W przypadku zaległości czynszowych za lokal wynajmujący może zająć, na poczet zaległości, pozostawione tam rzeczy należące do najemcy. Czy jednak możliwość skorzystania z ustawowego prawa zastawu uzależniona jest od proporcji między wartością zajętych rzeczy a kwotą niezapłaconych przez najemcę należności?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 8 lipca 2021 r. (I AGa 410/18)
Ustawowe prawo zastawu powstaje ex lege z chwilą wymagalności wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu lub świadczeń dodatkowych. Do powstania ustawowego prawa zastawu nie jest konieczne dokonanie jakiejkolwiek czynności przez najemcę lub wynajmującego; prawo zastawu nie powstaje bowiem z chwilą złożenia oświadczenia wierzyciela.
Orzeczenie dotyczyło wytoczonego powództwa windykacyjnego — o wydanie zajętych przez wynajmującego drogocennych przedmiotów (zabytkowych eksponatów, artykułów kolekcjonerskich o wartości ok. 950 tys. złotych), a będących własnością najemczyni.
art. 670 par. 1 kodeksu cywilnego
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.
Kobieta przechowywała własne rzeczy w wynajmowanym na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lokalu użytkowym. W pewnym momencie podupadła na zdrowiu, co spowodowało tarapaty finansowe i skutkowało zawieszeniem opłacania czynszu (na kwotę ok. 13 tys. złotych), więc wynajmujący wypowiedział najem (bezpodstawnie i bezprawnie) i wymienił zamki w drzwiach, aby — powołując się na ustawowe prawo zastawu — odmówić zwrotu przedmiotów.
Sąd I instancji uwzględnił powództwo i nakazał wydanie ruchomości do rąk właścicielki: właściciel rzeczy może domagać się od osoby faktycznie władającej jego rzeczą jej zwrotu, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne uprawnienie do władania tą rzeczą (art. 222 par. 1 kc). Zarzutem uzasadniającym odmowę uwzględnienia powództwa wydobywczego mogą być uprawnienia wynikające z umowy, orzeczenia sądowego, decyzji administracyjnej — jednakże nie w sytuacji, kiedy wartość zajętych rzeczy wielokrotnie przewyższa zaległości czynszowe, co wyklucza także wymianę zamków w lokalu.
art. 671 kodeksu cywilnego
§ 1. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.
§ 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. (…)
Odnosząc się do apelacji wynajmującego sąd odwoławczy stwierdził, że ustawowe prawo zastawu powstaje z mocy prawa, w chwili wymagalności wynikających z opłat wierzytelności — nie ma konieczności dokonania przez strony najmu jakichkolwiek czynności, w szczególności wierzyciel (wynajmujący) nie musi składać dłużnikowi (najemcy) żadnych oświadczeń. Powstanie prawa zastawu nie jest też zależne od dokonania jakiegokolwiek wpisu (jak w przypadku hipoteki), nie mają też znaczenia ani świadomość najemcy co do skutków prawnych wniesienia rzeczy ruchomej do wynajmowanego lokalu — nie można też odmówić skuteczności powołania się na prawo zastawu ze względu na wartość wniesionych rzeczy, w tym stosunek tej wartości do zabezpieczonej wierzytelności wynikającej z zaległego czynszu.
Wygaśnięcie prawa zastawu wygasa tylko i wyłącznie w chwili usunięcia zajętych rzeczy z przedmiotu najmu (z wynajmowanej nieruchomości), czemu wynajmujący może się sprzeciwić — a jeśli nawet usunięcie zarządzi organ państwowy, wynajmujący prawo to może zachować (art. 671 par. 3 kc). Nie ma też znaczenia czy wskutek zastawu dłużnik pozbawiony jest możliwości dalszego prowadzenia działalności.Sprzeciw wobec usunięcia rzeczy i zatrzymanie rzeczy stanowią dozwoloną samopomoc — może więc uzasadniać nawet użycie przymusu fizycznego w celu ochrony przysługującego prawa zastawu (uchwała SN z 27 kwietnia 1994 r., I KZP 8/94), a więc także wymianę zamków w drzwiach, zamknięcie bramy, etc.
Wcale nie na marginesie sąd zwrócił uwagę, że spór o czynsz został prawomocnie rozstrzygnięty na korzyść wynajmującego, co przesądza, iż przysługiwała mu wierzytelność z tego tytułu — a więc był uprawniony do skorzystania z ustawowego prawa zastawu.
Natomiast kwestia korelacji wartości rzeczy z ustawowym prawem zastawu może mieć znaczenie, ale nie z punktu widzenia jego skuteczności — ile odpowiedzialności odszkodowawczej wynajmującego. W takim jednak przypadku powództwo wydobywcze powinno wyraźnie określać konkretne rzeczy, których zwrotu domaga się strona powodowa.
Stąd też prawomocnym wyrokiem sąd oddalił powództwo — a przegrana kosztowała powódkę 55 tys. złotych kosztów postępowania apelacyjnego (sąd wspaniałomyślnie odstąpił od obciążania jej kosztami za pierwszą instancję).