Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może wprowadzać zakaz najmu krótkotrwałego w odniesieniu do mieszkań w bloku? Czy jednak wspólnota może decydować o sprawach wspólnych, a sposób korzystania z mieszkania leży w gestii właściciela?
wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21)
Wspólnota mieszkaniowa nie może ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego.
Orzeczenie dotyczyło uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której zakazano wykorzystywania mieszkań na cele najmu krótkotrwałego — a to ze względu na uciążliwości powodowane przez turystów (rzecz miała miejsce w jednej ze „stolic Polski”). W ocenie właściciela jednego z mieszkań taka uchwała została podjęta z naruszeniem prawa, zatem skierował do sądu powództwo o jej uchylenie.
Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo: własność jest najdalej idącym prawem podmiotowym, ograniczenie prawa własności może wynikać wyłącznie z ustaw, zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa. Dotyczy to także samodzielnych lokali mieszkalnych (lokal przeznaczony na najem nadal jest lokalem mieszkalnym) w nieruchomości, w której jest wspólnota mieszkaniowa — uchwały wspólnoty zasadniczo mogą odnosić się wyłącznie do części wspólnych nieruchomości. Zasadniczo nie jest dopuszczalne, by wspólnota ingerowała w kwestie leżące wyłącznie w gestii właściciela mieszkania — do takich spraw należy m.in. decyzja o wykorzystywaniu lokalu na najem krótkotrwały. Niezależnie od tego, że obecność turystów może być uciążliwa dla mieszkańców budynku, bez inicjatywy ustawodawcy nie sposób ograniczyć prawa do wykorzystywania lokali na najem.
W skardze kasacyjnej wspólnota zwróciła uwagę, że lokal, w którym świadczone są usługi hotelarskie nie może być traktowany jako mieszkalny, zaś przeznaczenie mieszkania na najem krótkotrwały jest sprzeczne z art. 140 kc.
Sąd Najwyższy podkreślił, że stosunki mieszkańców bloku, w którym jest wspólnota, mają charakter cywilnoprawny i wynikają z współwłasności przymusowej nieruchomości wspólnej. Uchwały właścicieli lokali są czynnościami prawnymi — sposobem sprawowania zarządu nad nieruchomością wspólną — a więc mogą dotyczyć kwestii wspólnych (funkcjonowania wspólnoty, gospodarowania jej finansami, zgody na rozporządzanie nieruchomością wspólną). Wspólnota ma prawo ingerencji w indywidualne prawa właściciela wyłącznie w ściśle określonych przypadkach (przymusowa licytacja właściciela, który notorycznie nie uiszcza opłat lub rażąco lub uporczywie rozrabia (art. 16 uwl) oraz zgody na połączenie lub podział lokalu (art. 22 ust. 4 uwl); jako ograniczenie prawa własności kompetencje te nie podlegają wykładni rozszerzającej).
W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał wykraczających poza zarząd nieruchomością wspólną, w tym ustanawiać zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej lub zmiany jego przeznaczenia (nawet zmiana przeznaczenia lokalu nie mieści się w katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 uwl).
Skoro celem powołania wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną, nie może ona wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania w jaki sposób — zdaniem większości — może on wykorzystywać swój lokal.
Z tego względu wspólnota nie może zakazywać wykorzystywania mieszkań na cele najmu krótkotrwałego, niezależnie od tego czy uchwała taka ma na celu ochronę interesu większości właścicieli. Dopuszczalne jest natomiast, biorąc pod uwagę, że ponadprzeciętnym zyskom towarzyszy ponadprzeciętna eksploatacja nieruchomości wspólnej, obciążenie właścicieli wykorzystywanych komercyjnie mieszkań, zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 uwl), a także uchwalenie regulaminu porządku domowego. (Na marginesie SN zwrócił uwagę, że wynajmujący musi się liczyć z odpowiedzialnością z tytułu immisji lub ograniczenia w korzystaniu z własności przez sąsiadów, ale to już zupełnie inna historia.)
Stwierdzając, że zakaz najmu krótkotrwałego nie może być wprowadzony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej SN oddalił skargę kasacyjną.