Czy umowne zastrzeżenie, że każda zmiana jej treści wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (zasada pactum de forma) oznacza niedopuszczalność — zgodnych acz niepisemnych — ustaleń? Czy jednak strony mogą na tyle swobodnie kształtować swe relacje, że zmiana treści umowy może nastąpić w drodze — dorozumianych, lecz nadal zgodnych — działań?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23 października 2020 r. (I AGa 151/19)
Zasada pactum de forma doznaje w wyjątkowych okolicznościach ograniczeń. Analiza przepisów kodeksu cywilnego prowadzi bowiem do wniosku, iż pomiędzy regułami zawartymi w art. 76 kc oraz zasadą swobody oświadczeń woli dochodzi do pewnego rodzaju kolizji. Z jednej bowiem strony ustawa zawiera szczególne uregulowania co do możliwości kształtowania, przedłużenia czy zakończenia, wcześniej nawiązanego stosunku prawnego, z drugiej zaś przewiduje swobodę stron umowy w tym zakresie. Jak wskazuje orzecznictwo sądów powszechnych, możliwym i często zasadnym jest przyznanie prymatu swobodzie umów przed regułami zawartymi w art. 76 kc. Mimo wcześniejszego zastrzeżenia w umowie, że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, strony mogą odstąpić od przestrzegania tej formy, przyjmując określoną praktykę w postaci dokonywania zmian umowy także w inny, odpowiadający im sposób.
Spór dotyczył niezapłaconego czynszu za wynajem lokalu przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej. Umowa najmu została zawarta do końca 2014 r. z opcją automatycznego przedłużenia na kolejne 5 lat, przewidziano różną wysokość czynszu w każdym roku (w ostatnim okresie 18 tys. złotych netto), a także mechanizm waloryzacji o inflację — a także zastrzeżono, iż każda inna zmiana wysokości opłat wymaga zachowania formy pisemnej. Pod koniec 2014 r. strony prowadziły jakieś negocjacje dotyczące warunków przedłużenia umowy, w tym wysokość należności przysługującej wynajmującemu, jednak nie doszło do ich sfinalizowania w postaci aneksu, aczkolwiek wynajmujący zaczął wystawiać faktury na 14,8 tys. złotych.
W 2017 r. na fakturach znów pojawiła się kwota 18 tys. złotych, w dodatku wynajmujący zażądał wyrównania wstecz — jego zdaniem oznaczało to, że przez wiele miesięcy pozwana opłacała czynsz w wysokości niezgodnej z umową, zatem sprawa trafiła do sądu.
art. 76 kodeksu cywilnego
Jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi ma być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. (…)
Zdaniem pozwanej najemczyni roszczenia były o tyle bezzasadne, że przedłużając umowę najmu strony nie uzgodniły wysokości czynszu, pozostawiając go do późniejszych negocjacji — a skoro czynsz nie został określony, to brak istotnego postanowienia (essentialia negotii) oznacza wygaśnięcie całej umowy, ewentualnie przekształcenie w umowę na czas nieokreślony . Tak czy inaczej skoro nie było ustaleń co do podwyżki czynszu, to wynajmujący nie może domagać się zapłaty jednostronnie określonej należności, a pozwana nie zgadza się na podwyżkę czynszu; w ocenie powoda powrót do kwoty z umowy nie oznaczał podwyżki.
art. 77 kodeksu cywilnego
§ 1. Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia.
§ 2. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
§ 3. Jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia; natomiast odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem.
Sąd I instancji doszedł do wniosku, iż nie ma wątpliwości, że treść umowy przewidywała automatyczne przedłużenie najmu na kolejne okresy, zatem nie ma potrzeby stosowania przepisu przewidującego domniemanie przedłużenia najmu ze względu na dalsze zgodne korzystanie z lokalu. Automatyzm przedłużenia oznacza jednak, iż od 2015 r. najemca powinien był płacić czynsz według stawek z końca 2014 r., bo gdyby strony chciały uzgadniać warunki od nowa, nie byłoby klauzuli o automatycznym przedłużeniu najmu. Spór nie dotyczy więc wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego, lecz tego, czy może on domagać się kwot wynikających z umowy najmu — może, bo skoro strony wyraźnie zastrzegły, iż zmiana umowy wymaga formy pisemnej, to nie mogło dojść do skutecznej zmiany wysokości czynszu w sposób dorozumiany. Tak czy inaczej comiesięczne wystawienie faktury na niższą kwotę nie może być traktowane jako oferta obniżenia wysokości czynszu — na fakturach zdarzają się błędy, taki błąd nie oznacza zwolnienia z długu — zmiana umowy nie może opierać się na zapłacie faktury.
Sumarycznie oznacza to, że wynajmującemu przysługiwał czynsz w wysokości 18 tys. złotych netto miesięcznie, za cały okres po przedłużeniu najmu.
Nieco odmiennie rzecz ocenił sąd odwoławczy, pomijając bowiem to, że przeoczono pewne istotne ustalenia i okoliczności:
- kombinowana metodą wykładni polega nie tylko na ocenie treści umowy, znaczenie mają także okoliczności jej zawarcia i sposób wykonywania, a to dlatego, iż priorytet należy dawać rzeczywistej woli stron (art. 65 par. 2 kc) — strona powodowa była bardzo skrupulatna jeśli chodzi o prowadzenie interesów, w każdej umowie zastrzegała na swoją rzecz klauzulę pozwalającą na waloryzację czynszu o wskaźnik inflacji, a jednak kwota czynszu została określona tylko do końca 2014 r. — więc fakt, iż dokładnie od stycznia 2015 r. pojawiły się faktury na 14,8 tys. złotych należy traktować jako propozycję obniżenia stawek, zaś w razie niejasności należy brać pod uwagę regułę in dubio contra proferentem;
- umowne uzależnienie skuteczności czynności od dokonania jej w określonej formie (por. „Czy można ustnie zmienić pisemną umowę?”) jest do pewnego stopnia sprzeczne z zasadą swobody oświadczeń woli — jednak w orzecznictwie przyjęło się, że prymat należy jednak dawać swobodzie stron, przeto „mimo wcześniejszego zastrzeżenia w umowie, że jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, strony mogą odstąpić od przestrzegania tej formy, przyjmując określoną praktykę w postaci dokonywania zmian umowy także w inny, odpowiadający im sposób”.
Prowadzi to do konkluzji, że strony zgodnie — acz w sposób dorozumiany (bez zawierania odrębnego aneksu) — uzgodniły obniżenie czynszu, późniejsze wystawianie faktur na wyższą kwotę nie oznacza zwiększenia zobowiązań najemcy. W konsekwencji wynajmujący oczywiście może dochodzić zaległego czynszu, jednak wyłącznie według niższych stawek.