakres pojęcia „systemu zezwoleń” w rozumieniu Dyrektywy 2006/123 (…).
3) Uregulowanie krajowe, które w celu zapewnienia wystarczającej podaży przystępnych cenowo mieszkań na wynajem długoterminowy obejmuje niektóre rodzaje działalności polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nich zameldowania, systemem uprzednich zezwoleń mającym zastosowanie w pewnych gminach, w których napięcie w zakresie czynszów jest szczególnie wyraźne, jest uzasadnione nadrzędnym względem interesu ogólnego związanym z przeciwdziałaniem problemowi niedoboru mieszkań na wynajem oraz proporcjonalne do zamierzonego celu, ponieważ celu tego nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków, w szczególności z uwagi na to, iż kontrola następcza miałaby miejsce zbyt późno, by odnieść rzeczywisty skutek.
4) Dyrektywa 2006/123 nie stoi przeszkodzie uregulowaniu krajowemu, które ustanawia system uzależniający prowadzenie niektórych rodzajów działalności polegającej na odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych od uzyskania uprzedniego zezwolenia, opiera się na kryteriach związanych z wynajmowaniem danego lokalu „wielokrotnie, krótkoterminowo, klientom zatrzymującym się przejazdem, którzy nie dokonują w nim zameldowania”, oraz przyznaje organom lokalnym uprawnienie do określenia, w ustanowionych w tym uregulowaniu ramach, warunków udzielania zezwoleń (…).

Sprawa dotyczyła obowiązku uzyskania zezwolenia na prowadzenie działalności w zakresie wielokrotnego i krótkotrwałego najmu mieszkań turystom. Ponieważ dwóch właścicieli paryskich kawalerek wynajmowało mieszkanka bez stosownej zgody, sprawa trafiła do sądu, który prawomocnie ukarał ich grzywnami za samowolną zmianę przeznaczenia obiektów, a także nakazał przywrócenie mieszkalnego charakteru nieruchomości.
W skardze kasacyjnej właściciele mieszkań stwierdzili, że system zezwoleń na najem mieszkań turystom jest sprzeczny z unijnym prawem, które co do zasady zakazuje uzależniania świadczenia usług od uzyskania jakiejkolwiek zgody — a przynajmniej władze municypalne nie wykazały, by istniały po temu ważne i uzasadnione przyczyny (celem uchwały było zapewnienie podaży mieszkań przeznaczonych na najem długoterminowy).

z dyrektywy 2006/123/WE dotycząca usług na rynku wewnętrznym
art. 9 ust. 1 Państwa członkowskie nie uzależniają możliwości podejmowania lub prowadzenia działalności usługowej od jakiegokolwiek systemu zezwoleń, chyba że spełnione są następujące warunki:
a) system zezwoleń nie dyskryminuje danego usługodawcy;
b) potrzeba wprowadzenia systemu zezwoleń jest uzasadniona nadrzędnym interesem publicznym;
c) wyznaczonego celu nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków, w szczególności z uwagi na fakt, iż kontrola następcza miałaby miejsce zbyt późno, by odnieść rzeczywisty skutek.
art. 10 ust. 1 Systemy zezwoleń opierają się na kryteriach, które wykluczają możliwość korzystania przez właściwe organy z przyznanego im uznania w sposób arbitralny.

Spór trafił do Trybunału Sprawiedliwości EU, który w wydanym dziś wyroku przypomniał, że istotą dyrektywy w/s usług na rynku wewnętrznym jest ułatwienie korzystania ze swobody przedsiębiorczości przez usługodawców i swobodny przepływ usług, przy zapewnieniu ich wysokiej jakości. Taką usługą jest także wykonywany niezawodowo najem umeblowanych mieszkań — wielokrotny, krótkoterminowy, z przeznaczeniem dla zatrzymujących się przejazdem klientów, którzy nie meldują się w lokalu. Oznacza to, że władze miasta mogą wprowadzić określony system zezwoleń na najem krótkoterminowy, który musi wynikać z nadrzędnego interesu publicznego, jakim jest przeciwdziałanie problemu braku podaży mieszkań na wynajem długoterminowy, co skutkuje pogarszaniem się warunków dostępu do mieszkań i „wzmaganiu się napięcia na rynkach nieruchomości”. Wprowadzony system zezwoleń musi mieć charakter nadzwyczajny — chodzi wszakże o „uregulowanie niewydolności rynku” i „zwalczanie presji rynku nieruchomości” — i nie może mieć charakteru dyskryminacyjnego i arbitralnego. Taki wymóg uzyskania zezwolenia jest proporcjonalny do zamierzonego celu, albowiem sprowadza się do działalności polegającej na wynajmie, a nie dotyczy lokali stanowiących własne miejsce zamieszkania wynajmującego. Ewentualne wprowadzenie kontroli następczej („systemu zgłoszeń uzupełnionego o sankcje”) nie dałoby szans na przeciwdziałanie zagrożeniu braku podaży mieszkań na wynajem długoterminowy. Działalność tego rodzaju wywiera istotną presję dla poziomu czynszów w dużych miastach, co pozwala na przyjęcie, iż regulacja ma na celu ochronę nadrzędnego interesu społecznego.
Z tego samego względu gmina może uzależnić zgodę na przeznaczenie mieszkania na najem turystyczny od rekompensaty w postaci równoczesnego przekształcenia innego lokalu w mieszkanie przeznaczone pod najem długoterminowy. Taki wymóg także jest dopuszczalnym instrumentem w celu zapewnienia „zróżnicowania społecznego w zakresie mieszkalnictwa, wystarczającej podaży mieszkań oraz utrzymania czynszów na przystępnym poziomie”. Obowiązek ten nie może rzecz jasna wykraczać poza to, co jest niezbędne dla osiągnięcia uzasadnionego celu — co już wymaga zaangażowania (oceny) ze strony sądu krajowego, który musi wziąć pod uwagę także to, czy w konkretnym mieście istnieją po temu rzeczywiste możliwości.

Zamiast komentarza: to bardzo miło, że władze Paryża (lub jakiegokolwiek innego miasta, nie tylko we Francji) poświęcają tyle uwagi problematyce czynszów za mieszkania, że aż potrzeba orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości. Na krótką metę to może być skuteczne, jednak całkiem poważnie się zastanawiam czy takie rozwiązanie — rozumiem potrzebę zachowania niskich czynszów w dużych miastach — nie mam jednak pewności czy akurat zmuszanie prywatnych właścicieli nieruchomości do ograniczania swoich przychodów z najmu jest najlepszym po temu rozwiązaniem.
Oczywiście dostrzegam też niewątpliwy liberalny posmak takiego rozwiązania, wszakże zamiast finansowania czynszów z podatków płaconych przez wszystkich, przerzuca się ciężar na kamieniczników — przeto można stosunkowo łatwo uciec spod regulacji (pozbywając się mieszkania) — ale to już jest całkowicie inna para kaloszy.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

2 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze