Czy o służebność drogi koniecznej może wystąpić właściciel działki, który ma możliwość przejścia do ulicy przez inną sąsiednią nieruchomość? Czy jednak, skoro warunkiem ustanowienia służebności jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, należy ocenić na czym polega ów „odpowiedni” dostęp? I, wcale nie na marginesie: czy służebność drogi koniecznej zawsze oznacza prawo przejazdu samochodem — także wówczas, kiedy jest możliwość zaparkowania przy drodze publicznej i podejścia pieszo? (postanowienie Sądu Najwyższego z 30 września 2020 r., III CSK 31/18).
Sprawa dotyczyła ustanowienia służebności drogi koniecznej — przejazdu poprzez przewiązkę (nie znałem tego określenia, więc linkuję) kamienicy, przez podwórko, fragmentem parkingu — o co wystąpili właściciele dwóch (powstałych poprzez podział) sąsiednich działek, którzy planowali wznieść tam budynek (rzecz miała miejsce w zabudowie śródmiejskiej dużego miasta — najprawdopodobniej w pobliżu Rynku Głównego w Krakowie).
Zdaniem właścicieli działek, na których służebność miała być ustanowiona (przez podwórko i bramę kamienicy należącą do wspólnoty mieszkaniowej) wniosek był o tyle bezzasadny, że „pierwsza” z działek wnioskodawców miała dostęp do drogi publicznej — zaś „druga” korzystała z prawa przechodu poprzez pierwszą — więc wyznaczanie drogi koniecznej przez ich teren było zbyteczne.
art. 145 kodeksu cywilnego
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Sąd I instancji stwierdził, że brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej jest okolicznością obiektywną, skoro więc przez podwórko sąsiadów już prowadzi szlak komunikacyjny, to najbardziej racjonalne będzie wyznaczenie drogi koniecznej właśnie tam (za zapłatą wynagrodzenia 125 tys. złotych). Dotyczy to jednak wyłącznie działki „drugiej”, bo „pierwsza” właściwy dostęp już miała.
art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293)
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
14) „dostępie do drogi publicznej” — należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej
Skuteczna okazała się apelacja wspólnoty, której wprawdzie nie udało się przekonać, iż zwiększony ruch będzie miał negatywny wpływ na stojący już dom (sąd stwierdził, że jego zły stan techniczny jest wynikiem braku remontów, a znacznie większym zagrożeniem jest istniejący ruch przy ulicy), nie ma też znaczenia, że wcześniejsze decyzje o zabudowie działek doprowadziły do pozbawienia „drugiej” dostępu do drogi publicznej, sąd nie jest też związany decyzją, w której uzależniono podział od zapewnienia wzajemnego dostępu. Istotne jest natomiast to, iż mimo formalnego podziału obie działki stanowią jedną, zorganizowaną całość gospodarczą, zatem całość inwestycji można przeprowadzić korzystając z istniejącego dostępu poprzez działkę „pierwszą”, zarazem nie można mieć pewności ile samochodów realnie będzie korzystało z przejazdu (choćby jeśli powstanie tam np. hotel lub biurowiec). Natomiast potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej nie może wynikać z wymogów prawa budowlanego — takiej przesłanki nie wskazano w art. 145 kc.
art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
2) teren ma dostęp do drogi publicznej
Rozpatrując skargę kasacyjną wnioskodawców Sąd Najwyższy przypomniał, że dostęp działki do drogi publicznej jest warunkiem uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, zatem dopiero w odniesieniu di nieruchomości, która dostęp taki posiada można wystąpić o pozwolenie budowlane. W orzecznictwie przyjęło się, że na wystąpienia o warunki zabudowy wystarczające jest oświadczenie inwestora, iż służebność drogi koniecznej zostanie ustanowiona przed złożeniem podania o wydanie pozwolenia. Przysługujące właścicielowi nieruchomości gruntowej prawo do jej zabudowania nie oznacza, iż w planach inwestycyjnych nie musi uwzględniać uwarunkowań wynikających z jej położenia, w tym braku dostępu do drogi publicznej — uwzględnienie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej uzależnione jest wyłącznie od przesłanek wskazanych w art. 145 kc.
Przepis ten nie uzależnia ustanowienia służebności od całkowitego braku dostępu do drogi publicznej — wystarczający jest wszakże brak dostępu odpowiedniego (postanowienie SN z 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10). Ustawodawca nie podał definicji odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jednak przyjmuje się, iż jest to dostęp, który umożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, tj. normalne, gospodarcze wykorzystanie nieruchomości, także poprzez przejazd pojazdem mechanicznym — w konsekwencji należy każdorazowo analizować okoliczności faktyczne. W przypadku nieruchomości położonej w zabudowie wielkomiejskiej, o dużym natężeniu ruchu, ustanowienie służebności powinna poprzedzać analiza sposobu organizacji ruchu (w tym istnienia stref parkowania) — toteż jako dostęp odpowiedni można uznać sytuację, gdy samochód trzeba zaparkować przy istniejącej drodze publicznej, a dalszą drogę przebyć pieszo (postanowienie SN z 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19).
Zawsze natomiast ustanowienie służebności powinna poprzedzać zarówno analiza rachunku zysków i strat dla właścicieli obu nieruchomości, ale też szerszego kontekstu społeczno-gospodarczego, w tym także ocena, czy obciążenie nieruchomości służebnością jest na tyle uciążliwe, że przeważa nad korzyściami — zwłaszcza w sytuacji, kiedy droga konieczna byłaby wyznaczona już istniejącą drogą.
(Merytorycznie natomiast SN zdecydował się uchylić zaskarżone postanowienie — ze względu na nieważność postępowania, a to wskutek orzekania w sprawie mimo śmierci uczestniczki.)